공정거래·가맹

건물주 리모델링으로 편의점을 닫았는데 본사가 영업위약금을 청구하면 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

건물주 사정으로 편의점을 닫았다가 재입점하지 못했다면 영업위약금이 과중한지 다툴 수 있습니다. 가맹사업법의 과중한 위약금 판단 기준, 민법 제398조 감액과 대법원 2022다227619 판결, 장려금 반환 등 항목별 대응을 정리했습니다.

계약서에 적힌 영업위약금이라도 그대로 다 내야 하는 것은 아닙니다. 해지 경위와 귀책 정도, 남은 계약기간에 비추어 과중하면 가맹사업법이 금지하는 부당한 손해배상의무 부과가 될 수 있고, 법원도 부당히 과다한 위약금은 줄일 수 있습니다. 건물주 사정으로 문을 닫은 경우라면 점주 귀책이 크지 않다는 점을 주장할 여지가 있습니다. 내용증명을 받았다고 바로 전액을 송금할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 편의점 가맹계약을 맺고 상가 1층에서 점포를 운영해 왔습니다. 2025. 5. 건물주가 리모델링 공사를 하겠다며 재입점을 약속하고 점포를 비워 달라고 했고, H씨는 본사에 인테리어 잔존가 3,000만 원을 내고 폐점했습니다. 본사와는 공사가 끝나면 다시 열고 휴점 기간만큼 계약을 늘리기로 했습니다. 그런데 2026. 1. 공사가 끝나자 건물주는 보증금과 월세를 크게 올렸고, H씨는 감당할 수 없어 재입점을 포기했습니다. 본사는 2026. 2. 영업위약금 2,000만 원과 장려금 반환금 등 6,000만 원을 내라는 내용증명을 보냈습니다. H씨는 이 돈을 다 내야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물주 사정으로 폐점해도 영업위약금을 내야 하나요?

계약서에 중도해지 위약금 조항이 있으면 원칙적으로 청구 대상이 될 수 있습니다. 다만 가맹본부가 계약해지의 경위, 당사자의 귀책 정도, 남은 계약기간, 후속 가맹점을 구하는 데 통상 걸리는 기간의 손해에 비추어 부당하게 과중한 위약금을 부과하면 불공정거래행위가 됩니다.

사례처럼 건물주의 리모델링 요구로 폐점했고 재입점이 무산된 원인이 크게 오른 임대 조건이라면, 점주가 계약을 깰 의사로 떠난 경우와 같게 볼 수는 없습니다. 반대로 재입점을 약속하고 계약기간 연장까지 합의했다면, 본사는 점주가 협의 없이 재입점을 포기했다고 주장할 것입니다. 그래서 폐점 당시 본사와 주고받은 문서, 임대 조건 인상 자료가 귀책 판단의 핵심이 됩니다. 계약서에 합의해지 조항이 있다면 그 조항에 따른 감면도 함께 요구할 수 있습니다. 재입점 협의 때 본사가 임대 조건 협상을 돕겠다고 했는지도 확인해 보십시오.

법원은 위약금을 언제 줄여 주나요?

위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되고, 그 예정액이 부당히 과다하면 법원이 적당히 줄일 수 있습니다. 대법원은 '부당히 과다한 경우'를 계약자의 경제적 지위, 계약 목적, 예정의 경위, 거래관행을 고려해 “그와 같은 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 뜻한다.”라고 판시했습니다.

같은 판결은 손해가 없거나 예정액보다 적다는 것만으로는 부족하고, 예정액 자체가 크다는 사유만으로도 감액하기 어렵다고 했습니다. 실제 손해나 예상 손해를 알 수 있으면 그 금액과 비교해 봐야 하고, 판단 기준 시점은 사실심 변론종결 때입니다. 본사가 곧바로 그 자리에 새 가맹점을 냈다면 실제 손해가 크지 않았다는 사정이 됩니다. 위약금 일반은 「가맹계약을 중도에 끝내면 위약금을 계약서대로 다 내야 하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

장려금 반환금이나 외상대금도 함께 줄일 수 있나요?

항목마다 성격이 달라 따로 따져야 합니다. 외상으로 받은 상품 대금은 실제로 받은 물건의 값이어서 감액 대상이 되기 어렵습니다. 반면 개점 때 받은 선장려금 반환은 약정된 계약기간을 채우지 못한 비율만큼 돌려주는 구조인지, 귀책과 관계없이 전액을 돌려받는 구조인지 계약서 문언을 확인해야 합니다.

이미 낸 인테리어 잔존가와 겹치는 항목이 없는지도 봐야 합니다. 같은 손해를 이름만 바꿔 두 번 청구했다면 그 부분은 다툴 수 있습니다. 보증금 성격의 돈은 정산해 돌려받을 금액에 넣어 상계를 요구합니다. 본사가 청구서에 항목별 계산식을 적지 않았다면, 계약서 조항 번호와 산식을 밝혀 달라고 서면으로 요구하는 것이 첫 대응입니다. 그 회신에서 영업위약금이 남은 계약기간 전체의 기대이익을 기준으로 계산됐는지가 드러나는 경우가 많습니다.

편의점 위약금 분쟁 대응 순서

• 청구 항목 분리 - 영업위약금, 장려금 반환, 외상대금, 보증금을 항목별로 나눕니다.
• 폐점 경위 자료 확보 - 건물주 요청 문서, 본사와의 재입점 합의, 임대 조건 인상 자료를 모읍니다.
• 산정 근거 요구 - 본사에 항목별 계산 근거와 후속 점포 개설 여부를 서면으로 묻습니다.
• 감면 협상 - 합의해지 조항과 귀책 사정을 근거로 감면을 요구합니다.
• 분쟁조정 신청 - 협상이 안 되면 가맹 분쟁조정을 신청하고, 소송에서는 감액을 주장합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 폐점과 재입점 포기에 이른 경위와 본사가 입은 실제 손해, 계약서의 합의해지 조항에 따라 내야 할 금액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 가맹계약 해지와 위약금 분쟁의 협상, 분쟁조정과 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매출이 예상보다 낮아 그만두는 것도 영업위약금을 내야 하나요?
  개점 다음 달부터 1년간 평균 매출이 본사가 제공한 예상매출액 최저액에 못 미쳐 해지하는데 기대이익 상실을 이유로 위약금을 물리면 부당한 영업위약금 부과가 됩니다. 점주의 계약 위반 등으로 미달한 경우는 예외입니다.
• 위약금이 과중하면 공정거래위원회에 신고할 수 있나요?
  과중한 위약금 부과는 가맹사업법이 금지하는 불공정거래행위 유형입니다. 신고하면 공정거래위원회가 조사해 시정조치를 할 수 있지만, 이미 낸 돈을 돌려받는 것은 분쟁조정이나 소송으로 따로 구해야 합니다.
• 위약벌로 적혀 있으면 감액이 안 되나요?
  위약금은 손해배상액의 예정으로 추정되므로, 위약벌이라고 주장하는 쪽이 그 성격을 입증해야 합니다. 위약벌로 인정되면 민법 제398조로 줄일 수 없어 다투는 방식이 달라지므로, 계약서 문언과 체결 경위를 먼저 확인해야 합니다.
• 본사가 위약금을 보증금에서 바로 빼 버리면요?
  위약금 채권이 있다고 해도 금액이 과다하면 그 부분은 다툴 수 있습니다. 공제 내역을 서면으로 받아 두고, 과다한 부분의 반환을 분쟁조정이나 소송으로 구하면 됩니다.
• 가맹 분쟁조정을 신청하면 위약금 소송 시효는 어떻게 되나요?
  가맹 분쟁조정 신청은 시효중단 효력이 있고, 조정조서가 작성되거나 절차가 끝난 때부터 시효가 새로 진행됩니다. 신청을 취하하거나 각하되면 6개월 안에 소송 등을 해야 중단 효력이 유지됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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