이사·경영권

사임한 회장이 후임 없이 법인 상가를 팔았는데 매매가 유효한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 사임한 대표는 후임 선출 때까지 보충적인 업무만 할 수 있어 법인 상가 같은 기본재산을 판 매매는 대표권 없는 행위로 원칙적으로 무효입니다. 다만 매매대금을 법인 수입으로 처리하는 등 법인이 추인했다면 계약의 효력이 법인에 미칩니다. 지금은 매매대금이 법인 통장과 장부에 들어갔는지 확인하십시오.

정기총회에서 매각을 결의했다는 사실만으로 계약이 유효하다고 안심할 필요도, 대표가 사임했다는 이유만으로 무조건 무효라고 단정할 필요도 없습니다. 판단 기준은 사임한 대표가 한 일이 법인 업무 공백을 막는 보충적 범위였는지입니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 전통시장 상인들이 만든 사단법인 번영회는 운영자금이 부족해 정기총회에서 법인 소유 상가 한 동을 팔기로 결의했습니다. 그 무렵 회장과 부회장이 모두 사임했고 후임 회장은 뽑히지 않았는데, 사임한 전 회장이 계속 운영에 관여하며 매수인과 15억원에 매매계약을 맺었습니다. 2025년 일부 회원들이 「대표권 없는 사람이 판 것이니 무효」라며 소유권이전등기를 막으려 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

사임한 대표가 후임 선출 전까지 법인을 대표할 수 있나요?

후임이 선출될 때까지는 보충적인 범위에서 대표할 수 있습니다. 법인과 이사의 관계는 위임과 같아서 사임하면 위임관계가 끝나는 것이 원칙이지만, 후임이 없으면 법인이 활동을 멈추게 되므로 위임 종료 시 급박한 사정이 있는 경우처럼 보아 사임한 이사가 직무를 계속할 수 있습니다. 대법원 2003. 3. 14. 선고 2001다7599 판결이 이 기준을 적용했습니다.

정관에서 대표권을 회장에게만 주고 회장을 총회 투표로 뽑도록 정했다면, 회장이 없더라도 대표권 없는 일반 이사가 법인을 대표할 수 없습니다. 이때 사임한 회장이 후임 선출 때까지 대표자 직무를 이어 갑니다.

사임한 대표가 법인 재산을 팔 수 있나요?

기본재산 처분은 할 수 없습니다. 사임한 대표자의 직무수행권은 법인이 정상 활동을 멈추는 상황을 피하려고 보충적으로 인정되는 것이어서, 법인 업무용 기본재산을 처분하는 일은 그 범위를 벗어납니다. 앞의 2001다7599 판결도 사임한 회장이 시장 건물과 부지를 판 것은 직무수행권 밖의 행위로서 대표권 없는 자가 체결한 무효 계약이라고 보았습니다.

사임한 대표가 할 수 있는 일은 후임 선출을 위한 절차 진행, 법인의 현상 유지에 필요한 일상 업무 정도입니다. 다만 종중 사건에서 대법원 2006. 10. 27. 선고 2006다23695 판결은 이미 사임한 회장이 신임 회장 선출을 위한 총회를 소집할 수 없다고 보았으므로, 단체의 규약과 사정에 따라 범위가 더 좁아질 수 있습니다.

무효인 매매계약이 나중에 유효해질 수 있나요?

법인이 추인하면 유효해집니다. 대표권 없는 자가 법인 이름으로 맺은 계약은 무권대리와 같이 법인이 추인하지 않으면 법인에 효력이 없지만, 추인하면 계약 때로 소급해 효력이 생깁니다. 2001다7599 판결 사건에서도 매매대금이 법인 수입으로 처리되고, 법인이 이후 해당 건물 재산세를 매수인들에게서 받아 납부해 온 사실이 묵시적 추인으로 인정되어 결국 계약의 효력이 법인에 미쳤습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」의 대표·위임·무권대리 조문은 원안 당시와 내용이 같습니다. 후임 대표가 선출되지 않아 법인 운영에 손해가 생길 염려가 있으면 이해관계인은 법원에 임시이사 선임을 청구할 수 있습니다.

사임 대표의 재산 매각 대응 순서

• 정관 확인 - 대표권이 회장에게만 있는지, 기본재산 처분에 총회 결의가 필요한지 봅니다. 대표권 범위의 기준이 됩니다.
• 사임 시점 확정 - 사임서가 도달한 날과 매매계약일을 비교합니다. 사임 전 계약이면 쟁점이 달라집니다.
• 대금 처리 내역 확인 - 매매대금이 법인 통장과 장부에 들어갔는지 확인합니다. 묵시적 추인을 가르는 증거가 됩니다.
• 추인 여부 결정 - 법인이 계약을 인정할지 거절할지 총회에서 정하고 상대방에게 알립니다. 상대방에게 알려야 대항할 수 있습니다.
• 임시이사 선임 청구 - 대표 공백이 길어지면 법원에 임시이사 선임을 청구합니다. 이후 처분은 적법한 대표가 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수인이 이미 등기를 넘겨받았거나 주무관청 허가가 필요한 재산이라면 등기부와 정관을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 법인·단체의 대표권 분쟁과 부동산 소유권이전등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사임한 이사는 언제까지 직무를 계속하나요?
  후임 이사가 선임될 때까지입니다. 대법원 2003. 3. 14. 선고 2001다7599 판결은 후임 이사가 없으면 법인이 활동을 멈추게 되므로 민법 제691조의 급박한 사정과 같이 보아, 직무 수행이 부적당하다고 볼 특별한 사정이 없으면 사임한 이사가 후임 선임 때까지 직무를 계속할 수 있다고 보았습니다.
• 사임한 회장 대신 부회장이나 이사가 대표할 수 없나요?
  정관에 따라 다릅니다. 정관이 대표권을 회장에게만 주고 회장 유고 시 부회장이 대행하도록 정했는데 부회장도 사임했다면, 대표권 없는 일반 이사는 법인을 대표할 수 없습니다. 민법 제59조 제1항은 이사가 각자 대표하되 정관의 취지에 위반할 수 없다고 정합니다.
• 총회에서 매각을 결의했으면 유효하지 않나요?
  결의만으로는 부족합니다. 총회 결의는 매각 여부를 정한 것이고, 실제 계약은 적법한 대표권을 가진 사람이 체결해야 합니다. 대법원 2001다7599 판결 사건도 정기총회 매각 결의가 있었지만 사임한 회장이 기본재산을 판 것은 직무수행권 범위를 벗어나 무효라고 보았습니다.
• 무효인 매매를 법인이 인정하려면 어떻게 하나요?
  추인하면 됩니다. 민법 제130조는 대리권 없는 자가 한 계약은 본인이 추인하지 않으면 효력이 없다고 정하고, 제133조는 추인하면 다른 의사표시가 없는 한 계약 때로 소급해 효력이 생긴다고 정합니다. 총회 결의로 추인하고 그 사실을 매수인에게 알리는 방식이 확실합니다.
• 말로 추인하지 않았는데도 추인이 되나요?
  묵시적 추인이 인정될 수 있습니다. 대법원 2001다7599 판결은 매수인이 낸 대금이 법인 수입으로 계상되어 법인에 귀속되고, 법인이 이후 매수인들에게서 재산세 등을 받아 납부해 온 사실을 들어 법인이 매매계약을 묵시적으로 추인했다고 보았습니다. 대금이 들어간 계좌와 사용 기록을 먼저 확인해야 합니다.
• 대표가 없어 법인이 멈췄으면 어떻게 하나요?
  법원에 임시이사 선임을 청구할 수 있습니다. 민법 제63조는 이사가 없거나 결원이 있어 손해가 생길 염려가 있으면 법원이 이해관계인이나 검사의 청구로 임시이사를 선임하도록 정합니다. 기본재산 처분처럼 중요한 행위는 임시이사나 새로 선출된 대표가 하는 것이 안전합니다.

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