계약·거래

임대업을 하려고 상인에게 산 건물의 하자를 8개월 뒤 알았는데 책임을 물을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 임대업을 시작하려고 같은 영업을 하던 상인에게서 건물을 샀다면 상인 간 매매가 되어 인도 후 6월 안에 하자를 발견해 통지하지 않은 매수인은 하자담보책임을 묻지 못합니다. 개업을 준비하며 건물을 사는 행위는 보조적 상행위여서 그때 이미 상인이 되고, 상법 제69조의 검사·통지의무가 적용됩니다. 지금은 매도인이 하자를 알고 있었는지부터 확인해 보십시오.

사업자등록이나 간판을 아직 내지 않았다고 해서 상인이 아니라고 볼 수는 없습니다. 개업을 준비하는 행위가 객관적으로 드러나면 그때부터 상인입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 1월 원룸 임대업을 시작하려고 임대업을 하던 B씨에게서 다세대 건물을 사고 그달 말 넘겨받았습니다. 사업자등록은 넉 달 뒤에야 냈습니다. 그해 9월 장마철에 외벽 균열로 누수가 생긴 것을 발견하고 수리비 4,500만원을 청구했지만, B씨는 인도 후 6월이 지났다며 거절했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

개업 전에 건물을 사도 상인이 되나요?

됩니다. 영업을 시작하기 전에 영업을 위한 준비행위를 하는 사람은 그 준비행위를 한 때 상인자격을 얻고, 그 준비행위는 첫 보조적 상행위가 됩니다. 상호등기·개업광고·간판 부착이 없어도 점포 구입, 영업양수, 직원 고용처럼 행위의 성질상 영업 의사를 상대방이 객관적으로 알 수 있으면 충분합니다.

부동산임대업을 시작하려고 같은 임대업을 하던 상인에게서 건물을 산 경우, 대법원 1999. 1. 29. 선고 98다1584 판결은 그 매수행위가 개업준비행위에 해당해 매수인이 그때 상인자격을 얻었다고 보았습니다. 부동산 임대차를 영업으로 하는 것은 기본적 상행위입니다.

상인끼리 산 건물의 하자는 언제까지 알려야 하나요?

상인 간 매매에서 매수인은 목적물을 받으면 지체 없이 검사하고, 하자나 수량 부족을 발견하면 즉시 매도인에게 통지를 발송해야 합니다. 즉시 발견할 수 없는 하자라도 6월 안에 발견해 통지해야 하고, 이 기간이 지나면 하자가 성질상 6월 안에 도저히 발견할 수 없었던 것이라도 청구하지 못합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상법」 제69조도 같은 구조입니다.

이 기간은 매수인의 과실 여부를 묻지 않습니다. 민법상 하자담보책임은 하자를 안 날부터 6월 안에 행사하면 되지만, 상인 간 매매에서는 인도받은 때부터 기간이 흘러간다는 점에서 매수인에게 훨씬 불리합니다.

매도인이 하자를 알고 팔았으면 달라지나요?

달라집니다. 매도인이 하자를 알고 있었다면 상법 제69조의 검사·통지의무 규정은 적용되지 않습니다. 이때 매수인은 민법의 하자담보책임 규정에 따라, 하자를 안 날부터 6월 안에 해제나 손해배상을 청구할 수 있습니다.

매도인의 악의는 매수인이 증명해야 합니다. 매도 전에 누수 보수를 한 기록, 기존 임차인의 하자 민원, 관리업체 점검표가 있으면 매도인이 알았다는 증거가 됩니다.

상가건물 하자 통지 대응 순서

• 인도일 확정 - 건물을 넘겨받은 날을 매매계약서·잔금 영수증·건물 인수 확인서으로 확정합니다. 6월 기간의 출발점입니다.
• 상인 여부 확인 - 매도인과 매수인이 모두 상인인지 확인합니다. 어느 한쪽이라도 상인이 아니면 상법 제69조는 적용되지 않습니다.
• 하자 발견일 기록 - 하자를 처음 안 날을 사진·수리업체 견적서로 남깁니다. 민법상 기간 계산에도 쓰입니다.
• 매도인 악의 자료 수집 - 매도 전 보수 기록, 임차인 민원, 점검표를 모읍니다. 악의가 증명되면 6월 제한에서 벗어납니다.
• 통지 발송 - 하자를 발견하면 곧바로 내용증명으로 통지합니다. 상법은 통지의 발송만 요구하므로 발송일 기록을 남깁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매매계약서에 하자담보 기간을 따로 정한 특약이 있으면 계약서 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매 하자를 둘러싼 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사업자등록 전에 산 건물도 상인 간 매매인가요?
  그럴 수 있습니다. 영업을 위한 준비행위를 한 때 상인자격을 얻으므로, 임대업을 하려고 건물을 산 행위가 객관적으로 영업 준비로 드러나면 사업자등록 전이라도 상인입니다. 매도인도 상인이면 상인 간 매매가 됩니다.
• 상법상 하자 통지 기간은 언제부터 셉니까?
  목적물을 받은 때부터 셉니다. 매수인은 받은 뒤 지체 없이 검사해야 하고, 즉시 발견할 수 없는 하자라도 6월 안에 발견해 즉시 통지를 발송해야 합니다. 하자를 안 날부터 세는 민법과 다르므로 인도일부터 확인하십시오.
• 6개월 안에 도저히 알 수 없던 하자라면요?
  그래도 청구하지 못합니다. 판례는 상인에게 통상 요구되는 주의를 다해도 즉시 발견할 수 없는 하자라도 6월 안에 발견해 통지하지 않으면 과실 유무를 묻지 않고 하자담보책임을 물을 수 없다고 봅니다. 매도인 악의 여부를 따로 검토해야 합니다.
• 매도인이 하자를 숨겼다면 어떻게 되나요?
  매도인이 하자를 알고 있었다면 상법 제69조가 적용되지 않습니다. 이때는 민법에 따라 하자를 안 날부터 6월 안에 해제나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 매도 전 보수 기록이나 임차인 민원처럼 매도인이 알았다는 자료가 필요합니다.
• 한쪽만 상인이어도 이 규정이 적용되나요?
  적용되지 않습니다. 상법 제69조는 상인 간 매매에만 적용되므로, 매수인이 상인이라도 매도인이 상인이 아니면 민법의 하자담보책임 규정이 적용됩니다. 매도인이 그 건물로 임대업을 해 왔는지 사업자등록 여부를 확인하십시오.
• 하자 통지는 어떤 방식으로 해야 하나요?
  상법은 통지의 발송을 요구하므로, 발송 사실과 날짜가 남는 내용증명이 안전합니다. 하자의 위치와 내용, 발견한 날을 구체적으로 적고 사진을 함께 보관해 두면 나중에 통지의 내용을 증명하기 쉽습니다.

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