회생·파산

상속받은 땅이 있는데 개인회생하면 땅도 팔아서 갚아야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

재산이 있어도 개인회생은 신청할 수 있지만, 총변제액이 청산가치에 못 미치면 땅 같은 재산을 처분해 부족분을 갚는 계획을 세워야 합니다. 법원은 인가결정일 기준 총변제액이 파산 시 배당액보다 적지 않아야 변제계획을 인가합니다. 지금은 땅과 차량 시가부터 확인해 청산가치를 계산하십시오.

재산이 있다고 해서 신청 전에 서둘러 땅을 팔 필요는 없습니다. 처분 시기와 금액을 변제계획에 적어 인가받은 뒤 그 기한 안에 넣으면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 운영하던 가게를 접으면서 원금과 이자를 합쳐 약 1억 2천만원의 빚을 졌습니다. 2025년부터 화물운송업으로 월 250만원가량을 벌고, 70대 어머니와 지인 집에서 무상으로 지냅니다. 아버지에게서 상속받은 시가 3,000만원 상당의 시골 땅과 시가 1,200만원 상당의 1톤 화물차가 A씨 명의로 있습니다. A씨는 재산이 있어도 개인회생을 신청할 수 있는지, 신청하면 땅도 팔아야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

재산이 있으면 개인회생을 신청할 수 없나요?

신청할 수 있습니다. 개인회생은 재산 유무가 아니라 앞으로 갚을 총변제액이 지금 파산했을 때 채권자가 받을 몫, 즉 청산가치보다 적지 않은지를 봅니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」은 인가결정일을 기준일로 평가한 총변제액이 청산가치 이상일 것을 인가요건으로 정합니다.

• 청산가치 - 개인회생절차개시결정 당시 가진 재산을 모두 처분했다고 볼 때의 금액입니다. 땅과 차량 시가가 여기에 들어갑니다.
• 총변제액 - 가용소득으로 변제기간 동안 갚는 돈을 현재가치로 따진 금액입니다.
• 채권자 동의 - 채권자가 동의하면 청산가치에 못 미쳐도 인가될 수 있습니다.

가용소득만으로 청산가치를 못 맞추면 어떻게 하나요?

변제기간을 늘리거나, 재산 일부를 처분해 그 돈을 변제에 넣는 계획을 짭니다. 변제기간은 변제개시일부터 3년이 원칙이지만, 청산가치를 맞추기 위해 필요하면 5년까지 정할 수 있습니다.

A씨 사례로 단순 계산하면 청산가치는 땅 3,000만원과 차량 1,200만원을 합친 4,200만원입니다. 월 가용소득 50만원으로 3년을 갚으면 명목상 1,800만원, 5년을 갚아도 3,000만원이어서 모자랍니다. 게다가 법원은 장래에 나눠 갚는 돈을 현재가치로 할인해 비교하므로 실제 부족액은 이보다 큽니다. 생계비를 더 줄이는 방법도 있지만, 법원이 정한 생계비를 다시 깎기는 어렵습니다. 그래서 실무에서는 재산 처분을 통한 변제를 함께 적는 경우가 많습니다.

어떤 재산을 처분 대상으로 적어야 하나요?

처분이 쉽고, 부족분을 채울 만큼 값어치가 있는 재산을 고릅니다. 영업소득의 기반인 화물차는 청산가치 계산에는 들어가지만, 팔면 소득이 끊겨 변제계획을 수행할 수 없으므로 처분 대상으로 적지 않습니다. A씨라면 상속받은 땅을 처분 대상으로 삼는 편이 맞습니다. 변제계획은 공정하고 형평에 맞으며 수행가능해야 하기 때문입니다.

처분 시기는 인가결정 후 1년 또는 2년 안처럼 기한을 정해 적습니다. 기한을 두면 그 사이 이자 몫까지 고려해 투입액을 늘려 잡는 것이 실무입니다. 처분 대상과 기한은 자금 마련 방법을 예시한 것이어서, 다른 재산을 팔거나 가족에게서 빌려 정한 날에 정한 금액을 넣어도 됩니다.

변제계획에 적은 재산 처분을 못 하면 어떻게 되나요?

기한 안에 정한 금액을 넣지 못하면 변제계획 불이행이 됩니다. 이행할 수 없음이 명백하다고 판단되면 법원은 개인회생절차를 폐지할 수 있습니다. 처분이 늦어질 것 같으면 기한 전에 변제계획 변경을 신청하는 것이 안전합니다.

개인회생 재산처분 변제 대응 순서

• 재산 시가 확인 - 땅은 공시지가와 인근 거래가, 차량은 중고 시세로 청산가치를 뽑습니다. 이 금액이 변제액의 하한선이 됩니다.
• 가용소득 계산 - 월소득에서 법원이 정하는 생계비를 빼 가용소득을 냅니다. 부양가족 수와 거주지에 따라 생계비가 달라집니다.
• 부족분 산정 - 청산가치와 총변제액의 현재가치 차이를 계산합니다. 이 차이가 재산 처분으로 채울 금액입니다.
• 처분 계획 작성 - 처분할 재산, 기한, 투입액을 변제계획안에 적습니다. 신청일부터 14일 안에 제출합니다.
• 인가 후 이행 - 기한 안에 처분하거나 다른 자금으로 정한 금액을 넣습니다. 어려우면 기한 전에 변경을 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 재산 시가 평가와 할인 계산은 관할 법원의 실무 기준과 재산 종류에 따라 달라지므로 등기부와 시세 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 개인회생·파산 신청과 변제계획 작성, 채권자 이의 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 집이나 땅이 있으면 개인회생이 안 되나요?
  됩니다. 개인회생은 재산 유무가 아니라 총변제액이 청산가치 이상인지를 봅니다. 재산 가치가 크면 변제액이 그만큼 늘어나고, 가용소득만으로 부족하면 재산 처분 계획을 함께 적습니다.
• 개인회생 변제기간은 몇 년인가요?
  변제개시일부터 3년이 원칙입니다. 다만 청산가치를 맞추기 위해 필요한 경우 등 특별한 사정이 있으면 5년을 넘지 않는 범위에서 정할 수 있습니다. 원안 당시 5년 기준은 2017년 개정으로 바뀌었습니다.
• 영업용 화물차도 팔아야 하나요?
  대개 처분 대상으로 적지 않습니다. 화물차 가치는 청산가치 계산에는 들어가지만, 팔면 영업소득이 끊겨 변제계획을 수행할 수 없기 때문입니다. 다른 재산을 처분 대상으로 삼거나 변제기간을 조정합니다.
• 계획에 적은 땅 말고 다른 돈으로 갚아도 되나요?
  됩니다. 처분 대상과 기한은 자금 마련 방법을 예시한 것으로 봅니다. 정한 시기에 정한 금액을 변제에 넣기만 하면 다른 재산을 팔거나 가족에게 빌린 돈으로 넣어도 문제가 되지 않습니다.
• 채권자가 동의하면 청산가치보다 덜 갚아도 되나요?
  채권자가 동의하면 청산가치 요건은 적용되지 않습니다. 다만 이의를 진술한 채권자에 대해서는 그 채권자 몫의 총변제액이 청산가치 배당액 이상이어야 하므로, 실제로 모든 채권자의 동의를 받기는 쉽지 않습니다.
• 기한까지 땅이 안 팔리면 어떻게 되나요?
  정한 금액을 넣지 못하면 불이행이 되고, 이행할 수 없음이 명백하다고 판단되면 절차가 폐지될 수 있습니다. 매각이 늦어질 것 같으면 기한 전에 변제계획 변경을 신청해 기한이나 방법을 바꾸는 것이 안전합니다.
• 생계비는 어떻게 정해지나요?
  법원이 최저생계비, 채무자와 피부양자의 연령과 수, 거주지역, 물가 등을 종합해 정합니다. 노부모를 부양하면 피부양자로 반영될 수 있으니 가족관계증명서와 부양 사실 자료를 함께 냅니다.

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