생활 속 범죄

분양권 중개보수 요율을 잘못 알고 더 받았으면 처벌을 피할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

아니요, 분양권 중개보수 요율을 법령 해석 잘못으로 높게 적용해 한도를 넘겨 받았다면 법률의 착오로 인정되기 어려워 처벌 대상이 됩니다. 대법원은 분양권 매매 중개를 건물 중개로 보면서 조례를 잘못 해석해 초과 수수료를 받은 것은 법률의 착오가 아니라고 판단했습니다. 지금은 받은 보수와 적용 요율, 그 요율을 택한 근거 자료부터 정리해 두십시오.

법령을 몰랐다는 사정만으로 무죄를 주장하려고 무리하게 진술을 바꿀 필요는 없습니다. 담당 공무원에게 질의해 받은 답변처럼 객관적 자료가 있는지가 더 중요합니다.

이런 상담이 많습니다

개업공인중개사 A씨는 2025년 3월 거래금액 4억원인 아파트 분양권 매매를 중개하면서, 아직 준공 전이라 주택이 아니라고 보고 주택 외 중개대상물 요율인 거래금액의 1천분의 9를 적용해 매수인과 매도인에게서 각각 360만원을 받았습니다. 매수인의 민원으로 관할 관청 점검이 이뤄졌고, A씨는 주택 중개보수 한도를 넘겨 받았다는 이유로 경찰 조사를 받게 되었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양권 거래도 주택 중개보수 기준이 적용되나요?

적용됩니다. 아파트의 특정 동·호수에 대해 분양계약이 체결된 뒤라면 아직 완공 전이어도 그 거래 중개는 건물 중개에 해당한다는 것이 대법원 판례입니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「공인중개사법」은 주택의 중개보수를 국토교통부령 범위 안에서 시·도 조례로 정하게 하고, 주택 외 중개대상물의 보수는 국토교통부령으로 정합니다.

주택 외 중개대상물(일정 요건의 오피스텔 제외)의 보수는 거래금액의 1천분의 9 이내에서 협의로 정하므로, 분양권을 주택 외 대상물로 보고 이 요율을 적용하면 주택 기준 한도를 넘기기 쉽습니다.

요율을 잘못 해석해 더 받은 것도 처벌되나요?

처벌 대상입니다. 개업공인중개사가 사례·증여 등 어떤 명목으로든 법정 보수나 실비를 초과해 금품을 받으면 금지행위에 해당하고, 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다. 초과 부분을 고의로 받았는지는 받은 금액을 스스로 정해 받았다는 사실로 인정되는 경우가 많습니다.

대법원은 중개업자가 분양권 매매를 중개하면서 중개수수료에 관한 조례를 잘못 해석해 일반주택이 아닌 대상물로 보고 초과 수수료를 받은 사건에서, 그런 사정만으로는 법령에 저촉되지 않는다고 오인한 데 정당한 이유가 없다고 보았습니다.

법률의 착오가 인정되는 경우는 언제인가요?

자기 행위가 법령에 따라 허용된다고 오인했고 그 오인에 정당한 이유가 있어야 벌하지 않습니다. 단순히 법령을 몰랐거나 혼자 잘못 해석한 경우는 정당한 이유로 인정되기 어렵습니다.

정당한 이유가 인정된 예로는 허가를 담당하는 공무원이 허가가 필요 없다고 잘못 알려 주어 이를 믿은 경우가 있습니다. 중개보수 사건에서도 관할 관청이나 협회에 서면으로 질의해 받은 답변을 따른 것이라면 다툴 여지가 생기므로, 그런 기록이 있는지부터 확인합니다.

중개보수 초과 수수 대응 순서

• 보수 산정 내역 정리 - 거래금액, 적용 요율, 실제 받은 금액을 의뢰인별로 정리합니다. 초과 금액이 처분 수위의 기준입니다.
• 근거 자료 확보 - 요율 판단에 참고한 조례·질의회신·협회 안내를 모읍니다. 법률의 착오 주장에 필요한 객관적 자료입니다.
• 초과분 반환 - 초과로 받은 금액을 의뢰인에게 돌려주고 확인서를 받습니다. 기소 여부와 양형에 반영되는 사정입니다.
• 행정처분 대비 - 등록관청의 업무정지 등 처분 절차가 함께 진행되는지 확인합니다. 형사와 별도로 의견 제출 기회가 있습니다.
• 조사 진술 준비 - 요율을 그렇게 적용한 경위를 날짜 순으로 정리합니다. 진술이 일관되어야 고의 판단에서 불리하지 않습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양권이 아니라 상가 분양권이나 일정 요건의 오피스텔처럼 보수 기준이 따로 정해진 대상물이라면 계약서와 건축물 용도를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공인중개사 관련 형사 사건과 행정처분 취소 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양권은 아직 집이 아닌데 왜 주택 기준인가요?
  대법원 2005. 5. 27. 선고 2004도62 판결은 중개대상물인 건물에 장차 건축될 특정 건물도 포함되므로, 아파트의 특정 동·호수에 대한 분양계약이 체결된 뒤에는 완성 전이라도 그 거래 중개는 건물 중개라고 보았습니다. 아파트 분양권이라면 주택 중개보수 기준이 적용됩니다.
• 초과 수수 처벌 수위는 어떻게 되나요?
  공인중개사법 제33조 제1항 제3호를 위반해 법정 보수나 실비를 초과해 금품을 받으면 같은 법 제49조 제1항 제10호에 따라 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다. 초과 금액, 반환 여부, 전력에 따라 실제 처분이 달라집니다.
• 의뢰인이 동의하고 준 돈이어도 처벌되나요?
  처벌될 수 있습니다. 공인중개사법 제33조 제1항 제3호는 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 법정 보수나 실비를 초과해 금품을 받는 행위를 금지합니다. 의뢰인이 자발적으로 더 준 돈도 명목과 관계없이 초과 수수로 볼 수 있습니다.
• 구청 직원 안내를 따랐다면 처벌되지 않나요?
  담당 공무원이 잘못 안내해 이를 믿었다면 정당한 이유가 있는 법률의 착오로 인정될 여지가 있습니다. 대법원 1992. 5. 22. 선고 91도2525 판결은 허가 담당 공무원의 잘못된 안내를 믿은 경우 처벌할 수 없다고 보았습니다. 안내 내용을 증명할 자료가 있어야 합니다.
• 초과로 받은 돈을 돌려주면 처벌이 없어지나요?
  반환해도 이미 성립한 범죄가 없어지지는 않습니다. 다만 반환은 피해 회복으로서 기소유예나 벌금 감액을 구할 때 유리한 사정이 됩니다. 의뢰인에게 반환하고 받은 확인서를 수사기관에 제출하는 방식으로 씁니다.
• 오피스텔 중개보수는 어떤 기준인가요?
  전용면적 85제곱미터 이하이고 전용 부엌·화장실·목욕시설을 갖춘 오피스텔은 공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항 제1호에 따라 별표 2의 상한요율 이내에서 정합니다. 그 밖의 주택 외 대상물은 같은 항 제2호에 따라 거래금액의 1천분의 9 이내입니다.

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