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기업 범죄

아파트 미계약 물량을 공개모집 없이 지인에게 분양하면 처벌되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 예비입주자가 없는 미계약 물량을 공개모집 없이 임직원 가족이나 지인에게만 공급하면 주택법상 공급질서 교란으로 처벌될 수 있습니다. 대법원은 미계약 물량은 미분양 물량과 달리 선착순 예외가 없고, 공개모집 절차를 거쳐야 한다고 보았습니다. 지금은 남은 세대가 청약 미달로 생긴 미분양인지, 당첨자 계약 포기로 생긴 미계약인지부터 확인해 두십시오.

그 자리에서

남은 세대를 공급하기 전에 그 세대가 왜 남았는지 서류로 구분해 두십시오. 청약 경쟁률표와 계약 포기·당첨 취소 내역이 있으면 미분양인지 미계약인지 바로 가려집니다.

청약이 끝난 뒤 남은 세대라고 해서 모두 사업주체가 마음대로 정할 수 있는 물량은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 지방 광역시에서 아파트를 분양한 시행사의 임원입니다. 2025년 7월 청약은 1순위에서 마감됐지만 당첨자 일부가 계약을 포기해 20세대가 남았고, 예비입주자도 모두 소진된 상태였습니다. A씨는 대표와 상의해 공고 없이 회사 이사와 용역업체 관계자의 가족, 지인에게 이 세대들을 넘겼습니다. 2026년 지자체 점검에서 이 사실이 드러나 주택법 위반으로 수사가 시작됐고, A씨는 남은 세대를 판 것이 왜 범죄인지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

미분양과 미계약 물량은 공급 방법이 어떻게 다른가요?

미분양은 선착순으로 공급할 수 있지만, 미계약 물량은 예비입주자에게 먼저 공급하고 예비입주자가 없으면 공개모집을 거쳐야 합니다. 미분양은 청약자가 공급량에 못 미쳐 입주자를 선정하고도 남은 주택이고, 미계약은 입주자가 모두 선정됐는데 계약 미체결이나 당첨 취소·해약으로 뒤늦게 남은 주택입니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「주택공급에 관한 규칙」도 이 구분을 유지합니다.

미분양과 미계약 물량 비교(2026. 10. 4. 기준)
구분미분양미계약
생기는 이유청약이 공급량에 못 미침계약 포기·당첨 취소·해약
1차 공급선착순 가능예비입주자에게 순번대로
예비입주자 없을 때선착순 가능1인 1주택 공개모집
공개모집 대상해당 없음국내 거주 성년자인 무주택세대구성원

출처 - 주택공급에 관한 규칙 제26조 제5항, 제28조 제10항

대법원 2025. 6. 26. 선고 2024도16888 판결은 미계약 물량 공급 통제가 2018. 12. 11. 개정으로 도입됐고, 그 취지는 미계약 물량의 입주자를 투명한 방법으로 모집하게 하려는 데 있다고 설명했습니다. 따라서 예비입주자가 없으면 사업주체는 1인 1주택 기준의 공개모집 절차를 지키는 공급방법을 정해 공급해야 합니다.

공개모집 없이 지인에게 넘기면 왜 부정한 방법이 되나요?

공개모집 절차를 건너뛰고 특정인에게만 기회를 주는 것은 공급받을 자격이 없는 사람에게 주택을 공급받게 한 행위로 평가되기 때문입니다. 「거짓이나 그 밖의 부정한 방법」은 자격이 없는 사람이 자격이 있는 것처럼 가장하는 등 사회통념상 부정으로 인정되는 모든 행위를 말하고, 적극적 행위뿐 아니라 해야 할 절차를 하지 않은 부작위도 포함됩니다.

이 판결의 사안에서 시행사 대표와 임원은 미계약 20세대를 공개모집 없이 자신들과 이사, 용역업자의 가족과 지인에게 공급했고, 1심과 원심의 유죄가 상고기각으로 유지됐습니다. 제65조 제1항을 위반한 사람은 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처하고, 위반행위로 얻은 이익의 3배가 3천만원을 넘으면 벌금 상한이 그 이익의 3배까지 올라갑니다.

이렇게 분양받은 사람의 계약은 어떻게 되나요?

공급받은 사람이 부정한 방법으로 주택을 공급받은 것으로 인정되면 이미 체결된 공급계약이 취소될 수 있습니다. 국토교통부장관이나 사업주체는 이런 경우 공급계약을 취소해야 하고, 국토교통부장관은 위반자의 입주자자격을 10년의 범위에서 제한할 수 있습니다. 다만 공급받은 사람이 공개모집 누락 사정을 몰랐는지, 단순히 연락을 받아 계약했는지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

현행 규칙에서는 공개모집 대상이 더 좁아졌나요?

네, 좁아졌습니다. 판결이 적용한 2020. 9. 29. 개정 규칙은 「성년자」에게 1인 1주택 기준으로 공개모집하도록 했지만, 2025. 6. 10. 개정된 현행 규칙은 국내에 거주하는 성년자로서 무주택세대구성원일 것을 요건으로 정하고, 시장·군수·구청장이 거주지역 요건을 추가할 수 있게 했습니다. 지금 미계약 물량을 공급한다면 이 요건까지 지켜야 합니다.

미계약 물량 공급 대응 순서

  • 발생 원인 확인 - 남은 세대가 청약 미달인지 계약 포기·당첨 취소인지 서류로 나눕니다. 미분양이면 선착순 공급이 가능합니다.
  • 예비입주자 순번 확인 - 예비입주자 현황과 공개기간이 남아 있는지 봅니다. 예비입주자가 있으면 순번에 따라 공급해야 합니다.
  • 공개모집 공고 - 예비입주자가 없으면 국내 거주 성년자인 무주택세대구성원을 대상으로 1인 1주택 공개모집을 합니다. 공고 방법과 일정이 기록으로 남아야 합니다.
  • 내부 연고자 배제 - 임직원·용역업체 관계자 가족이 신청했다면 공개모집 절차를 거쳤는지 따로 점검합니다. 수사에서 가장 먼저 보는 부분입니다.
  • 조사 시 대응 - 수사나 지자체 점검이 시작되면 공급 경위서와 공고 자료를 시점순으로 정리합니다. 개인별 관여 범위를 나눠 진술합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공공주택이거나 특별공급 물량이 섞여 있거나 지자체가 별도 거주요건을 공고한 경우라면 입주자모집공고문과 공급 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 공급 관련 형사 사건과 분양계약 분쟁을 수행합니다.

실무상 착안점

분양 현장에서는 청약이 끝난 뒤 남은 세대를 「잔여분」이라고 뭉뚱그려 부르고, 선착순으로 정리해도 된다고 생각하는 경우가 많습니다. 그런데 남은 이유가 계약 포기나 당첨 취소라면 선착순 예외가 적용되지 않습니다. 대법원도 이 구분을 분명히 하고 임의 공급을 처벌했습니다.

그래서 세대마다 남은 이유와 날짜를 남겨 두어야 합니다. 당첨자 발표일, 계약 마감일, 계약 포기서 접수일, 당첨 취소 통지일이 문서로 있어야 그 세대가 미계약인지 가려집니다. 공개모집 공고를 했다면 게시 화면과 게시 기간을 캡처해 두는 것이 실제로 쓰이는 증거입니다.

이 기록은 수사 단계에서 공급 경위를 설명하는 출발점이 됩니다. 공개모집 절차를 거쳤다는 자료가 없으면 임직원 가족이 계약한 사실만으로 부정 공급이 추단되기 쉽습니다. 반대로 공급받은 쪽은 공고를 보고 신청했다는 자료가 있어야 공급계약 취소를 다툴 수 있습니다.

— 허진영 변호사 · 형사·고소

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 주택 공급 질서 위반 사건과 분양계약 분쟁을 수행해 왔으며, 세대별 미계약 발생 경위와 공개모집 절차 이행 여부를 시점순으로 정리한 뒤 개인별 관여 범위를 나눠 대응합니다.

  • 형사 공판 변론
  • 행정처분 취소·집행정지
  • 명도·임대차 분쟁
  • 업무상횡령·업무상배임 형사 방어

이 상황에서 자주 묻는 것

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출처

2026.10.12 기준으로 조문을 확인했습니다.

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