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전매제한 분양권 거래를 알선한 중개사, 증서 중개 금지 위반인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 동·호수가 정해진 아파트 분양권의 매매를 알선한 것은 건축물 중개이지 공인중개사법상 금지된 증서 중개가 아닙니다. 대법원은 분양계약서를 매수인에게 넘겨준 측면만 보고 증서 중개 금지 위반으로 처벌한 원심을 파기했습니다. 지금은 공소장에 적힌 죄명과 적용 조항이 무엇인지부터 확인해 두십시오.

그 자리에서

분양권 알선으로 조사를 받는다면 혐의가 공인중개사법 위반인지 주택법 위반인지, 공인중개사법이라면 몇 호 위반인지부터 물어 확인하십시오. 적용 조항에 따라 다툴 쟁점과 처벌 범위가 달라집니다.

분양계약서를 건네줬다는 이유만으로 「증서를 중개했다」는 혐의를 그대로 받아들일 필요는 없습니다. 대법원은 그 부분을 따로 떼어 보지 않았습니다.

이런 상담이 많습니다

공인중개사 E씨와 사무실을 실제로 운영하는 F씨는 2025년 수도권 공공택지의 분양가상한제 아파트 계약 기간에 모델하우스 앞에서 분양권 매수자를 모았습니다. 이들은 동·호수를 배정받은 당첨자들과 매수자들을 연결해 매수자가 마련한 계약금을 당첨자 명의로 대신 내고, 웃돈 1,000만원에서 3,000만원을 당첨자에게 전달한 뒤 분양계약서를 매수자에게 넘겼습니다. 그 대가로 거래마다 중개수수료 100만원에서 300만원을 받았습니다. 검사는 공인중개사법의 증서 중개 금지 위반과 주택법 위반으로 기소했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

아파트 분양권은 공인중개사법상 무엇을 중개한 것인가요?

동·호수가 특정된 아파트 분양권은 장차 지어질 건축물이므로, 그 매매를 알선하면 건축물을 중개한 것입니다. 중개대상물인 「건축물」에는 기존 건물뿐 아니라 앞으로 건축될 특정 건물도 포함되고, 피분양자가 선정되거나 분양계약이 체결된 뒤라면 아파트가 완성되기 전이라도 건물 중개에 해당합니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「공인중개사법」도 토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물을 중개대상물로 정하고, 중개를 중개대상물의 매매·교환·임대차 등 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것으로 정의합니다.

분양권과 함께 분양계약서를 넘기면 증서 중개가 되나요?

되지 않습니다. 공인중개사법은 관계 법령에서 양도·알선이 금지된 부동산의 분양·임대 등과 관련 있는 증서 등의 매매를 중개하는 행위를 금지합니다. 대법원은 행정형벌법규는 엄격하게 해석해야 하므로 증서와 존재 형태가 전혀 다른 분양권을 이 조항의 「증서 등」에 넣을 수 없다고 보았습니다.

분양계약서를 매도인에게서 받아 매수인에게 넘긴 것은 분양권 매매를 알선하는 과정의 일부일 뿐입니다. 그 측면만 부각해 증서 매매를 중개했다고 보면 안 된다는 것이 대법원 2024. 7. 25. 선고 2021도17722 판결의 결론입니다. 이 판결은 2016. 12. 2. 개정 전 공인중개사법을 적용했으며, 현행법은 조문이 제33조 제1항으로 바뀌었을 뿐 같은 문언입니다.

그렇다면 전매제한 분양권 알선은 처벌되지 않나요?

그렇지 않습니다. 주택법은 분양가상한제 적용주택 등의 입주자로 선정된 지위를 전매제한기간 안에 전매하거나 그 전매를 알선하는 것을 금지하고, 이를 어기면 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처합니다. 위반으로 얻은 이익의 3배가 3천만원을 넘으면 벌금 상한이 그 이익의 3배로 올라갑니다.

분양권 알선에 문제 되는 조항 비교
조항금지 내용이 판결과의 관계
공인중개사법 제33조 제1항 제5호양도 금지 부동산 관련 증서 등 매매 중개분양권 알선은 해당 안 됨
공인중개사법 제33조 제1항 제7호전매 제한 부동산 매매 중개 등 투기 조장판단하지 않음
주택법 제64조 제1항전매제한기간 내 전매·전매 알선판단하지 않음(환송 후 심리)

출처 - 공인중개사법 제33조 제1항 제5호·제7호, 제48조 제3호, 주택법 제64조 제1항, 제101조 제2호

공인중개사법도 관계 법령에 따라 전매 등 권리의 변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하는 등 투기를 조장하는 행위를 따로 금지합니다. 이 사건에서 대법원이 판단한 것은 증서 중개 금지 조항의 적용 여부뿐이고, 사건은 원심법원으로 환송되어 다시 심리하게 됐습니다. 나머지 혐의와 함께 하나의 형이 선고됐던 탓에 원심판결 중 피고인들 부분이 전부 파기됐으므로, 최종 결론은 환송 후 판결로 정해집니다.

분양권 전매 알선 혐의 대응 순서

  • 적용 조항 확인 - 공소장이나 출석요구서에서 공인중개사법과 주택법 중 어느 조항이 적용됐는지 확인합니다. 증서 중개 금지 조항이면 이 판결로 다툴 수 있습니다.
  • 거래 구조 정리 - 당첨일, 동·호수 배정일, 공급계약일, 계약금 대납 방식, 웃돈 전달 경로를 날짜순으로 적습니다. 분양권 자체를 알선한 것인지가 드러납니다.
  • 전매제한 대상 확인 - 해당 아파트가 투기과열지구, 분양가상한제 적용주택 등 전매제한 대상인지와 제한기간을 확인합니다. 주택법 위반 성립의 전제입니다.
  • 수수료 내역 정리 - 거래마다 받은 중개수수료와 받은 사람을 구분합니다. 법정 보수 초과 여부와 이익액 산정에 쓰입니다.
  • 행정처분 대비 - 형사 결과와 별도로 등록관청의 업무정지나 등록취소 절차가 진행될 수 있으므로 의견 제출 기한을 챙깁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양권이 아닌 청약통장이나 입주자저축 증서를 사고판 경우라면 거래 대상과 적용 법령을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공인중개사법·주택법 위반 사건의 형사 변론과 중개사무소 행정처분 대응을 수행합니다.

실무상 착안점

분양권 알선으로 기소되면 중개사들은 대개 「분양권 전매가 금지된 건 맞으니 어쩔 수 없다」고 생각합니다. 그런데 검사가 어떤 조항을 적용했는지에 따라 결론이 갈립니다. 분양계약서를 건네줬다는 이유로 증서 중개 금지 조항을 적용한 부분은 대법원 판결로 다툴 여지가 분명히 생겼습니다.

다툼의 재료는 거래 날짜입니다. 당첨자 발표일, 동·호수 배정일, 공급계약 체결일, 계약금 대납일이 언제였는지에 따라 거래 대상이 분양권인지, 그보다 앞선 단계의 지위나 증서인지가 달라집니다. 모델하우스 앞 거래는 하루 이틀 사이에 여러 건이 이어지므로 건별로 날짜와 금액을 맞춰 두어야 합니다.

이 기록은 형사 재판에서 죄명별 유무죄를 가르고, 하나의 형이 선고된 사건에서는 일부 무죄만으로도 판결 전체가 다시 심리됩니다. 또 등록관청의 업무정지·등록취소 처분에서 처분 사유를 다툴 때도 같은 자료가 그대로 쓰입니다.

— 허진영 변호사 · 형사·고소

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 공인중개사법·주택법 위반 형사 사건과 중개사무소 행정처분 사건을 수행해 왔으며, 거래 대상과 날짜를 건별로 정리해 적용 조항별 성립 여부를 다투고 형사 결과에 따른 행정처분까지 함께 검토하는 방식으로 대응합니다.

  • 형사 공판 변론
  • 업무정지처분 취소소송
  • 행정처분 취소·집행정지
  • 사기 형사 방어 및 사기 고소 대리

이 상황에서 자주 묻는 것

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2026.10.11 기준으로 조문을 확인했습니다.

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