기업 범죄

무등록 중개업자에게 미등기 부동산 전매를 맡긴 의뢰인도 공인중개사법으로 처벌받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 무등록 중개업자에게 중개를 맡기거나 미등기 부동산 전매의 중개를 의뢰한 것만으로는 공인중개사법 위반으로 처벌되지 않습니다. 대법원은 공인중개사법의 해당 벌칙은 중개행위만 처벌하고, 중개를 의뢰한 행위를 중개업자의 공동정범으로 볼 수도 없다고 판단했습니다. 다만 의뢰인 자신이 등기를 하지 않고 되판 부분은 부동산등기 특별조치법 위반이 될 수 있으니, 매수 계약의 잔금일과 되판 계약일부터 확인해 두십시오.

중개업자가 「의뢰한 사람도 같이 책임져야 한다」고 해도 그 말을 받아들일 필요는 없습니다. 중개 관련 벌칙의 대상은 중개업자입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 12월 상가 한 칸을 사고 잔금까지 냈지만 자기 명의로 등기하지 않은 상태에서, 2025년 4월 중개사무소 개설등록을 하지 않은 B씨에게 다른 사람에게 되팔아 달라고 맡겼습니다. B씨는 무등록 중개와 미등기 전매 중개로 형사처벌을 받게 되자, 의뢰한 A씨도 같이 책임져야 한다고 주장했습니다. A씨는 자신도 공인중개사법으로 처벌되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

무등록 중개업자에게 중개를 맡기면 의뢰인도 처벌되나요?

처벌되지 않습니다. 대법원 2013. 6. 27. 선고 2013도3246 판결은 중개는 거래당사자 사이의 거래를 알선하는 행위이고 중개의뢰인과 중개업자는 서로 구별되므로, 무등록 중개업자에게 중개를 의뢰하거나 미등기 부동산 전매의 중개를 의뢰한 행위는 처벌 대상이 아니라고 보았습니다. 중개의뢰 행위를 중개행위의 공동정범으로 처벌할 수도 없다고 했습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「공인중개사법」도 개설등록 없이 중개업을 한 자와 탈세 등 목적으로 미등기 부동산의 매매를 중개한 자를 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처합니다. 원래 사례가 인용한 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」이 2014년 「공인중개사법」으로 이름이 바뀌었고 처벌 구조는 그대로입니다.

중개업자는 어떤 처벌을 받나요?

개설등록 없이 중개업을 한 사람과, 탈세 등 법령 위반 목적으로 소유권이전등기를 하지 않은 부동산의 매매를 중개한 개업공인중개사등은 형사처벌 대상입니다. 개설등록 없는 중개업은 공인중개사법 제9조 위반, 미등기 전매 중개는 제33조 제1항 제7호의 금지행위에 해당합니다.

의뢰인 본인은 미등기 전매로 처벌될 수 있나요?

될 수 있습니다. 부동산을 사고 대금을 다 낸 뒤 자기 명의로 등기하지 않고 다시 제3자에게 팔려면, 그 계약 전에 먼저 자기 앞으로 이전등기를 신청해야 합니다. 대금을 다 내기 전에 되팔았다면 먼저 계약의 반대급부 이행이 끝난 날부터 60일 이내에 등기를 신청해야 합니다.

조세를 피하거나 시점 간 가격 차이로 이득을 보거나 권리변동 제한을 피할 목적으로 이 의무를 어기면 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금에 처해집니다. 공인중개사법으로는 처벌되지 않더라도 이 부분은 따로 수사 대상이 될 수 있습니다.

중개업자에게 준 수수료는 돌려받을 수 있나요?

무등록 중개업자와의 수수료 약정은 무효여서 돌려받을 여지가 있습니다. 대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결은 공인중개사 자격 없이 등록하지 않은 중개업자와 맺은 수수료 약정을 강행법규 위반으로 무효라고 보았습니다. 다만 불법한 목적의 거래와 얽혀 있으면 반환 청구가 제한될 수 있어 따로 따져야 합니다.

미등기 전매 중개 연루 시 대응 순서

• 역할 정리 - 본인이 한 일이 중개 의뢰인지, 직접 알선이나 수수료 분배까지 했는지 나눕니다. 알선에 가담했다면 판단이 달라집니다.
• 계약 날짜 확인 - 매수 계약의 잔금일, 되판 계약일, 등기 신청일을 확인합니다. 등기 신청 의무 위반 여부가 여기서 정해집니다.
• 목적 요건 검토 - 되판 이유가 조세 회피나 전매 차익이었는지, 다른 사정이 있었는지 정리합니다. 처벌에는 목적이 필요합니다.
• 진술 준비 - 수사기관 출석 전에 계약서와 자금 흐름을 정리하고 진술 방향을 정합니다. 중개업자의 주장에 휩쓸리지 않도록 합니다.
• 민사 정리 - 중개업자에게 준 수수료와 거래 상대방과의 계약 관계를 따로 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 의뢰인이 중개업자와 수수료를 나누거나 매수인을 직접 모았다면 공범 판단이 달라질 수 있으니 거래 경위와 자금 흐름을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 거래 관련 형사 사건의 수사 대응과 공판 변론을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 중개 의뢰가 공동정범이 되지 않는 이유는 무엇인가요?
  중개는 의뢰에 대응해 이루어지는 별개의 행위이기 때문입니다. 대법원 2013. 6. 27. 선고 2013도3246 판결은 중개의뢰인과 중개업자는 동일인일 수 없고 중개의뢰 행위가 중개행위에 흡수되지 않으므로, 의뢰인을 중개행위의 공동정범으로 처벌할 수 없다고 보았습니다. 공인중개사법 벌칙은 중개행위만 대상으로 합니다.
• 미등기 전매는 언제 처벌되나요?
  목적이 있어야 처벌됩니다. 부동산등기 특별조치법 제8조 제1호는 조세 부과를 면하려 하거나 시점 간 가격변동에 따른 이득을 얻으려 하거나 권리변동 제한을 회피할 목적으로 제2조 제2항·제3항의 등기 신청 의무를 어긴 경우 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금에 처합니다.
• 잔금 전에 되팔면 등기 의무는 어떻게 되나요?
  먼저 계약의 반대급부 이행이 끝난 날부터 60일 이내에 먼저 계약에 따른 이전등기를 신청해야 합니다. 부동산등기 특별조치법 제2조 제3항은 잔금 전 제3자와 다시 계약한 경우의 기간을 이렇게 정합니다. 잔금 후 되파는 경우에는 제3자와 계약하기 전에 먼저 등기를 신청해야 합니다.
• 등기만 늦게 한 것도 처벌되나요?
  단순히 기간 안에 등기를 신청하지 않은 것은 형벌이 아니라 과태료 대상이 될 수 있습니다. 형사처벌은 제3자에게 되팔면서 조세 회피나 전매 차익 등 목적을 가지고 등기 신청 의무를 어긴 경우입니다. 되판 사정이 없다면 부동산등기 특별조치법 제8조의 형사처벌 문제는 생기지 않습니다.
• 중개업자에게 알선까지 부탁했다면 달라지나요?
  달라질 수 있습니다. 판례는 중개를 의뢰한 행위 자체를 처벌하지 않는다는 것이어서, 의뢰인이 직접 매수인을 모으거나 수수료를 나눠 받는 등 알선 행위에 가담했다면 중개업자의 무등록 중개업에 대한 공범 판단이 달라질 수 있습니다. 역할과 자금 흐름을 따져 봐야 합니다.
• 무등록 중개업은 어떤 처벌을 받나요?
  3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금입니다. 공인중개사법 제48조 제1호는 제9조에 따른 개설등록을 하지 않고 중개업을 한 자를, 제3호는 제33조 제1항 제7호의 미등기 부동산 매매 중개 등 금지행위를 한 자를 같은 형으로 처벌합니다.

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