생활 속 범죄

아버지에게 증여받은 땅을 매매로 등기했다면 공정증서원본불실기재죄인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

아니요, 아버지에게 실제로 증여받은 땅을 등기원인만 매매로 적어 이전등기했다면 공정증서원본불실기재죄는 성립하지 않습니다. 대법원은 등기원인이 실제와 달라도 등기가 실체적 권리관계에 부합하면 이 죄가 되지 않는다고 했지만, 부동산등기 특별조치법상 등기원인 허위기재는 따로 처벌될 수 있습니다. 지금은 대금이 실제로 오갔는지와 증여세 신고 여부를 확인하십시오.

이미 마친 등기를 증여로 고쳐 다시 하지 않으면 형사처벌을 받는다고 걱정할 필요는 없습니다. 실제로 소유권을 넘겨받은 사람 앞으로 된 등기라면 등기 자체는 유효합니다.

이런 상담이 많습니다

N씨는 2025년 4월 아버지에게서 시골 땅 한 필지를 물려받기로 하고, 증여로 하면 세금이 많다는 주변 말에 등기원인을 매매로 적어 소유권이전등기를 마쳤습니다. 실제로 대금은 오가지 않았고, 최근 세무서에서 자금 출처 소명 안내문을 받자 N씨는 등기원인을 사실과 다르게 적은 것이 공정증서원본불실기재죄가 되는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기원인이 실제와 달라도 왜 공정증서원본불실기재죄가 아닌가요?

등기가 실제 권리관계에 맞기 때문입니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「형법」은 공무원에게 허위신고를 해 공정증서원본에 부실의 사실을 기재하게 한 사람을 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처합니다. 부동산 등기부는 공정증서원본이지만, 아버지가 실제로 땅을 넘겨주고 아들이 소유자가 된 이상 등기에 적힌 소유자는 진실입니다.

대법원 2001. 11. 9. 선고 2001도3959 판결은 소유권이전등기에 절차상 흠이 있거나 등기원인이 실제와 다르더라도, 그 등기가 실체적 권리관계에 부합하는 유효한 등기라면 공정증서원본불실기재죄와 그 행사죄가 성립하지 않는다고 했습니다. 다만 이 기준은 등기를 마칠 당시 실체관계에 부합하는 경우에만 적용됩니다.

그러면 등기원인을 매매로 적어도 아무 문제가 없나요?

문제가 남습니다. 부동산 소유권이전등기를 신청해야 하는 사람은 등기신청서에 등기원인을 허위로 기재해 신청해서는 안 됩니다. 증여를 매매로 적은 것은 이 금지에 걸릴 수 있습니다.

이 금지를 어기면 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금에 처해집니다. 형법상 공정증서원본불실기재죄가 안 된다는 판단과 이 특별법 위반은 별개라는 점을 함께 봐야 합니다. 또 매매 대금이 실제로 오가지 않았다면 세무서가 증여로 보아 증여세를 매길 수 있으므로, 등기원인과 세금 신고를 함께 정리해야 합니다.

증여받은 부동산은 언제까지 등기해야 하나요?

계약의 효력이 생긴 날부터 60일 안입니다. 증여처럼 계약 당사자 한쪽만 채무를 지는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날부터, 매매처럼 서로 대가를 주고받는 경우에는 반대급부의 이행이 끝난 날부터 60일 안에 소유권이전등기를 신청해야 합니다.

상당한 사유 없이 이 기간을 넘기면 등기를 게을리한 날 당시 부동산의 취득세 과세표준과 세율로 계산한 금액의 5배 이하에 상당하는 과태료가 부과될 수 있습니다. 과태료 금액은 늦어진 기간, 사유, 부동산 가액을 참작해 정합니다.

증여 부동산 매매 등기 대응 순서

• 실제 계약 확인 - 대금이 오갔는지, 무상으로 받았는지 확인합니다. 등기가 실체관계에 부합하는지의 출발점입니다.
• 등기 시점 확인 - 증여계약일과 등기 접수일을 확인합니다. 60일 신청 의무 위반 여부를 가립니다.
• 세금 신고 점검 - 증여세 신고를 했는지, 취득세를 어떤 원인으로 냈는지 확인합니다. 세무조사 대응의 기준입니다.
• 수정 신고 검토 - 증여세나 취득세가 빠졌다면 수정 신고를 검토합니다. 가산세 부담을 줄이는 방법입니다.
• 수사 대응 준비 - 고발이나 조사 연락이 오면 계약 경위와 대금 흐름을 정리합니다. 특별조치법 위반의 고의 판단 자료입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 등기를 마칠 당시 아버지가 증여에 동의하지 않았거나 다른 상속인이 있는데 한 사람 앞으로 등기한 경우에는 등기 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 등기와 증여를 둘러싼 형사 사건과 상속·증여세 자문을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기원인을 다르게 적으면 문서 범죄인가요?
  형법상 공정증서원본불실기재죄는 아닐 수 있습니다. 대법원 2001. 11. 9. 선고 2001도3959 판결은 등기원인이 실제와 다르더라도 등기가 실체적 권리관계에 부합하는 유효한 등기라면 이 죄와 행사죄가 성립하지 않는다고 했습니다. 실제로 증여받아 소유자가 된 경우가 여기에 해당합니다.
• 공정증서원본불실기재죄 처벌은 어느 정도인가요?
  형법 제228조 제1항은 공무원에게 허위신고를 해 공정증서원본이나 같은 전자기록에 부실의 사실을 기재하게 한 사람을 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처합니다. 부실 기재된 등기부를 행사하면 형법 제229조에 따라 같은 형으로 처벌됩니다.
• 특별조치법 위반은 어떻게 처벌되나요?
  부동산등기 특별조치법 제6조는 소유권이전등기를 신청할 사람이 등기원인을 허위로 기재해 신청하는 것을 금지하고, 제8조 제2호는 이를 어긴 사람을 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금에 처합니다. 형법상 범죄가 안 되더라도 이 법 위반은 따로 문제 될 수 있습니다.
• 증여받은 땅은 언제까지 등기해야 하나요?
  부동산등기 특별조치법 제2조 제1항 제2호에 따라 증여처럼 한쪽만 채무를 지는 계약은 그 계약의 효력이 생긴 날부터 60일 안에 소유권이전등기를 신청해야 합니다. 매매처럼 서로 대가를 주고받는 계약은 같은 항 제1호에 따라 반대급부의 이행이 끝난 날부터 60일 안입니다.
• 등기를 늦게 하면 과태료가 나오나요?
  나올 수 있습니다. 부동산등기 특별조치법 제11조는 상당한 사유 없이 등기신청을 게을리하면 그 당시 부동산의 취득세 과세표준과 세율로 계산한 금액의 5배 이하에 상당하는 과태료를 부과한다고 정합니다. 금액은 늦어진 기간, 사유, 부동산 가액을 참작해 정합니다.
• 나중에 동의를 받으면 죄가 없어지나요?
  등기할 때 실체관계에 맞지 않았다면 없어지지 않습니다. 2001도3959 판결은 등기 당시 실체관계에 부합하지 않는 등기는 사후에 이해관계인의 동의나 추인으로 실체관계에 맞게 되더라도 공정증서원본불실기재죄 성립에 영향이 없다고 했습니다. 그래서 등기 당시 증여 합의가 있었는지가 중요합니다.

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