기업 범죄

개설등록 없이 중개하고 수수료는 약속만 받았다면 처벌되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 개설등록 없이 부동산 거래를 중개했더라도 수수료를 실제로 받지 않고 약속만 한 상태라면 무등록 중개업으로 처벌할 수 없습니다. 공인중개사법의 중개업은 보수를 받고 중개를 업으로 하는 것이어서 보수를 현실적으로 받아야 성립하고, 약속·요구 단계를 처벌하는 규정은 없습니다. 지금은 실제로 돈이 오갔는지, 오갔다면 언제 누구에게 얼마가 갔는지부터 확인하십시오.

공인중개사 자격증이 있다는 사실만으로 등록 없이 한 중개가 적법해지지는 않지만, 약속만 한 단계까지 처벌된다고 겁먹을 필요는 없습니다.

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공인중개사 자격증은 있지만 중개사무소 개설등록을 하지 않은 B씨는 2025년 3월 지인의 부탁으로 상가 한 칸의 매도인과 매수인을 연결해 매매계약을 성사시켰습니다. B씨는 양쪽에서 수수료 800만원을 나중에 받기로 약속만 했고, 잔금일 전에 매수인과 다툼이 생겨 돈은 한 푼도 받지 못했습니다. 매수인은 B씨를 무등록 중개로 고발하겠다고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

무등록 중개는 언제 처벌 대상이 되나요?

개설등록을 하지 않고 「중개업」을 한 경우에 처벌되며, 법정형은 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「공인중개사법」은 중개업을 하려는 자에게 중개사무소를 두려는 지역의 시장·군수·구청장에게 개설등록을 하도록 정합니다.

처벌 요건의 중심은 「중개업」이라는 개념입니다. 법은 중개업을 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것이라고 정의합니다. 따라서 의뢰, 보수 수령, 반복·계속성이라는 세 요소가 모두 있어야 무등록 중개업이 됩니다. 어느 하나라도 빠지면 등록 없이 거래를 연결했다는 사실만으로는 이 조항의 범죄가 되지 않습니다.

수수료를 약속만 받은 단계도 처벌되나요?

처벌되지 않습니다. 대법원 2011. 5. 13. 선고 2010도16970 판결은 거래당사자에게서 보수를 현실적으로 받지 않고 받을 것을 약속하거나 요구하는 데 그친 경우 중개업에 해당하지 않아 처벌 대상이 아니라고 보았습니다. 보수의 약속·요구 행위를 따로 처벌하는 규정이나 무등록 중개업의 미수범 처벌 규정도 없으므로 죄형법정주의상 처벌할 수 없다는 이유입니다.

이 판결은 옛 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 시절 사건이지만, 현행 공인중개사법도 중개업의 정의와 제9조 제1항, 제48조 제1호의 구조가 같아 지금도 같은 기준으로 판단합니다. 행위 당시 법률이 적용되므로 과거 행위라도 결론은 달라지지 않습니다.

나중에 수수료를 받으면 어떻게 되나요?

잔금 뒤에 약속한 수수료를 실제로 받으면 그때 보수를 받고 중개한 것이 되어 무등록 중개업 처벌 요건을 갖출 수 있습니다. 약속 단계에서 처벌되지 않는다는 판례는 돈을 받지 않은 상태에 한정된 결론입니다. 수수료를 다른 명목의 사례비나 컨설팅비로 받아도 중개의 대가라면 보수로 평가됩니다.

거래당사자 입장에서도 무등록자에게 중개를 맡기면 공제나 보증보험에 의한 손해배상 보장을 받기 어렵습니다. 중개사무소 등록 여부는 중개사무소가 있는 시·군·구청 등록관청에 확인할 수 있습니다. 등록증과 공제증서 사본을 계약서와 함께 받아 두면 나중에 손해배상을 청구할 상대를 분명히 할 수 있습니다.

무등록 중개 처벌 대응 순서

• 돈의 흐름 확인 - 수수료가 입금됐는지, 약속만 있었는지를 계좌 내역으로 확인합니다. 처벌 여부가 여기서 갈립니다.
• 의뢰 경위 정리 - 누가 먼저 연결을 부탁했는지 문자와 메신저 기록을 모읍니다. 의뢰 요건 판단 자료가 됩니다.
• 반복성 점검 - 같은 방식의 중개가 이전에도 있었는지 정리합니다. 업으로 했는지 판단에 쓰입니다.
• 진술 준비 - 조사에서 보수 약속과 수령을 구분해 일관되게 설명합니다. 앞뒤가 다른 진술은 불리하게 작용합니다.
• 등록 여부 정비 - 앞으로 중개를 계속할 계획이면 개설등록을 마칩니다. 같은 문제가 다시 생기지 않습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 다른 명목으로 돈을 받았거나 여러 건을 반복해 중개한 사정이 있으면 거래 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공인중개사법 위반 사건의 수사 대응과 형사 공판 변론을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공인중개사 자격증이 있으면 등록 없이 중개해도 되나요?
  안 됩니다. 공인중개사법 제9조 제1항은 중개업을 영위하려는 자에게 등록관청에 중개사무소 개설등록을 하도록 정합니다. 자격증은 등록을 신청할 수 있는 요건일 뿐이고, 등록 없이 보수를 받고 중개를 업으로 하면 제48조 제1호에 따라 처벌 대상이 됩니다.
• 무등록 중개의 처벌 수위는 어떻게 되나요?
  공인중개사법 제48조 제1호에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금입니다. 실제 양형은 중개 건수, 받은 보수의 액수, 거래당사자의 손해 발생 여부에 따라 달라집니다. 한 번의 중개로 소액을 받은 경우와 여러 건을 반복한 경우는 평가가 크게 다릅니다.
• 수수료를 요구만 했는데도 조사를 받나요?
  고발이 들어오면 조사는 받을 수 있지만 처벌 요건은 갖추지 못합니다. 대법원 2011. 5. 13. 선고 2010도16970 판결은 보수를 현실적으로 받지 않고 약속하거나 요구하는 데 그친 경우 중개업에 해당하지 않고, 미수범 처벌 규정도 없어 처벌할 수 없다고 했습니다.
• 사례비 명목으로 받아도 보수인가요?
  중개의 대가라면 명칭과 관계없이 보수로 봅니다. 공인중개사법 제2조 제3호의 중개업은 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 하는 것이어서, 사례비·컨설팅비·수고비라는 이름으로 받아도 거래 알선의 대가로 인정되면 무등록 중개업의 보수 수령이 됩니다.
• 딱 한 번만 중개해도 처벌되나요?
  업으로 했는지가 따로 판단됩니다. 공인중개사법 제2조 제3호의 중개업은 중개를 업으로 행하는 것이므로 반복·계속할 의사로 했는지를 봅니다. 단 한 번이라도 반복할 의사로 보수를 받았다면 업으로 평가될 수 있어, 우연히 한 번 연결해 준 것인지가 사실관계로 다투어집니다.
• 예전 법 시절 행위에도 같은 기준인가요?
  같습니다. 판결 당시 법률명은 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」이었지만, 현행 공인중개사법도 중개업 정의와 제9조 제1항·제48조 제1호의 구조가 같습니다. 형벌은 행위 당시 법률로 판단하는데, 어느 법을 적용해도 보수 미수령이면 처벌되지 않는다는 결론은 같습니다.

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