재산 범죄

채무자가 다른 사람 명의로 고가 낙찰받고 잔금을 안 내면 경매방해죄인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

네, 매수 의사 없이 경매를 막으려고 남의 명의로 고가 입찰과 대금 미납을 반복했다면 경매방해죄가 될 수 있습니다. 대법원 2023도10254 판결의 사실관계와 판단, 처벌과 매수신청 제한, 경매가 거듭 미뤄질 때 채권자의 대응 순서를 정리했습니다.

네, 매수할 의사나 능력 없이 경매를 막으려고 남의 명의로 고가 입찰과 대금 미납을 반복했다면 경매방해죄가 될 수 있습니다. 대법원은 이런 행위가 제3자의 매수를 사실상 막아 경매절차를 형해화했다면 위계로 경매의 공정을 해친 것이라고 보았습니다. 한 번 대금을 못 낸 낙찰자를 모두 처벌하는 법리는 아니므로, 일반 매수인이 자금 사정으로 미납한 경우와는 구별해야 합니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 C사에 빌려준 6억 원을 받으려고 2025. 2. C사 소유 토지에 근저당권에 따른 임의경매를 신청했습니다. 그런데 2025. 6.부터 매각기일마다 감정가의 세 배가 넘는 금액으로 서로 다른 회사가 낙찰받고 잔금을 내지 않아 재매각이 네 번 반복됐고, 그사이 지연손해금만 8천만 원 가까이 늘었습니다. 낙찰 회사들의 대표가 모두 C사 대표의 지인이라는 사실을 알게 된 B씨는 2026. 3. 이것이 범죄가 되는지, 경매를 빨리 끝내려면 무엇을 해야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

유죄를 선고한 원심을 그대로 유지했습니다. 피고인은 자신이 운영하는 회사 소유 토지 3필지에 임의경매가 개시되자, 2019. 12.부터 2021. 2.까지 다른 회사나 지시를 받은 사람 명의로 14회 입찰했습니다. 입찰가는 감정가의 235%에서 2,253%에 이르렀고, 매번 최고가매수신고인이 된 뒤 대금을 내지 않았습니다.

재매각에서는 전 매수인이 다시 매수신청을 할 수 없으므로 매각기일마다 명의를 바꾸었습니다. 그 사이 제3자는 한 번도 매각허가결정을 받지 못했습니다. 대법원은 이 행위가 “제3자의 매수를 사실상 봉쇄하여 전체적으로 경매절차를 형해화하는 정도에 이르렀고, 이는 위계로써 경매의 공정을 해한 것으로 볼 수 있다.”라고 판단했습니다.

높은 값에 입찰하는 것이 왜 공정을 해친 것인가요?

경매의 공정은 값을 낮추는 행위만으로 해쳐지는 것이 아니기 때문입니다. 대법원은 입찰방해죄의 공정을 해하는 행위에 적정한 가격 형성에 부당한 영향을 주는 것뿐 아니라, 공정한 경쟁방법이나 경쟁구도의 형성을 해치는 행위도 포함된다는 종전 판례를 경매에도 적용했습니다.

이 사건에서 핵심은 입찰가가 높았다는 점보다, 처음부터 대금을 낼 의사나 능력이 없었고 명의를 바꿔 가며 반복했다는 점입니다. 채무자는 원래 자기 부동산 경매에서 매수신청을 할 수 없는데, 다른 사람 명의를 빌려 이 제한을 피한 것도 위계로 평가됐습니다.

다른 사람 이름으로 입찰하는 것 자체가 문제인가요?

아닙니다. 매수신청이 금지되지 않은 사람이 실제로 대금을 낼 생각으로 가족이나 회사 명의를 쓰는 것만으로 경매방해죄가 되지는 않습니다. 판결이 문제 삼은 것은 매수신청이 금지된 채무자 측이 명의를 빌려 제한을 피하고, 처음부터 대금을 낼 생각 없이 같은 일을 되풀이한 점입니다.

그래서 수사와 재판에서는 입찰 자금을 어떻게 마련하려 했는지, 낙찰 뒤 대출을 알아본 흔적이 있는지, 명의인이 독자적으로 판단했는지가 다투어집니다. 명의인이 입찰가조차 스스로 정하지 않았다면 매수 의사가 없었다는 정황으로 보일 수 있습니다.

경매를 막으려던 채무자는 어떤 책임을 지나요?

형사상 2년 이하의 징역 또는 700만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 사정을 알고 명의를 빌려주거나 입찰에 나선 사람도 공범으로 수사받을 수 있습니다. 유죄판결이 확정되면 그 확정일부터 2년이 지나기 전에는 민사집행 매각에서 매수신청을 제한받을 수 있습니다.

재매각절차에서 전 매수인은 매수신청 보증을 돌려 달라고 할 수 없습니다. 다만 이 사건처럼 채무자가 나중에 빚을 갚아 경매신청이 취하되면 보증을 돌려받을 수 있다는 점도 판결에 적혀 있습니다. 그래서 수사 단계에서는 경매 지연으로 얻은 이익과 채권자의 피해가 함께 다투어집니다. 낙찰 뒤 잔금을 못 낸 일반 매수인의 처지는 「경매 낙찰 뒤 대금지급기한을 넘기면 보증금을 잃고 재매각되나요?」에서 자세히 설명했습니다.

경매방해 의심 시 채권자 대응 순서

• 매각기일 기록 정리 - 기일별 최고가매수신고인 명의, 입찰가, 감정가 대비 비율, 미납 여부를 표로 만듭니다.
• 관계 확인 - 낙찰 명의인과 채무자 사이의 임원·주소·자금 관계를 등기와 공개 자료로 확인합니다.
• 집행법원에 사정 진술 - 매각의 적정한 실시를 방해한 사람의 매수신청을 막을 수 있도록 자료를 냅니다.
• 고소 검토 - 반복성과 매수 의사 부재를 보여 주는 자료로 경매방해죄 고소를 검토합니다.
• 채권 보전 병행 - 지연 기간의 이자 증가와 다른 재산 집행 가능성을 함께 점검합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 낙찰 명의인과 채무자의 관계, 입찰가와 미납이 반복된 횟수, 대금을 낼 능력이 있었는지에 따라 경매방해죄 성립 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 경매 지연 대응과 경매방해 고소·변론을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 경매에서 한 번 잔금을 못 냈는데 경매방해죄로 처벌되나요?
  통상 그렇지 않습니다. 대법원이 처벌한 사안은 매수할 의사나 능력 없이 경매를 막으려고 명의를 바꿔 14회나 고가 입찰과 미납을 반복한 경우입니다. 자금 사정으로 한 번 미납했다면 보증을 잃는 문제가 중심입니다.
• 채무자 본인이 자기 부동산 경매에 입찰할 수 있나요?
  할 수 없습니다. 민사집행규칙은 채무자의 매수신청을 금지합니다. 이를 피하려고 다른 사람 명의를 빌려 입찰하면 그 자체가 위계로 평가될 수 있습니다.
• 명의만 빌려준 사람도 처벌받나요?
  경매를 막으려는 목적을 알고 명의를 빌려주거나 직접 입찰했다면 공범으로 수사받을 수 있습니다. 사정을 몰랐다는 주장은 입찰가, 대금 마련 계획, 채무자와의 관계 등으로 판단됩니다.
• 경매방해죄로 유죄가 나오면 경매에 다시 참여할 수 있나요?
  민사집행 매각에 관한 경매방해죄 유죄판결이 확정되면 확정일부터 2년이 지나기 전에는 집행관이 매수신청을 하지 못하게 할 수 있습니다.
• 재매각에서 전 낙찰자가 낸 보증금은 어떻게 되나요?
  재매각절차에서 전 매수인은 매수신청을 할 수 없고 보증을 돌려 달라고 할 수 없습니다. 다만 경매신청이 취하되면 보증을 돌려받을 수 있다고 판결은 설명했습니다.
• 경매방해죄의 처벌 수위는 어떻게 되나요?
  위계 또는 위력 기타 방법으로 경매의 공정을 해한 사람은 2년 이하의 징역 또는 700만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 실제 형은 횟수, 피해 규모, 변제 여부 등을 보고 정해집니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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