재산 범죄

은행 근저당 경매를 피하려고 집을 원래 매도인에게 넘기면 강제집행면탈죄인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

아니요, 근저당권에 따른 담보권 실행 경매를 피할 목적으로 부동산을 넘긴 것만으로는 강제집행면탈죄가 성립하지 않습니다. 대법원은 강제집행면탈죄의 강제집행을 민사집행법 제2편의 강제집행과 가압류·가처분 집행으로 한정하고, 담보권 실행 경매를 면할 목적은 제외했습니다. 다만 다른 채권자에 대한 민사책임은 남으므로, 지금은 은행 외에 판결이나 지급명령을 받은 채권자가 있는지부터 확인하십시오.

이자를 연체해 근저당 실행 독촉을 받았다는 사정만으로 형사처벌까지 걱정해 서둘러 등기를 되돌릴 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2021년 B씨에게서 상가 건물을 사 소유권이전등기를 마친 뒤, 이 건물을 담보로 은행에서 4억원을 빌리고 근저당권을 설정해 줬습니다. 2025년 사업이 어려워져 이자를 연체하자 은행은 계속 연체하면 근저당권을 실행하겠다고 독촉했습니다. A씨는 건물을 지키려고 B씨와 짜고 예전 매매계약을 합의해제한 뒤 B씨 앞으로 소유권이전등기를 넘겼고, 은행은 A씨를 강제집행면탈로 고소했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

근저당 경매를 피하려고 재산을 넘기면 강제집행면탈죄가 되나요?

되지 않습니다. 강제집행면탈죄는 강제집행을 면할 목적으로 재산을 은닉, 손괴, 허위양도하거나 허위의 채무를 부담해 채권자를 해한 경우 3년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하는 죄입니다. 대법원 2015. 3. 26. 선고 2014도14909 판결은 여기서 말하는 강제집행이 민사집행법 제2편의 강제집행 또는 가압류·가처분 집행이고, 제3편의 담보권 실행 등을 위한 경매를 면탈할 목적으로 재산을 은닉하는 행위는 이 죄의 대상이 아니라고 보았습니다.

판결은 담보권 실행 경매 면탈 목적을 이유로 유죄를 선고한 1심을 파기하고 무죄로 판단한 원심을 그대로 유지했습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「형법」 제327조의 문언도 원안 당시와 같습니다.

소유권을 넘기면 은행 근저당 경매를 막을 수 있나요?

막기 어렵습니다. 근저당권은 등기된 담보권이어서 말소되지 않는 한 소유자가 바뀌어도 부동산 위에 그대로 남습니다. 은행은 담보권이 있다는 것을 증명하는 서류를 내고 부동산 담보권 실행을 위한 경매를 신청할 수 있습니다. 그래서 소유자를 바꾸는 것은 형사처벌 대상은 아니더라도 경매를 피하는 방법이 되지 못하는 경우가 대부분입니다.

다른 채권자가 있으면 결론이 달라지나요?

달라질 수 있습니다. 은행 대출 외에 판결이나 지급명령 같은 집행권원을 가진 채권자, 가압류를 신청할 수 있는 채권자가 있었고 그 강제집행을 면할 목적이 함께 인정되면 강제집행면탈죄가 문제 될 수 있습니다. 이 경우 강제집행을 당할 구체적 위험이 있었는지, 이전이 진실한 거래였는지가 쟁점이 됩니다.

형사처벌과 별개로, 채무자가 채권자를 해함을 알고 재산을 넘겼다면 채권자는 사해행위취소와 원상회복을 법원에 청구할 수 있습니다. 매매계약을 합의해제하고 등기를 되돌린 경우도 그 행위로 일반 채권자의 책임재산이 줄었다면 다툼 대상이 됩니다.

근저당 실행 독촉 대응 순서

• 채권자 목록 정리 - 은행 외에 판결·지급명령·가압류를 받은 채권자가 있는지 확인합니다. 강제집행면탈죄 성립 범위가 달라집니다.
• 등기 경위 정리 - 합의해제 날짜, 이전등기 날짜, 대가를 주고받았는지 정리합니다. 사해행위 판단 자료입니다.
• 고소 내용 확인 - 고소장이 담보권 실행 경매만을 문제 삼는지 확인합니다. 그렇다면 판결 법리로 무혐의를 주장합니다.
• 경매 대응 검토 - 근저당권은 그대로 남으므로 변제 협상, 대환대출, 임의매각 같은 현실적 방안을 검토합니다.
• 민사 위험 점검 - 다른 채권자가 사해행위취소를 제기할 수 있는 기간을 계산합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 은행 대출 채권에 대해 별도로 집행권원이 있거나 다른 채권자의 가압류가 진행 중이었다면 결론이 달라지므로 등기부와 채권 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 강제집행면탈 사건의 형사 방어와 사해행위취소 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 강제집행면탈죄의 강제집행은 무엇을 말하나요?
  대법원 2015. 3. 26. 선고 2014도14909 판결은 형법 제327조의 강제집행을 민사집행법 제2편의 강제집행 또는 가압류·가처분 등의 집행으로 보았습니다. 판결이나 지급명령 같은 집행권원에 따른 압류·경매와 보전처분 집행이 여기에 해당하고, 제3편의 담보권 실행 경매는 빠집니다.
• 강제집행면탈죄는 어떻게 처벌되나요?
  형법 제327조에 따라 강제집행을 면할 목적으로 재산을 은닉, 손괴, 허위양도하거나 허위의 채무를 부담해 채권자를 해한 자는 3년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처합니다. 처벌하려면 강제집행을 면할 목적과 함께 재산의 은닉이나 허위양도 같은 행위가 증명돼야 합니다.
• 명의를 바꾸면 은행 경매가 멈추나요?
  멈추지 않는 경우가 대부분입니다. 근저당권은 등기된 담보권이라 말소되지 않는 한 소유자가 바뀌어도 남아 있고, 은행은 민사집행법 제264조 제1항에 따라 담보권을 증명하는 서류를 내고 경매를 신청할 수 있습니다. 새 소유자를 상대로 경매 절차가 진행됩니다.
• 다른 채권자가 있었다면 처벌될 수 있나요?
  처벌될 수 있습니다. 은행 외에 판결이나 지급명령을 받은 채권자, 가압류를 신청할 수 있는 채권자의 강제집행을 면할 목적이 인정되면 형법 제327조의 강제집행면탈죄가 문제 됩니다. 담보권 실행만 피하려 했다는 주장은 그런 채권자가 없을 때 힘을 얻습니다.
• 형사처벌이 안 돼도 등기가 취소될 수 있나요?
  취소될 수 있습니다. 민법 제406조 제1항은 채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위를 한 때 채권자가 그 취소와 원상회복을 법원에 청구할 수 있다고 정합니다. 형사상 무죄와 상관없이 다른 채권자가 이전등기의 말소를 구할 수 있습니다.
• 사해행위취소는 언제까지 할 수 있나요?
  민법 제406조 제2항에 따라 채권자가 취소원인을 안 날부터 1년, 법률행위가 있은 날부터 5년 안에 소를 제기해야 합니다. 두 기간 중 하나라도 지나면 소를 낼 수 없습니다. 채무자 입장에서는 이전등기 날짜와 채권자가 그 사실을 안 시점이 다툼의 기준이 됩니다.

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