재산 범죄

승소 후 집행하려는데 채무자가 지인과 짜고 부동산 명의를 넘겼다면 처벌되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

네, 승소 판결 뒤 강제집행을 피하려고 채무자가 지인과 짜고 부동산 명의만 넘겼다면 강제집행면탈죄로 3년 이하 징역이나 1천만원 이하 벌금에 처해질 수 있습니다. 대법원은 양도의 진의 없이 명의만 바꾼 것을 허위양도로 보고, 채권자를 해할 위험만 있어도 죄가 된다고 했습니다. 지금은 등기부로 이전 날짜와 명의자부터 확인하십시오.

고소장을 내기 전에 채무자와 명의를 받은 사람이 짰다는 직접 증거를 모두 갖출 필요는 없습니다. 판결 선고일과 등기일의 간격, 두 사람의 관계, 대금이 실제로 오갔는지 같은 정황으로 수사를 시작할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2024년 빌려준 8,000만원을 돌려받지 못해 소송을 냈고, 2025년 9월 승소 판결을 받았습니다. 판결문을 받아 채무자의 아파트에 강제경매를 신청하려고 등기부를 떼어 보니, 판결 선고 2주 뒤 채무자의 오랜 지인 앞으로 매매를 원인으로 소유권이 넘어가 있었습니다. 채무자는 여전히 그 아파트에 살고 있고, H씨는 채무자를 처벌할 수 있는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

짜고 명의만 넘긴 것도 강제집행면탈죄인가요?

네. 2026. 10. 4. 기준 현행 「형법」은 강제집행을 면할 목적으로 재산을 은닉, 손괴, 허위양도하거나 허위의 채무를 부담해 채권자를 해한 사람을 3년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처합니다. 실제로 팔 생각 없이 지인과 짜고 매매 형식으로 소유권 명의만 옮긴 것은 전형적인 허위양도입니다.

대법원 1998. 9. 8. 선고 98도1949 판결은 허위양도를 실제 양도의 진의가 없는데도 표면상 양도의 형식을 취해 재산의 소유명의를 바꾸는 것이라고 정의했습니다. 또 채권자를 해할 위험만 있으면 죄가 성립하고, 실제로 채권자가 손해를 입는 결과까지 필요하지는 않다고 보았습니다. 승소 판결을 받고 집행하려는 상황이라면 강제집행을 당할 우려가 있는 객관적 상태라는 요건도 갖춰집니다.

진짜로 팔아 버린 것이라면 처벌할 수 없나요?

처벌하기 어렵습니다. 같은 판결은 진의에 의해 재산을 양도했다면 강제집행을 면할 목적이었고 채권자에게 불이익이 생겼더라도 허위양도나 은닉에 해당하지 않는다고 했습니다. 제값을 받고 실제로 판 경우나 여러 채권자 중 한 사람에게 갚은 경우는 강제집행면탈죄가 되지 않습니다.

이때는 민사상 사해행위취소를 검토합니다. 채무자가 채권자를 해함을 알면서 재산을 처분했다면 채권자는 그 처분의 취소와 원상회복을 법원에 청구할 수 있습니다. 다만 넘겨받은 사람이 채권자를 해하는 줄 몰랐다면 취소할 수 없으므로, 그 사람이 채무자의 사정을 알았다는 정황을 함께 모아야 합니다.

넘어간 부동산에 다시 강제집행하려면 무엇을 하나요?

짜고 한 매매라면 그 등기는 무효입니다. 상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효이므로, 채권자는 채무자를 대위해 명의자에게 소유권이전등기 말소를 청구하고 부동산을 채무자 명의로 되돌린 뒤 강제집행을 할 수 있습니다.

다만 통정허위표시의 무효는 선의의 제3자에게 대항하지 못합니다. 명의를 받은 사람이 그 부동산을 다시 팔거나 담보로 잡히기 전에 처분금지가처분을 먼저 신청해 두어야 합니다. 말소청구는 채권자대위권으로 하고, 가처분은 이 청구를 지키기 위한 보전처분입니다.

허위양도 강제집행면탈 대응 순서

• 등기부 확인 - 소유권 이전 날짜, 등기원인, 명의자를 확인합니다. 판결 선고 전후 시점이 정황 증거가 됩니다.
• 처분금지가처분 신청 - 명의자가 다시 처분하지 못하게 막습니다. 선의의 제3자가 생기는 것을 차단합니다.
• 허위양도 정황 수집 - 두 사람의 관계, 대금 지급 여부, 채무자가 계속 거주하는지 확인합니다. 고소와 민사 소송에 함께 씁니다.
• 고소장 제출 - 강제집행면탈 혐의로 경찰이나 검찰에 고소합니다. 수사 과정에서 금융거래 내역이 확인될 수 있습니다.
• 말소 또는 취소 소송 - 통정허위표시면 말소청구, 진짜 매매면 사해행위취소를 냅니다. 사해행위취소는 1년·5년 기한이 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 명의자가 이미 제3자에게 다시 팔았거나 근저당을 설정했다면 등기부와 거래 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 강제집행면탈 고소와 사해행위취소·가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 강제집행면탈죄 처벌은 어느 정도인가요?
  형법 제327조는 강제집행을 면할 목적으로 재산을 은닉, 손괴, 허위양도하거나 허위의 채무를 부담해 채권자를 해한 사람을 3년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처합니다. 명의를 받아 준 지인도 사정을 알고 가담했다면 공범으로 함께 처벌될 수 있습니다.
• 채권자가 실제 손해를 입어야 처벌되나요?
  아닙니다. 대법원 1998. 9. 8. 선고 98도1949 판결은 허위양도로 채권자를 해할 위험이 있으면 강제집행면탈죄가 성립하고, 현실적으로 채권자를 해하는 결과가 생겨야만 성립하는 것은 아니라고 했습니다. 다른 재산으로 회수할 여지가 있어도 죄는 성립할 수 있습니다.
• 판결 전에 넘긴 경우도 처벌되나요?
  판결 전이라도 처벌될 수 있습니다. 같은 판결은 채권자가 민사소송을 내거나 가압류·가처분을 신청할 기세를 보이는 상태에서 재산을 허위양도하면 강제집행면탈죄가 성립한다고 했습니다. 소송 제기나 내용증명 발송 뒤에 명의가 넘어갔다면 그 시점을 정리해 둡니다.
• 실제로 팔았다면 되돌릴 방법이 없나요?
  사해행위취소를 검토합니다. 민법 제406조 제1항은 채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위를 하면 채권자가 그 취소와 원상회복을 법원에 청구할 수 있다고 정합니다. 다만 넘겨받은 사람이 그 사정을 몰랐다면 취소할 수 없습니다.
• 사해행위취소 소송은 언제까지 내야 하나요?
  민법 제406조 제2항에 따라 채권자가 취소원인을 안 날부터 1년, 법률행위가 있은 날부터 5년 안에 내야 합니다. 등기부를 떼어 이전 사실을 알게 된 날이 안 날로 다투어지는 경우가 많으므로, 형사 고소와 별도로 이 기간을 따로 관리해야 합니다.
• 짜고 넘긴 등기는 어떻게 되돌리나요?
  민법 제108조 제1항에 따라 상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효이므로, 채권자는 민법 제404조 제1항의 채권자대위권으로 채무자를 대신해 명의자에게 소유권이전등기 말소를 청구할 수 있습니다. 명의자가 다시 처분하기 전에 처분금지가처분을 먼저 해 둡니다.

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