기업 범죄

소규모재건축 조합장이 총회 없이 돈을 빌리면 어느 법으로 처벌되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

소규모재건축조합 조합장이 총회 의결 없이 자금을 빌렸더라도 도시정비법 제137조로는 처벌할 수 없다는 것이 대법원 판단입니다. 소규모주택정비법은 도시정비법의 총회 의결 조항은 준용하지만 벌칙은 준용하지 않고, 처벌 규정을 따로 두고 있습니다. 지금은 조합 설립인가가 어느 법에 따른 것인지와 공소장의 적용 법조부터 확인하십시오.

조합장이라는 이유로 조합 일에 관한 모든 처벌 조항이 자동으로 적용된다고 생각할 필요는 없습니다. 형벌은 그 조합에 적용되는 법률에 처벌 규정이 있어야 물을 수 있습니다.

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B씨는 2023년 소규모주택정비법에 따라 설립인가를 받은 소규모재건축조합의 조합장입니다. 사업 초기 운영비가 모자라자 2024년 여름부터 1년 동안 지인과 업체에서 7차례에 걸쳐 모두 4천만원 정도를 빌려 썼는데, 조합원총회에서 차입 의결을 받지는 않았습니다. 일부 조합원이 고발했고, 검찰은 도시정비법상 총회 의결 없는 사업 추진죄로 B씨를 기소했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

소규모재건축 조합장도 도시정비법 벌칙으로 처벌되나요?

아닙니다. 소규모주택정비법에 따라 설립인가를 받은 소규모재건축조합의 조합임원은 도시정비법 제137조를 적용해 처벌할 수 없다는 것이 대법원 판단입니다. 도시정비법 제137조 제6호는 총회 의결 없이 같은 법 제45조 제1항 각 호의 사업을 임의로 추진한 조합임원을 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처합니다.

소규모주택정비법은 조합 임원과 총회 의결 사항에 관해서는 도시정비법 제45조를 끌어다 쓰지만, 벌칙인 제137조는 끌어다 쓰지 않습니다. 대법원은 이 규정 체계를 근거로, 원심이 도시정비법 벌칙을 적용해 유죄로 본 것은 법리 오해라며 원심판결을 파기하고 사건을 돌려보냈습니다. 환송 뒤 재판의 최종 결과는 이 판결만으로 단정할 수 없습니다.

그렇다면 총회 없이 돈을 빌려도 처벌되지 않나요?

그렇게 볼 수는 없습니다. 소규모주택정비법은 총회 의결을 거치지 않고 사업을 임의로 추진한 조합임원을 따로 처벌하는 규정을 두고 있고, 법정형은 도시정비법과 같은 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금입니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에서는 제61조 제1호의2가 이 조항이고, 범행 당시인 2020년 시행본에서는 제61조 제1호였습니다.

대법원은 소규모주택정비법에 별도 처벌 규정이 있다는 점을 짚었을 뿐, 이 사건 차입이 그 조항에 해당하는지까지 판단하지는 않았습니다. 검사가 적용 법조를 바꾸는 공소장변경을 하면 그 조항으로 다시 판단받을 수 있으므로, 적용 법조가 틀렸다는 주장만으로 사건이 끝난다고 보면 안 됩니다.

조합이 돈을 빌리려면 총회에서 무엇을 의결해야 하나요?

자금을 빌릴 때는 차입 자체뿐 아니라 빌리는 방법, 이자율, 상환방법까지 총회 의결을 거쳐야 합니다. 도시정비법 제45조 제1항 제2호가 이를 총회 의결 사항으로 정하고, 소규모주택정비법이 조합 임원과 총회에 관해 이 조항을 준용합니다.

총회 의결은 법이나 정관에 다른 규정이 없으면 조합원 과반수 출석과 출석 조합원 과반수 찬성으로 합니다. 총회에는 조합원의 100분의 10 이상이 직접 출석해야 합니다. 급하게 운영비를 빌렸다면 다음 총회에서 차입 경위와 조건을 안건으로 올려 의결 기록을 남겨 두는 편이 낫습니다.

앞으로 법 이름이 바뀌면 처벌 조항도 달라지나요?

2027. 9. 9.부터 이 법의 제명이 「소규모주택정비에 관한 특례법」으로 바뀝니다. 제명 변경만으로 처벌 범위가 넓어지지는 않지만, 행위 당시 법률을 적용하는 원칙에 따라 공소장과 판결문에는 행위 당시의 법률명과 조문 번호가 적혀야 합니다.

소규모재건축 조합 차입 형사 대응 순서

• 설립인가 근거 확인 - 조합 설립인가서가 도시정비법과 소규모주택정비법 중 어느 법에 따른 것인지 확인합니다. 적용 벌칙이 여기서 갈립니다.
• 적용 법조 대조 - 공소장의 적용 법조와 범행 당시 시행본 조문을 맞춰 봅니다. 준용 규정에 벌칙이 빠져 있으면 그 법조로는 처벌할 수 없습니다.
• 차입 내역 정리 - 차입일, 상대방, 금액, 이자율, 상환 내역을 표로 만듭니다. 개인 용도인지 조합 운영비인지가 다른 죄 성립과도 연결됩니다.
• 총회 기록 확보 - 차입 전후 총회 소집 통지, 안건, 의사록을 모읍니다. 사후 추인 기록도 양형에서 쓰입니다.
• 공소장변경 대비 - 환송 후나 1심에서 검사가 소규모주택정비법 벌칙으로 법조를 바꿀 수 있습니다. 그 조항의 요건에 맞춘 방어 논리를 미리 준비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 빌린 돈을 개인적으로 썼다는 의심이 있거나 정관에 차입 한도가 따로 정해져 있다면 조합 회계장부와 정관을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 정비사업 조합 임원의 형사 사건과 총회 관련 가처분을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 소규모재건축조합에도 도시정비법이 적용되나요?
  준용 규정에 적힌 부분만 적용됩니다. 소규모주택정비법 제3조 제1항은 소규모주택정비사업에 이 법을 다른 법률보다 먼저 적용하도록 하고, 제56조 제1항은 조합 임원과 총회 등에 관해 도시정비법 제45조 등 특정 조문만 준용합니다. 준용 목록에 없는 도시정비법 조문은 소규모재건축조합에 그대로 적용되지 않습니다.
• 조합장이 총회 없이 돈을 빌리면 처벌은 어떻게 되나요?
  소규모재건축조합이라면 소규모주택정비법 벌칙이 문제 됩니다. 현행 같은 법 제61조 제1호의2는 총회 의결을 거치지 않고 사업을 임의로 추진한 조합임원을 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처합니다. 다만 차입이 이 조항의 사업 임의 추진에 해당하는지는 대법원 2023도9906 판결이 판단하지 않았습니다.
• 적용 법조가 틀리면 무죄가 되나요?
  바로 무죄가 되는 것은 아닙니다. 대법원 2023도9906 판결은 도시정비법 제137조를 적용한 원심을 파기하고 사건을 돌려보냈을 뿐이고, 환송 뒤 검사가 적용 법조를 소규모주택정비법 벌칙으로 바꾸는 공소장변경을 하면 그 조항으로 다시 판단받게 됩니다. 최종 결과는 환송 후 재판에 달려 있습니다.
• 자금 차입은 총회에서 무엇을 정해야 하나요?
  차입 자체와 그 방법, 이자율, 상환방법입니다. 도시 및 주거환경정비법 제45조 제1항 제2호는 이를 총회 의결 사항으로 정하고, 소규모주택정비법 제56조 제1항이 소규모재건축조합에 이 조항을 준용합니다. 금액만 의결하고 이자율이나 상환방법을 빠뜨리면 의결 범위를 두고 다툼이 생길 수 있습니다.
• 총회는 몇 명이 나와야 의결할 수 있나요?
  법이나 정관에 다른 규정이 없으면 조합원 과반수 출석과 출석 조합원 과반수 찬성으로 의결합니다. 도시 및 주거환경정비법 제45조 제3항이 이 원칙을 정하고, 같은 조 제10항은 조합원의 100분의 10 이상이 직접 출석해야 한다고 정합니다. 서면결의만으로 채운 총회는 직접 출석 요건을 따로 확인해야 합니다.
• 빌린 돈을 나중에 총회에서 추인받으면 되나요?
  사후 추인이 있으면 조합 내부의 효력 다툼은 줄어들 수 있지만, 이미 성립한 범죄가 소급해 없어진다고 단정할 수는 없습니다. 소규모주택정비법 제61조 제1호의2는 총회 의결을 거치지 않고 사업을 임의로 추진한 행위 자체를 처벌합니다. 추인 기록은 양형 자료로 쓰이므로 의사록을 남겨 두는 편이 낫습니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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