부동산 경매

경매 중인 백화점 건물의 지하 전화교환설비를 따로 압류할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

압류 신청은 할 수 있어도 그 압류로 경매 매수인에게 대항할 수는 없습니다. 대법원은 건물 구조에 맞춰 설치된 전화교환설비를 건물의 종물로 보고, 저당권 설정 이후 그 설비를 압류한 채권자는 매수인에게 강제집행의 효력을 주장할 수 없다고 판단했습니다. 지금은 저당권 설정일과 설비 설치 시기, 설치 주체를 먼저 확인하십시오.

물품대금을 받을 방법이 설비 압류밖에 없다고 단정할 필요는 없습니다. 경매 절차에서 배당요구를 하거나 채무자 회사의 다른 재산을 찾는 편이 더 현실적인 경우가 많습니다.

이런 상담이 많습니다

L씨는 2024년부터 한 유통회사에 물품을 납품하다가 2025년 대금 3억원을 받지 못했습니다. 그 회사 소유 8층 쇼핑몰 건물과 대지는 은행 근저당권에 따라 2026년 경매에 들어가 최고가매수신고인까지 정해졌습니다. L씨는 건물 지하 기계실의 통신·교환설비가 값이 나간다는 말을 듣고, 그 설비만 따로 압류해 대금을 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전화교환설비 같은 건물 설비도 종물인가요?

건물의 효용과 기능을 다하는 데 필요한 설비라면 종물입니다. 저당권의 효력이 미치는 종물은 민법상 종물과 같은 뜻이고, 주물의 상용에 이바지하는 관계여야 합니다. 대법원 2000. 11. 2.자 2000마3530 결정은 주물의 상용에 이바지한다는 것이 주물 그 자체의 경제적 효용을 다하게 하는 것을 말한다고 보았습니다.

대법원 1993. 8. 13. 선고 92다43142 판결은 백화점 건물 지하 2층 기계실의 전화교환설비가 원소유자가 설치한 부속시설이고, 건물이 처음부터 그 시설을 수용하는 구조로 지어졌으며, 10층 백화점의 효용과 기능에 필요불가결하다는 이유로 종물로 판단했습니다. 볼트와 전선으로 고정되어 큰 비용 없이 분리할 수 있고 분리해도 독립한 가치가 있다는 사정은 종물 판단을 막지 않았습니다.

저당권은 건물 설비에도 효력이 미치나요?

미칩니다. 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미칩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 이 규정을 두고 있으며, 법률에 특별한 규정이 있거나 설정 계약에 다른 약정이 있을 때만 예외입니다. 종물은 주물의 처분에 따르므로 경매에서 건물을 산 매수인은 설비의 소유권도 함께 취득합니다.

저당권 설정 뒤에 설비를 압류하면 매수인에게 대항할 수 있나요?

대항할 수 없습니다. 대법원 1993. 8. 13. 선고 92다43142 판결은 저당권이 설정된 이후 종물에 대하여 강제집행을 한 사람은 경매로 부동산을 취득한 매수인과 그 승계인에게 강제집행의 효력을 주장할 수 없다고 보았습니다. 이 사건에서 매수인은 제3자이의의 소로 설비 압류를 다투었고 대법원은 매수인의 손을 들어 주었습니다.

압류가 되더라도 매수인은 소유권을 근거로 제3자이의의 소를 제기해 집행을 막을 수 있습니다. 그러면 압류채권자는 소송비용만 부담하고 설비로 변제를 받지 못하게 됩니다.

그렇다면 물품대금은 어떻게 받나요?

경매 절차에서 배당을 받거나 채무자의 다른 재산을 찾아야 합니다. 판결이나 지급명령 같은 집행력 있는 정본이 있으면 배당요구의 종기까지 배당요구를 할 수 있고, 매각대금이 저당권자에게 배당되고 남으면 그 순서에 따라 배당받습니다. 백화점 매장 임대료, 입점 업체에 대한 채권처럼 건물과 별개인 채권을 압류하는 방법도 있습니다.

반대로 저당권 설정 전에 이미 설치된 설비가 아니라 채무자가 따로 들여와 쉽게 옮길 수 있는 사무용 장비라면 종물이 아닐 수 있습니다. 채무자가 점유하는 유체동산은 집행관이 점유하는 방식으로 압류합니다.

건물 설비 압류 대응 순서

• 등기부 확인 - 건물의 저당권 설정일과 경매개시결정 여부를 확인합니다. 설정 이후 압류는 매수인에게 대항하지 못합니다.
• 설비 성격 확인 - 설치 주체, 설치 시기, 건물 구조와의 관계를 확인합니다. 종물이면 압류 실익이 없습니다.
• 배당요구 검토 - 집행권원이 있으면 배당요구의 종기까지 배당요구를 합니다. 저당권자 다음 순서로 배당을 다툽니다.
• 다른 재산 조사 - 임대료 채권, 예금, 매출채권을 찾아 채권압류를 신청합니다. 건물과 별개 재산이어야 합니다.
• 종물 아닌 동산 압류 - 쉽게 옮길 수 있는 독립 장비만 골라 집행관에게 압류를 위임합니다. 제3자이의 소송 위험을 줄입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 설비가 리스 회사 소유이거나 임차인이 설치한 것이라면 리스 계약서와 임대차계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당요구와 채권압류·추심 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물 설비가 종물인지 무엇으로 판단하나요?
  설비의 용도, 설치 위치와 그 위치의 건물 용도, 건물의 형태·목적과의 관계를 종합해 판단합니다. 대법원은 건물이 처음부터 그 설비를 수용하는 구조로 지어졌고 건물의 효용과 기능에 필요불가결한지를 중요하게 보았습니다.
• 쉽게 떼어 낼 수 있으면 종물이 아닌가요?
  그렇지 않습니다. 분리가 쉽고 분리해도 독립한 가치가 있는 설비라도 건물의 상용에 제공된 것이면 종물입니다. 부합물과 달리 종물은 독립한 물건이라는 점을 전제로 하므로, 분리 가능성은 종물 판단을 막지 않습니다.
• 압류한 설비를 매수인이 가져가면 어떻게 하나요?
  저당권 설정 이후 종물을 압류한 채권자는 매수인과 그 승계인에게 강제집행의 효력을 주장할 수 없습니다. 매수인은 소유권을 근거로 제3자이의의 소를 제기해 압류를 풀 수 있고, 압류채권자는 설비로 변제받지 못합니다.
• 저당권 설정 뒤에 들여온 설비는요?
  저당권 설정 뒤에 부속된 종물에도 원칙적으로 저당권의 효력이 미칩니다. 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다고만 정하고 부속 시기를 구분하지 않기 때문입니다. 다만 설정 계약에 다른 약정이 있는지는 확인해야 합니다.
• 물품대금 채권자는 배당을 받을 수 있나요?
  판결이나 지급명령 같은 집행력 있는 정본이 있으면 배당요구의 종기까지 배당요구를 할 수 있습니다. 매각대금에서 저당권자 등 선순위 채권자에게 배당하고 남은 금액이 있으면 채권액에 따라 배당받습니다.
• 종물이 아닌 장비는 어떻게 압류하나요?
  채무자가 점유하는 유체동산은 집행관이 그 물건을 점유하는 방식으로 압류합니다. 운반이 곤란하면 봉인 등으로 압류물임을 표시하고 채무자에게 보관시킬 수 있습니다. 쉽게 옮길 수 있는 사무용 장비가 주로 대상이 됩니다.

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