배당

세입자에게서 담보로 보증금 반환채권을 넘겨받은 채권자도 경매에서 우선변제받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 임차권과 분리해 보증금 반환채권만 담보로 넘겨받은 채권자는 주택임차인의 우선변제권을 행사할 수 없습니다. 대법원 2010다10276 판결이 담보 목적 양수인도 우선변제권자 지위로 배당요구할 수 없다고 보았습니다. 지금은 양수인이 법에서 정한 금융기관인지와 일반 채권자로 배당요구할 요건을 갖췄는지 확인하십시오.

담보로 받은 채권이 아무 가치가 없어지는 것은 아닙니다. 우선변제권자의 지위가 없을 뿐 채권 자체는 그대로 있어 다른 절차로 회수할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 5월 지인인 세입자 B씨에게 5,000만원을 빌려주면서 B씨의 전세보증금 2억원 반환채권 중 5,000만원을 담보로 넘겨받고 집주인에게 내용증명으로 통지했습니다. 2026년 그 집이 경매에 넘어가자 A씨는 B씨의 확정일자 순위로 자신이 먼저 배당받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

보증금 반환채권만 넘겨받은 채권자는 왜 우선변제를 못 받나요?

주택임차인의 우선변제권은 주거생활 안정을 위한 사회보장적 제도라서, 임차권과 분리해 보증금 반환채권만 넘겨받은 사람에게는 인정되지 않기 때문입니다. 대법원은 채권양수인이 우선변제권을 가진 임차인에게서 채권을 받았더라도 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당하지 않고, 다른 채권의 담보 목적으로 양수한 경우도 마찬가지라고 판단했습니다.

그래서 담보 목적 양수인은 경매법원에 임차인의 우선변제권자 지위로 배당요구를 할 수 없습니다. 임차인을 대위해 배당요구를 하는 것도 어렵습니다. 임차인이 이미 채권을 넘겨 더 이상 보증금 반환채권을 갖고 있지 않기 때문입니다.

은행이나 보증기관이 양수한 경우는 다른가요?

다릅니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 은행, 한국주택금융공사, 주택도시보증공사, 보증보험 회사 등 법에서 정한 금융기관이 우선변제권을 가진 임차인의 보증금 반환채권을 계약으로 양수하면 양수한 금액 범위에서 우선변제권을 승계한다고 정합니다.

다만 이 경우에도 임차인이 대항요건을 잃거나 임차권등기가 말소되면 금융기관은 우선변제권을 행사할 수 없습니다. 금융기관이 우선변제권을 행사하려고 임차인을 대리하거나 대위해 임대차를 해지할 수도 없습니다. 개인이나 대부업체, 법에 열거되지 않은 회사가 양수했다면 원칙대로 우선변제권이 없습니다.

일반 채권자로서는 어떻게 배당받나요?

집행력 있는 정본을 가진 채권자나 경매개시결정 등기 뒤 가압류를 한 채권자로서 배당요구를 하면 일반 채권자 순위로 배당받을 수 있습니다. 대법원도 채권양수인이 일반 금전채권자로서 요건을 갖추어 배당요구를 할 수 있다고 보았습니다.

양수한 채권이 담보 목적이라면 원래 대여금 채권과 양수 채권 중 무엇으로 집행할지도 정합니다. 임대인에게 채권양도 통지가 되어 있어야 임대인에게 대항할 수 있으므로, 통지가 도달한 날짜를 확인합니다. 통지가 없으면 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주어도 막을 수 없습니다.

보증금 반환채권 양수인 대응 순서

• 양수 경위 확인 - 담보 목적인지, 임차권까지 함께 넘겨받았는지 확인합니다. 결론이 여기서 갈립니다.
• 양수인 자격 확인 - 은행 등 법에서 정한 금융기관인지 봅니다. 해당하면 우선변제권을 승계합니다.
• 양도 통지 확인 - 임대인에게 채권양도 통지가 도달했는지 봅니다. 확정일자 있는 통지여야 제3자에게도 대항합니다.
• 집행권원 또는 가압류 - 일반 채권자로 배당받으려면 판결이나 지급명령, 가압류를 갖춥니다. 배당요구 종기 전에 끝내야 합니다.
• 배당요구 - 종기까지 배당요구서를 냅니다. 우선변제권자가 아닌 일반 채권자 순위로 배당됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차권 자체를 함께 양수했거나 양수인이 금융기관에 준하는 기관인지 불분명한 경우에 해당하면 양도 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임차인이 직접 배당요구하면 양수인이 받나요?
  임차인은 이미 보증금 반환채권을 양도해 채권자가 아니므로 우선변제권자로서 배당요구를 해도 받을 채권이 없는 상태입니다. 대법원은 양수인이 임차인을 대위해 한 배당요구도 같은 이유로 받아들이지 않았습니다. 양도 전 구조를 다시 짜야 하는지 검토가 필요합니다.
• 전세자금 대출 은행은 우선변제받나요?
  은행법에 따른 은행이 우선변제권을 가진 임차인의 보증금 반환채권을 계약으로 양수했다면 양수한 금액 범위에서 우선변제권을 승계합니다. 다만 임차인이 대항요건을 잃거나 임차권등기가 말소되면 행사할 수 없으므로 은행은 임차인의 전입 유지를 확인합니다.
• 채권양도 통지는 누가 해야 하나요?
  양도인인 임차인이 임대인에게 통지하거나 임대인이 승낙해야 양수인이 임대인에게 대항할 수 있습니다. 다른 채권자와 다툼이 생길 수 있으면 내용증명처럼 확정일자 있는 증서로 통지해야 제3자에게도 대항할 수 있습니다.
• 양수인이 가압류를 하면 어떻게 되나요?
  경매개시결정이 등기된 뒤 가압류를 한 채권자는 배당요구를 할 수 있습니다. 다만 우선변제권이 아닌 일반 채권자 지위라서 선순위 담보권자와 우선변제권자가 모두 받은 뒤 남는 돈에서 다른 일반 채권자와 채권액 비율로 나눕니다.
• 임차권까지 함께 넘겨받으면 달라지나요?
  임대인의 동의를 받아 임차권을 적법하게 양수하고 양수인이 직접 입주해 대항요건을 갖추면 임차인으로서 보호받을 수 있습니다. 판례가 우선변제권을 부정한 것은 임차권과 분리해 반환채권만 양수한 경우입니다. 담보 목적 양수와는 구조가 전혀 다릅니다.
• 금융기관이 임차인 대신 계약을 해지할 수 있나요?
  할 수 없습니다. 우선변제권을 승계한 금융기관이라도 우선변제권을 행사하기 위해 임차인을 대리하거나 대위해 임대차를 해지할 수 없다고 법이 정하고 있습니다. 계약 종료는 임차인과 임대인 사이의 사정으로 정해집니다.

비슷한 상황

• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성