배당

보증금 판결로 제가 직접 경매를 신청했는데 배당요구도 따로 해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 대항력과 우선변제권을 갖춘 주택 임차인이 보증금반환 판결로 스스로 강제경매를 신청했다면 배당요구 종기까지 따로 배당요구를 하지 않아도 우선변제를 받을 수 있습니다. 대법원은 이 경우 임차인이 우선변제권을 선택해 행사한 것으로 봅니다. 지금은 현황조사보고서와 매각물건명세서에 임차인 권리가 적혀 있는지 확인하십시오.

배당요구 종기를 놓쳤다고 해서 일반채권자로 떨어지는 것은 아닙니다. 경매를 직접 신청한 임차인은 경매신청 자체로 우선변제권을 행사한 것으로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 보증금 2억원에 주택을 임차해 전입신고와 확정일자를 받고 살았습니다. 2024년 계약이 끝났지만 임대인이 보증금을 돌려주지 않아 2025년 보증금반환 판결을 받았고, 그 판결로 직접 그 주택에 강제경매를 신청했습니다. 2026년 배당표를 보니 A씨가 배당요구 종기까지 배당요구를 따로 하지 않았다며 일반채권자와 똑같이 나눠 배당되어 있었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임차인이 직접 경매를 신청해도 배당요구가 필요한가요?

필요하지 않습니다. 대법원 2013. 11. 14. 선고 2013다27831 판결은 대항력과 우선변제권을 모두 가진 임차인이 보증금반환 확정판결로 스스로 강제경매를 신청했다면, 특별한 사정이 없는 한 우선변제권을 선택해 행사한 것이고 배당요구 종기까지 따로 배당요구를 할 필요가 없다고 보았습니다. 경매를 신청한 압류채권자는 원래 배당받을 채권자에 들어갑니다.

일반적으로 우선변제권이 있는 임차인은 등기가 없어 배당요구를 해야 배당에 참가할 수 있는 채권자입니다. 그래서 다른 채권자가 경매를 신청한 경우라면 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 합니다. 판례는 임차인이 스스로 경매를 신청한 경우만 예외로 본 것입니다.

일반채권자와 똑같이 나눠 배당하면 어떻게 하나요?

배당이의로 다툴 수 있습니다. 같은 판결 사안에서 경매법원은 임차인이 우선변제권 소명 서류를 내지 않았다며 일반채권자와 채권액 비율로 나눠 배당했고, 대법원은 이를 잘못이라고 보았습니다. 현황조사보고서와 매각물건명세서에 우선변제권 내용이 적힌 상태로 매각되었다면 임차인은 후순위권리자나 일반채권자보다 먼저 배당받아야 합니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 대항요건과 임대차계약증서상 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 먼저 보증금을 받을 권리를 줍니다. 배당기일에 이의를 하고 배당이의 소를 내야 순위를 바로잡을 수 있습니다.

배당을 받으려면 집을 비워야 하나요?

배당금을 실제로 받으려면 주택을 매수인에게 인도해야 합니다. 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 우선변제에 따른 보증금을 받을 수 없습니다. 실무에서는 매수인의 명도확인서를 받아 배당금을 찾습니다.

상가 임차인도 비슷합니다. 상가건물 임대차보호법은 임차인이 보증금반환 확정판결 등으로 임차건물 경매를 신청할 때 반대의무 이행을 집행개시 요건으로 하지 않는다고 정해, 가게를 비우지 않고도 경매를 신청할 수 있게 합니다.

임차인 강제경매 배당 대응 순서

• 대항요건 유지 - 경매가 끝날 때까지 주민등록과 점유를 유지합니다. 중간에 옮기면 우선변제권을 잃을 수 있습니다.
• 경매 신청 - 보증금반환 판결로 임차주택 강제경매를 신청합니다. 신청 자체가 우선변제권 행사입니다.
• 서류 기재 확인 - 현황조사보고서와 매각물건명세서의 임차인 기재를 확인합니다. 빠지면 소명 자료를 냅니다.
• 배당표 검토 - 배당기일 전에 배당표를 확인합니다. 일반채권자와 안분했다면 이의합니다.
• 인도 후 수령 - 매수인에게 주택을 넘기고 명도확인서로 배당금을 받습니다. 인도 전에는 받을 수 없습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인보다 먼저 설정된 근저당권이나 조세채권이 있거나 전입과 확정일자 날짜가 다르다면 등기부와 전입 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 보증금반환 소송과 임차주택 경매·배당이의 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 다른 채권자가 경매를 신청했으면요?
  그때는 배당요구를 해야 합니다. 우선변제권 있는 임차인은 등기가 없어 민사집행법 제88조 제1항에 따라 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 배당에 참가하는 채권자입니다. 배당요구가 필요 없는 것은 임차인이 스스로 경매를 신청한 경우입니다.
• 전입신고만 하고 확정일자가 없으면요?
  우선변제권이 없습니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건과 임대차계약증서상 확정일자를 모두 갖춘 임차인에게 우선변제권을 줍니다. 확정일자가 없으면 경매를 직접 신청해도 일반채권자로서 배당받습니다. 소액임차인의 최우선변제는 별도 요건입니다.
• 일반채권자와 나눠 배당되면 어떻게 하나요?
  배당기일에 이의하고 배당이의 소를 냅니다. 대법원 2013. 11. 14. 선고 2013다27831 판결은 경매를 신청한 임차인의 우선변제권이 현황조사보고서 등에 적힌 상태로 매각되었다면 일반채권자보다 먼저 배당해야 한다고 보고 안분 배당을 파기했습니다.
• 배당금은 언제 받을 수 있나요?
  주택을 매수인에게 인도한 뒤 받을 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제3항은 임차인이 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 우선변제에 따른 보증금을 받을 수 없다고 정합니다. 매수인의 명도확인서를 받아 배당금을 찾는 것이 일반적입니다.
• 소액임차인도 같은가요?
  소액임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 받는 최우선변제권이 있습니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항은 이 경우 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추도록 정합니다. 직접 경매를 신청한 소액임차인에게 같은 판례가 적용되는지는 따로 확인이 필요합니다.
• 상가 임차인도 직접 경매를 신청할 수 있나요?
  신청할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제5조 제1항은 임차인이 보증금반환 확정판결 등으로 임차건물 경매를 신청할 때 반대의무의 이행이나 이행 제공을 집행개시 요건으로 하지 않는다고 정합니다. 가게를 비우지 않은 상태에서도 경매를 신청할 수 있습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

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