소멸시효

부동산 대금으로 받은 약속어음이 시효로 소멸했으면 대금을 못 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 부동산 매매대금 대신 약속어음을 받았는데 만기부터 3년이 지나 어음상 권리가 소멸했더라도 발행인이 그로 이익을 얻었다면 이득상환청구로 받을 수 있습니다. 어음을 대금 지급을 위해 받은 것이라면 매매대금 채권 자체가 남아 있어 대금을 청구할 수 있습니다. 지금은 어음을 대금에 갈음해 받았는지, 대금 지급을 위해 받았는지부터 계약서로 확인하십시오.

만기에 은행에 지급 제시를 하지 않았다고 발행인에 대한 권리까지 바로 잃는 것은 아닙니다. 약속어음 발행인은 주채무자여서 제시가 없어도 시효 전까지는 어음금을 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 6월 B씨에게 토지를 3억원에 팔면서 잔금 1억원을 현금 대신 B씨가 발행한 약속어음으로 받고 잔금을 다 받았다는 영수증을 써 주었습니다. A씨는 같은 날 소유권이전등기를 넘겼습니다. 어음 만기는 2022년 12월이었지만 A씨는 사정이 생겨 지급 제시를 하지 않았고, 2026년 1월에야 어음 시효가 지났다는 사실을 알았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

이득상환청구권은 언제 인정되나요?

이득상환청구권은 어음상 권리가 시효나 절차 흠결로 소멸했고, 발행인 등 어음채무자가 원래 거래에서 실제로 이익을 얻었을 때 그 이익 한도에서 인정됩니다. 여기서 이익은 어음채무를 면한 것 자체가 아닙니다. 어음을 주고받은 원인 거래에서 현실로 받은 재산상 이익을 말합니다. 발행인이 이익을 얻었는지와 그 금액은 청구하는 소지인이 증명해야 합니다.

요건을 순서대로 보면, 유효한 어음상 권리가 있었을 것, 그 권리가 시효 등으로 소멸했을 것, 다른 구제 수단이 없을 것, 채무자가 이익을 얻었을 것입니다. 원래 매매대금 채권이 살아 있으면 다른 구제 수단이 있으므로 이득상환청구가 아니라 대금 청구로 가야 합니다.

어음을 대금에 갈음해 받았는지가 왜 중요한가요?

어음을 대금 지급에 갈음해 받았다면 매매대금 채권은 어음을 받을 때 소멸했으므로, 어음상 권리까지 소멸하면 매수인은 대금 없이 부동산을 얻은 셈이 되어 이득상환청구가 인정됩니다. 원래 채무에 갈음해 다른 것을 주고 채권자가 승낙하면 변제와 같은 효력이 있기 때문입니다.

반대로 어음을 대금 지급을 위해 받았다면 매매대금 채권은 그대로 남습니다. 이때 매수인은 대금을 여전히 갚아야 하므로 어음상 권리가 소멸해도 이익을 얻은 것이 아닙니다. 매도인은 매매대금을 청구하면 됩니다. 어느 쪽인지 다툼이 되면 계약서 문구와 주고받은 문자로 판단합니다.

매매대금 채권의 시효는 몇 년인가요?

개인 사이의 부동산 매매대금 채권은 10년입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」상 일반 채권의 시효가 10년이기 때문입니다. 매도인이나 매수인이 상인이고 영업을 위한 거래라면 상사시효 5년이 적용될 수 있습니다.

어음 시효 3년이 지났다고 매매대금 청구까지 막히는 것은 아닙니다. 대금 변제기부터 10년 또는 5년이 지나기 전이라면 매매대금 청구 소송을 낼 수 있습니다.

지급 제시를 하지 않은 것이 문제가 되나요?

발행인에 대해서는 문제가 되지 않습니다. 약속어음 발행인은 환어음 인수인과 같은 의무를 지고, 인수인에 대한 권리는 제시기간이 지나도 잃지 않습니다. 다만 어음을 배서해 넘겨준 배서인에게 청구하려면 만기에 적법하게 제시하고 거절 증명을 갖춰야 합니다.

시효 지난 약속어음 대응 순서

• 발행 목적 확인 - 계약서에 어음을 대금에 갈음해 받는다고 적혔는지 봅니다. 문구가 없으면 문자와 영수증을 모읍니다.
• 대금 채권 확인 - 대금 지급을 위해 받은 것이면 매매대금 채권 시효를 계산합니다. 남아 있으면 대금을 청구합니다.
• 이익 증명 - 대금에 갈음해 받은 것이면 매수인이 부동산을 넘겨받고 대금을 내지 않은 사실을 증명합니다. 등기부가 기본 자료입니다.
• 청구 방법 선택 - 매매대금 청구와 이득상환청구를 함께 주장합니다. 법원이 어느 쪽이든 판단할 수 있게 합니다.
• 재산 보전 - 매수인이 부동산을 처분할 우려가 있으면 가압류를 신청합니다. 소송 전에 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 어음이 제3자에게 배서돼 넘어갔거나 매매계약이 해제된 사정이 있다면 계약서와 어음 원본을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 대금과 어음이 얽힌 대금 청구와 이득상환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 이득상환청구는 얼마까지 받을 수 있나요?
  발행인이 원래 거래에서 현실로 얻은 이익 한도까지입니다. 어음 액면 전액이 아니라 실제 이익이 기준이고, 그 이익과 금액은 청구하는 소지인이 증명해야 합니다. 대법원 1994. 2. 25. 선고 93다50147 판결의 기준입니다.
• 어음을 대금 지급을 위해 받았다면요?
  매매대금 채권이 그대로 남아 있으므로 대금을 청구합니다. 이때 매수인은 대금을 계속 부담하므로 어음상 권리 소멸로 이익을 얻은 것이 아니어서 이득상환청구는 인정되기 어렵습니다. 매매대금 시효를 먼저 확인합니다.
• 약속어음 시효는 몇 년인가요?
  발행인에 대한 청구권은 만기일부터 3년입니다. 어음법 제70조 제1항이 약속어음에 준용됩니다. 배서인에 대한 청구권은 거절증서 작성일이나 만기일부터 1년으로 더 짧습니다. 시효가 지나면 이득상환이나 원래 대금으로 청구합니다.
• 지급 제시를 안 했으면 발행인에게도 못 받나요?
  아니요, 약속어음 발행인은 주채무자여서 제시기간이 지나도 권리를 잃지 않습니다. 어음법 제53조 제1항 단서는 인수인에 대한 권리를 보존하고, 약속어음 발행인은 인수인과 같은 의무를 집니다. 시효 3년 안이면 어음금을 청구할 수 있습니다.
• 매매계약이 해제되면 어떻게 되나요?
  매매계약이 해제되면 매수인은 부동산을 돌려줘야 하고 매도인은 받은 것을 돌려줘야 하는 원상회복 관계가 됩니다. 이득상환이 아니라 원상회복 청구로 정리하는 것이 보통입니다. 해제 사유와 시점을 따로 확인합니다.
• 이득상환청구권도 시효가 있나요?
  있습니다. 어음상 권리가 소멸한 때부터 일정 기간이 지나면 이득상환청구권도 소멸합니다. 기간을 두고 판례와 학설이 나뉘므로 어음 시효가 끝난 뒤 되도록 빨리 청구하는 것이 안전합니다. 원래 대금 채권 시효도 함께 계산합니다.

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