재산 찾기

임대인 아파트에 가압류해 둔 임차인도 채무불이행자명부 등재를 신청할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 임대인 아파트에 가압류 등기를 해 두었더라도 선순위 근저당이나 다른 압류가 있어 쉽게 강제집행할 수 있는 상태가 아니라면 채무불이행자명부 등재를 신청할 수 있습니다. 법원은 쉽게 강제집행할 수 있다고 인정할 만한 명백한 사유가 있을 때만 신청을 기각하는데, 그 사유는 채무자가 증명해야 한다는 것이 대법원 결정입니다. 지금은 보증금 판결 확정일로부터 6월이 지났는지와 아파트 등기부의 선순위 권리를 확인하십시오.

가압류를 해 둔 부동산을 먼저 경매에 넘겨야만 등재를 신청할 수 있는 것은 아닙니다. 경매와 등재 신청은 따로 진행할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

T씨는 2024년 전세 계약이 끝났는데 보증금 1억 5,000만원을 돌려받지 못해 소송을 내면서 임대인 아파트에 가압류를 해 두었습니다. 2025년 승소판결이 확정됐지만 임대인은 2026년 9월까지 한 푼도 갚지 않았습니다. 아파트에는 은행 근저당과 다른 채권자의 가압류, 건강보험 체납 압류가 먼저 잡혀 있었고, T씨는 가압류를 해 둔 상태에서도 채무불이행자명부 등재를 신청할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

채무불이행자명부 등재는 언제 신청하나요?

금전의 지급을 명한 집행권원이 확정된 뒤 6월 안에 채무자가 채무를 이행하지 않으면 채권자는 등재를 신청할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」은 신청할 때 그 사유를 소명하도록 하고, 채무자의 보통재판적이 있는 곳의 법원이 관할하도록 정합니다.

법원은 신청에 정당한 이유가 있으면 채무자를 명부에 올리는 결정을 해야 합니다. 명부는 등재결정을 한 법원에 비치되고 누구든지 보거나 복사를 신청할 수 있어, 채무자의 신용과 거래에 불이익이 생깁니다.

가압류를 해 뒀으면 쉽게 강제집행할 수 있다고 보나요?

그렇게 보지 않는 것이 원칙입니다. 법원은 등재신청에 정당한 이유가 없거나 쉽게 강제집행할 수 있다고 인정할 만한 명백한 사유가 있으면 신청을 기각합니다.

대법원은 이 명백한 사유를 채무자 재산에 대해 많은 시간과 비용을 들이지 않고도 강제집행으로 채권 만족을 얻을 수 있다는 점이 특별한 노력이나 조사 없이 확인 가능한 경우로 풀이하고, 그 증명은 채무자가 하도록 했습니다. 임차인이 임대인 아파트에 가압류 등기를 했더라도 선순위 근저당, 다른 가압류와 압류 등기가 있고 다른 재산도 없다면 이 사유에 해당하지 않는다고 판단했습니다.

채무자가 파산 면책을 받았다면 어떻게 되나요?

채무자에 대한 면책결정이 확정돼 해당 채무에 대한 책임이 면제되면, 등재 전 이 사실이 확인되는 경우 등재신청은 정당한 이유가 없는 것으로 보아 기각됩니다. 대법원은 2026년 이 기준을 새로 밝혔습니다.

같은 결정은 채무자가 채권자목록에 판결 채무를 적지 않았더라도 그 존재를 알면서 일부러 뺀 것이 아니라면 면책 효력이 미칠 수 있다고 보았습니다. 채무자가 면책을 주장하면 채권자목록 누락 경위까지 따져 봐야 합니다.

등재 결정에 불복하거나 등재를 지우려면요?

등재신청에 대한 결정에는 즉시항고를 할 수 있고, 즉시항고는 재판을 고지받은 날부터 1주의 불변기간 안에 해야 합니다. 신청이 기각된 채권자도, 등재된 채무자도 이 방법으로 다툽니다.

변제나 그 밖의 사유로 채무가 소멸했다는 것이 증명되면 채무자 신청에 따라 법원이 명부에서 이름을 말소하는 결정을 합니다. 명부에 오른 다음 해부터 10년이 지나면 법원이 직권으로 말소합니다.

채무불이행자명부 등재 신청 대응 순서

• 6월 경과 확인 - 판결 확정일로부터 6월이 지났는지, 그 사이 변제가 없었는지 확인합니다.
• 등기부 확인 - 가압류한 부동산의 선순위 근저당, 다른 압류·가압류를 확인해 소명 자료로 씁니다.
• 관할 확인 - 채무자 주소지 법원에 신청서를 냅니다.
• 신청서 제출 - 판결 정본, 확정증명원, 등기사항증명서를 붙여 불이행 사실을 소명합니다.
• 결정 대응 - 기각되면 고지받은 날부터 1주 안에 즉시항고를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 채무자가 파산·회생 절차 중이거나 다른 재산이 확인되는 경우라면 등재 가능성을 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차보증금 반환 판결의 강제집행과 채무불이행자명부 등재·재산명시 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 채무불이행자명부는 언제부터 신청할 수 있나요?
  금전 지급을 명한 집행권원이 확정되거나 작성된 뒤 6월 안에 채무를 이행하지 않은 때부터 신청할 수 있습니다. 신청할 때 불이행 사실을 소명해야 하므로 판결 정본과 확정증명원을 붙이십시오.
• 어느 법원에 신청하나요?
  집행권원 확정 후 불이행을 이유로 하는 신청은 채무자의 보통재판적이 있는 곳, 보통 채무자 주소지 법원이 관할합니다. 재산명시 절차를 거친 뒤 신청하는 경우에는 재산명시절차를 실시한 법원이 관할합니다.
• 가압류해 둔 재산이 있으면 기각되나요?
  당연히 기각되지는 않습니다. 대법원은 가압류 등기가 있어도 선순위 근저당이나 다른 압류가 있고 다른 재산도 없다면 쉽게 강제집행할 수 있다고 인정할 만한 명백한 사유가 아니라고 보았고, 그 사유는 채무자가 증명해야 한다고 했습니다.
• 채무자가 파산 면책을 받았으면요?
  면책결정이 확정돼 해당 채무에 대한 책임이 면제되면 등재신청은 정당한 이유가 없는 것으로 보아 기각됩니다. 다만 채무자가 채무를 알면서 채권자목록에서 일부러 뺀 경우라면 면책 효력이 미치지 않을 수 있습니다.
• 등재 결정에 어떻게 불복하나요?
  등재신청에 대한 재판에는 즉시항고를 할 수 있고, 재판을 고지받은 날부터 1주의 불변기간 안에 항고장을 원심법원에 내야 합니다. 기간이 지나면 다툴 수 없으니 고지받은 날을 기록해 두십시오.
• 명부에서 이름은 언제 지워지나요?
  변제 등으로 채무가 소멸했다는 것이 증명되면 채무자 신청에 따라 말소 결정을 합니다. 명부에 오른 다음 해부터 10년이 지나면 법원이 직권으로 말소합니다. 말소 결정에 대해서는 채권자가 즉시항고를 할 수 있습니다.

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