등기청구권 압류에도 제3자이의의 소를 낼 수 있나요?

네, 제3자이의의 소는 등기청구권을 포함한 모든 재산권에 대한 집행에 적용됩니다. 진정한 등기청구권자가 압류 때문에 권리 행사에 장애를 받으면, 그 권리가 자기에게 있음을 주장해 압류채권자를 상대로 소를 낼 수 있습니다.

확정일자 없는 승낙이면 어떻게 되나요?

채권 양도는 확정일자 있는 증서로 통지하거나 승낙받아야 채무자 외의 제3자에게 대항할 수 있습니다. 확정일자가 없으면 압류채권자에게 양수 사실을 주장하기 어렵습니다. 뒤늦게라도 확정일자를 받을 수 있지만 압류보다 뒤라면 효과가 없습니다.

어떤 서류가 확정일자로 인정되나요?

공증인의 확정일자 인증, 내용증명 우편의 일자, 공공기관이 작성한 문서의 기입 일자 등이 확정일자가 됩니다. 판례는 공공기관인 사업주체가 작성한 권리의무승계계약서의 기입 일자도 확정일자로 보았습니다.

압류된 분양권은 어떻게 집행되나요?

부동산 권리이전청구권이 압류되면 법원은 보관인을 정하고 분양회사에 채무자 명의 이전등기를 보관인에게 하라고 명합니다. 그 뒤 그 부동산에 경매가 진행되므로, 이 단계 전에 제3자이의의 소와 집행정지를 신청해야 합니다.

소송 중 집행을 멈출 수 있나요?

제3자이의의 소와 함께 강제집행 정지를 신청할 수 있습니다. 주장이 법률상 정당하고 사실이 소명되면 법원은 담보를 조건으로 또는 담보 없이 집행 정지를 명합니다. 정지 결정은 분양회사와 집행법원에 알려야 합니다.

양도인에게 받은 돈을 돌려받아야 하나요?

압류보다 먼저 확정일자 있는 승낙을 받았다면 분양권은 이미 내게 넘어왔으므로 양도인과의 거래를 되돌릴 필요가 없습니다. 반대로 확정일자가 압류보다 늦다면 압류채권자에게 밀려 양도인에게 손해배상이나 대금 반환을 청구해야 할 수 있습니다.

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채권압류·추심

분양권을 넘겨받았는데 전 주인의 채권자가 등기청구권을 압류하면요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

압류보다 먼저 분양권을 넘겨받고 분양회사의 확정일자 있는 승낙까지 받았다면 압류채권자를 상대로 제3자이의의 소를 내 그 집행을 막을 수 있습니다. 대법원 98다52995 판결은 등기청구권 압류에도 진정한 권리자가 제3자이의의 소를 낼 수 있다고 봅니다. 지금은 승낙 서류의 확정일자와 압류 송달일을 비교하십시오.

그 자리에서

분양회사가 권리의무승계에 동의한 서류(명의변경 확인서 등)에 날짜가 찍혀 있는지, 그 날짜가 압류명령이 분양회사에 송달된 날보다 앞인지 확인하십시오. 확정일자 있는 승낙이 압류보다 먼저여야 압류채권자에게 내 권리를 주장할 수 있습니다.

압류가 들어왔다고 분양회사와 새로 계약하거나 양도인에게 다시 돈을 줄 필요는 없습니다. 압류보다 먼저 확정일자 있는 승낙을 받았다면 그 압류는 내 권리에 대해 효력이 없습니다.

이런 상담이 많습니다

S씨는 2024년 한 아파트 단지의 분양권을 전 주인에게서 넘겨받고, 같은 해 분양회사에서 날짜가 찍힌 명의변경 확인서를 받았습니다. 그런데 2026년 입주를 앞두고 전 주인의 채권자가 전 주인의 분양회사에 대한 소유권이전등기청구권을 압류했다는 통지가 분양회사를 통해 전해졌습니다. S씨는 이미 넘겨받은 분양권인데 어떻게 대응해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양권을 넘겨받았는데 전 주인의 채권자가 압류하면 어떻게 대응하나요?

압류보다 먼저 분양권, 즉 분양회사에 대한 소유권이전등기청구권을 넘겨받고 확정일자 있는 승낙까지 받았다면, 압류채권자를 상대로 제3자이의의 소를 내 그 압류의 집행을 막을 수 있습니다. 제3자이의의 소는 등기청구권을 포함한 모든 재산권에 대한 집행에 적용되기 때문입니다. 대법원 1999. 6. 11. 선고 98다52995 판결이 이 기준을 밝혔습니다.

압류는 실제로는 전 주인에게 속하지 않는 채권을 대상으로 한 것이어서 효력이 없습니다. 그래도 압류가 외관상 남아 있으면 분양회사가 내 이름으로 등기를 해 주지 않는 등 권리 행사에 사실상 장애가 생기므로, 이 외관을 없애기 위해 소를 낼 이익이 인정됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」 제48조가 근거 조문입니다.

확정일자 있는 승낙은 왜 필요한가요?

채권을 넘겨받은 사실은 확정일자 있는 증서로 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙해야 채무자 외의 제3자에게 주장할 수 있습니다. 전 주인의 압류채권자도 여기서 말하는 제3자이므로, 확정일자 없는 승낙만 있으면 압류채권자에게 이길 수 없습니다. 공공기관인 사업주체가 작성한 권리의무승계계약서의 기입 일자를 확정일자로 본 판례도 있습니다.

확정일자와 압류의 선후에 따른 결론

분양권 양수
전 주인과 양도계약
확정일자 있는 승낙
분양회사 명의변경 확인
압류명령 송달
승낙보다 뒤면 양수인이 우선
제3자이의의 소
압류 외관 제거
이전등기
양수인 명의 등기 청구

확정일자와 압류가 모두 있다면 그 선후로 우열이 갈립니다. 확정일자 있는 승낙이 압류명령 송달보다 앞서야 합니다. 같은 날이라면 시각까지 따져야 할 수 있으므로 서류의 접수 시각 기록도 확인합니다.

압류된 등기청구권은 어떻게 집행되나요?

부동산에 관한 권리이전청구권이 압류되면 법원은 보관인을 정하고 분양회사에 채무자 명의 이전등기를 보관인에게 하라고 명합니다. 그 뒤 채무자 명의로 등기된 부동산에 경매가 이루어지므로, 이 단계로 가기 전에 제3자이의의 소와 집행정지를 신청해야 합니다.

분양권 압류 대응 순서

승낙 서류 확인 - 분양회사의 명의변경 확인서나 승계계약서에 확정일자가 있는지 봅니다. 공증이나 내용증명도 확정일자가 됩니다.
송달일 비교 - 압류명령이 분양회사에 송달된 날을 확인합니다. 확정일자보다 뒤여야 합니다.
제3자이의의 소 - 압류채권자를 상대로 집행법원에 소를 냅니다. 분양권이 내게 귀속됐다는 점을 주장합니다.
집행정지 신청 - 보관인 앞 등기나 경매로 가기 전에 정지를 신청합니다. 정지 결정을 분양회사와 집행법원에 알립니다.
이전등기 청구 - 승소 판결로 압류를 없앤 뒤 분양회사에 내 이름으로 등기를 청구합니다. 거절하면 이전등기 소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양권 전매가 법령상 제한되는 주택이거나 확정일자가 압류와 같은 날인 경우에는 전매 제한 여부와 접수 시각을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 제3자이의 소송과 소유권이전등기 청구 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

분양권을 이미 샀으니 전 주인의 빚과는 상관없다고 생각하는 분이 많습니다. 그러나 압류채권자에게 내 권리를 주장하려면 분양회사의 승낙이 확정일자 있는 증서로 되어 있어야 하고, 그 날짜가 압류보다 앞서야 합니다. 둘 중 하나만 빠져도 결론이 바뀝니다.

그래서 날짜가 찍힌 서류가 중요합니다. 명의변경 확인서, 권리의무승계계약서, 내용증명 수령증처럼 확정일자로 인정되는 서류를 원본으로 보관하고, 압류명령이 분양회사에 도착한 날을 송달증명으로 확인해 두어야 합니다.

이 서류는 제3자이의 소송에서 분양권이 내게 넘어왔다는 핵심 증거가 되고, 뒤에 분양회사를 상대로 이전등기를 청구할 때도 그대로 쓰입니다. 확정일자가 없다면 압류채권자와의 우열에서 밀릴 수 있어 대응 방향이 달라집니다.

— 허진영 변호사 · 돈 받기·빚

이 상황에서 자주 묻는 것

분양계약서·분양권 양도계약서·분양회사의 명의변경 확인서나 승계계약서·압류명령 사본을 준비해 주시면, 확정일자와 압류의 선후·제3자이의의 소 가능 여부·이전등기 청구 방법을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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