채권압류·추심

압류 전에 공사대금 대신 건물을 주기로 약정했다면 제 전부명령은 무효인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

약정의 내용에 따라 달라집니다. 공사대금채권은 그대로 두고 지급 방법으로 부동산을 넘기기로 한 것이면 압류 뒤 도급인이 부동산으로 대물변제하는 것은 압류에 반해 허용되지 않고, 공사대금채권을 없애고 소유권이전등기청구권만 남기기로 한 것이면 압류할 공사대금채권이 없어 압류가 효력이 없다는 것이 대법원 판단입니다. 지금은 도급인과 수급인이 맺은 약정서의 문구부터 확보하십시오.

도급인의 말만 듣고 전부명령을 포기할 필요는 없습니다. 약정이 있더라도 공사대금채권이 살아 있는 형태라면 압류는 유효합니다.

이런 상담이 많습니다

Q씨는 2025년 인테리어업체 R사에 1억원을 받으라는 판결을 받았습니다. R사는 시행사 S사의 상가 공사를 맡아 공사대금 3억원을 받을 예정이었는데, 2025년 11월 S사와 공사대금 대신 상가 한 칸을 넘겨받기로 약정했습니다. 2026년 2월 Q씨가 공사대금채권에 압류 및 전부명령을 받자, S사는 이 약정을 이유로 지급을 거절했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공사대금 대신 부동산을 주기로 한 약정은 어떤 종류가 있나요?

두 가지로 나뉩니다. 하나는 공사대금채권은 그대로 두고 대금을 치르는 방법으로 부동산을 넘기기로 한 약정이고, 다른 하나는 공사대금채권을 아예 없애고 그 대신 부동산 소유권이전등기청구권만 남기기로 한 약정입니다. 대법원은 어느 쪽인지에 따라 압류의 효력을 다르게 보았습니다.

약정서에 「공사대금의 지급에 갈음하여」라는 표현이 있어도 곧바로 채권을 없애기로 한 것으로 보지는 않습니다. 약정 전후 사정, 부동산 이전 시기, 공사대금 정산 방식까지 보고 당사자의 뜻을 해석합니다.

공사대금채권이 살아 있는 약정이면 어떻게 되나요?

압류는 유효하고, 도급인은 압류 뒤 수급인에게 부동산으로 대물변제할 수 없습니다. 압류된 공사대금채권 자체를 변제하는 것이어서 압류의 효력에 반하기 때문입니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」도 금전채권을 압류하면 법원은 제3채무자에게 채무자에 대한 지급을 금지하도록 정합니다. 도급인이 압류 뒤에 수급인에게 건물을 넘겼다면 그 대물변제로 압류채권자에게 대항할 수 없고, 전부채권자에게 공사대금을 다시 지급해야 할 수 있습니다.

공사대금채권을 없애기로 한 약정이면 어떻게 되나요?

압류 자체가 효력이 없습니다. 압류 전에 공사대금채권이 소멸하고 부동산 소유권이전등기청구권만 남았다면, 압류할 공사대금채권이 처음부터 없었던 것이 되기 때문입니다.

이때는 전부명령이 확정되어도 이전된 채권이 존재하지 않으므로 변제 효과가 생기지 않습니다. 내 판결 채권은 그대로 남아 다른 재산에 다시 집행할 수 있습니다.

그러면 수급인이 받을 건물은 압류할 수 없나요?

압류할 수 있습니다. 수급인이 도급인에게 가진 부동산 소유권이전등기청구권을 압류하면 법원은 보관인을 정해 도급인이 수급인 명의 이전등기 절차를 보관인에게 이행하도록 명합니다. 등기가 수급인에게 넘어오면 그 부동산을 경매로 집행합니다.

대물변제 약정 확인 순서

• 약정서 확보 - 도급인에게 약정서 사본과 작성일을 요구합니다. 문구와 날짜가 모든 판단의 출발점입니다.
• 약정 성격 해석 - 공사대금채권을 존속시키는 지급 방법인지, 채권을 소멸시키는 약정인지 가립니다. 정산서와 등기 시점도 함께 봅니다.
• 존속형이면 전부금 청구 - 도급인에게 공사대금 지급을 청구하고 거절하면 전부금 소송을 냅니다. 압류 뒤 대물변제는 대항할 수 없습니다.
• 소멸형이면 등기청구권 압류 - 수급인의 소유권이전등기청구권을 압류합니다. 등기가 넘어오면 부동산 경매로 갑니다.
• 다른 재산 병행 조사 - 판결 채권이 남아 있으므로 수급인의 다른 공사대금과 예금도 조사합니다. 여러 경로를 함께 진행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 약정이 압류 직전에 급히 작성되었거나 날짜를 앞당겨 만든 것으로 보이면 사해행위취소나 통정허위표시를 함께 따져야 하므로 작성 경위를 보고 따로 판단해야 합니다. 법무법인 윤성은 공사대금채권 압류와 전부금 소송, 부동산 권리이전청구권 집행을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대물 약정이 압류 뒤에 이루어졌다면요?
  압류 뒤에 맺은 약정으로는 압류채권자에게 대항할 수 없습니다. 압류명령이 도급인에게 송달되면 도급인은 수급인에게 지급할 수 없으므로, 그 뒤 공사대금 대신 부동산을 넘기는 약정이나 대물변제는 압류된 채권을 처분하는 것이어서 압류채권자에게 효력이 없습니다.
• 약정의 성격은 누가 어떻게 판단하나요?
  전부금 소송에서 법원이 약정서 문구, 작성 전후 사정, 공사대금 정산 방식, 등기 이전 시기를 종합해 판단합니다. 공사대금채권을 존속시키고 지급 방법만 정한 것인지, 채권을 소멸시키고 등기청구권만 남긴 것인지가 쟁점입니다.
• 압류가 무효면 판결 채권도 없어지나요?
  없어지지 않습니다. 압류할 공사대금채권이 없었다면 전부명령이 확정되어도 이전된 채권이 존재하지 않으므로 변제 효과가 생기지 않습니다. 판결 채권은 그대로 남아 수급인의 다른 재산에 다시 집행할 수 있습니다.
• 수급인이 받을 상가는 어떻게 압류하나요?
  수급인이 도급인에게 가진 부동산 소유권이전등기청구권을 압류합니다. 법원은 부동산 소재지 법원에서 보관인을 정하고 도급인에게 수급인 명의 이전등기 절차를 보관인에게 이행하라고 명하며, 등기가 넘어오면 경매로 집행합니다.
• 도급인이 이미 상가를 넘겨줬다면요?
  공사대금채권이 살아 있는 약정이었는데 압류 뒤 도급인이 상가를 수급인에게 넘겼다면, 그 대물변제로 압류채권자에게 대항할 수 없습니다. 도급인은 전부채권자에게 공사대금을 다시 지급해야 할 수 있고, 수급인 명의가 된 상가에는 판결로 직접 집행할 수 있습니다.
• 약정서 날짜가 의심스러우면 어떻게 하나요?
  작성 시점이 압류 뒤인데 날짜만 앞당긴 것으로 보이면 공증 기록, 전자문서 생성일, 관계자 진술로 실제 작성일을 다툽니다. 수급인이 채권자를 해하려고 재산을 빼돌린 것으로 보이면 사해행위취소 소송을 함께 검토합니다.

비슷한 상황

• 공사를 끝냈는데 대금을 주지 않습니다
• 돈을 받을 게 있는데 상대가 재산을 가족 명의로 넘겼습니다
• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다

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