채권압류·추심

보증금 판결로 집주인의 등기청구권을 압류할 때도 집을 안 비워도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 임차주택 자체가 아니라 집주인이 전 소유자에게 가진 소유권이전등기청구권을 압류할 때는 집을 인도하거나 인도의 이행제공을 먼저 증명해야 합니다. 대법원 99마4499 결정은 인도 없이 경매를 신청할 수 있게 한 주택임대차보호법 제3조의2 제1항을 등기청구권 압류에는 유추할 수 없다고 보았습니다. 지금은 인도 준비를 마친 뒤 수령을 요구하는 내용증명을 보내 이행제공 증거를 만드십시오.

압류를 하려고 먼저 이사를 완전히 끝내야 하는 것은 아니고, 이행제공만 증명하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

R씨는 2024. 2. 집주인에게서 빌라를 보증금 1억 7천만원에 임차했는데, 집주인은 그 빌라를 산 뒤 아직 자기 앞으로 등기를 하지 않았습니다. 2026. 3. 「집을 인도받음과 동시에 보증금을 지급하라」는 판결을 받은 R씨는, 집주인이 전 소유자에게 가진 소유권이전등기청구권을 압류하려고 하면서 집을 비우지 않고도 할 수 있는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기청구권 압류에는 왜 특례가 적용되지 않나요?

대법원 2000. 3. 15.자 99마4499 결정은 두 가지 이유를 들었습니다. 첫째, 소유권이전등기청구권에 대한 집행은 부동산 자체에 대한 집행과 절차가 달라서 채무자 명의 등기를 실현하면 끝나고, 그 뒤 부동산 경매는 별개의 새 집행절차입니다. 둘째, 특례 조문은 임차주택에 대한 경매신청으로 한정돼 있을 뿐 일반 강제집행까지 포함하지 않습니다.

그래서 등기청구권 압류에는 원칙 규정이 적용됩니다. 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있는 판결은 채권자가 반대의무를 이행하거나 이행제공을 했다는 것을 증명해야 집행을 시작할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」 제41조 제1항이 그 원칙입니다.

이행제공은 어떻게 증명하나요?

변제의 제공은 원칙적으로 채무 내용에 따른 현실 제공으로 하지만, 채권자가 미리 수령을 거절하면 변제 준비를 마치고 그 사실을 알려 수령을 최고하는 구두 제공으로 할 수 있습니다. 임차인의 반대의무는 집 인도이므로, 짐을 뺄 준비를 마치고 인도 날짜를 정해 수령을 요구하는 내용증명을 보내 두면 이행제공 증거가 됩니다.

실제로 집을 비우고 현관 키 인수를 요구했는데 집주인이 받지 않았다면 그 경위도 사진과 문자로 남깁니다. 압류 신청서에 이 자료를 붙이면 법원의 보정명령을 피할 수 있습니다. 내용증명에는 인도할 날짜와 장소, 보증금을 준비해 인수하라는 요구, 거절하면 이행제공으로 보겠다는 뜻을 적습니다. 집주인의 답장이나 무응답 기간도 함께 기록해 둡니다.

압류한 뒤에는 어떻게 되나요?

부동산 소유권이전등기청구권을 압류하면 법원은 채권자나 제3채무자의 신청으로 보관인을 정하고, 제3채무자인 전 소유자에게 채무자 명의 이전등기절차를 보관인에게 이행하라고 명합니다. 전 소유자가 따르지 않으면 채권자는 그 명령의 이행을 구하려고 추심명령을 신청할 수 있습니다. 등기가 집주인 명의로 넘어오면 그 부동산을 경매해 보증금을 회수합니다.

등기청구권 압류 대응 순서

• 이행제공 증거 만들기 - 인도 준비를 마치고 수령을 요구하는 내용증명을 보냅니다. 압류 신청의 전제 자료입니다.
• 압류 신청 - 판결 정본과 이행제공 자료를 붙여 소유권이전등기청구권 압류를 신청합니다.
• 보관인 선임 신청 - 부동산 소재지 지방법원에 보관인 선임과 권리이전등기 명령을 신청합니다.
• 추심명령 - 전 소유자가 등기에 협조하지 않으면 추심명령을 받아 이행을 구합니다.
• 등기 후 경매 - 집주인 명의 등기가 되면 그 부동산에 강제경매를 신청합니다. 이때는 인도 없이 신청할 수 있는 특례를 다시 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전 소유자가 잔금을 받지 못해 등기를 거부하거나 다른 채권자가 먼저 압류했다면 매매계약서와 압류 현황을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 보증금 반환 판결의 강제집행과 부동산 권리 압류 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임차주택 경매와 등기청구권 압류는 뭐가 다른가요?
  임차주택 경매는 등기된 집 자체를 파는 절차이고, 등기청구권 압류는 집주인이 전 소유자에게 가진 등기 청구 권리를 묶는 절차입니다. 판례는 인도 없이 집행할 수 있는 특례를 앞의 경우에만 인정하고 뒤의 경우에는 유추하지 않습니다.
• 꼭 이사를 끝내야 압류할 수 있나요?
  끝내지 않아도 됩니다. 반대의무의 이행 또는 이행제공을 증명하면 되므로, 인도 준비를 마치고 수령을 요구했다는 사실을 증명하면 됩니다. 집주인이 미리 수령을 거절했다면 준비 완료를 알리고 수령을 최고하는 구두 제공으로 충분합니다.
• 이행제공 증명 없이 신청하면요?
  법원은 이행제공을 소명하라는 보정명령을 내리고, 따르지 않으면 신청을 각하합니다. 판례 사안에서도 재항고인이 보정명령에 응하지 않아 압류신청이 각하됐고 대법원은 그 결론을 유지했습니다.
• 보관인은 무엇을 하나요?
  법원이 정한 보관인은 채무자인 집주인 명의의 권리이전등기 신청에서 집주인의 대리인이 됩니다. 법원은 전 소유자에게 집주인 명의 이전등기절차를 보관인에게 이행하라고 명하므로, 집주인이 협조하지 않아도 등기를 넘길 수 있습니다.
• 전 소유자가 등기를 안 해 주면요?
  채권자는 전 소유자에게 법원 명령의 이행을 구하려고 추심명령을 신청할 수 있습니다. 추심명령을 받은 뒤에도 따르지 않으면 전 소유자를 상대로 소송을 내야 합니다. 전 소유자가 잔금을 못 받았다며 다투면 매매계약 관계를 따져야 합니다.
• 등기가 넘어온 뒤 경매는 인도 없이 되나요?
  집주인 명의로 등기가 된 뒤 그 임차주택을 보증금 판결로 경매신청하는 것은 부동산 자체에 대한 경매이므로 인도 없이 신청할 수 있는 특례를 검토할 수 있습니다. 다만 압류 단계와 경매 단계는 별개 절차라는 점을 전제로 서류를 새로 갖춰야 합니다.

비슷한 상황

• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

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