부동산 경매

보증금 판결로 경매를 신청할 때 집을 비우지 않고 땅까지 경매할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 임차인이 보증금반환 판결로 임차주택을 경매신청할 때는 집을 먼저 비워 주지 않아도 되고, 이 특례는 건물뿐 아니라 그 대지에도 적용됩니다. 대법원 99마4499 결정은 주택임대차보호법 제3조의2 제1항의 임차주택에 부지도 포함된다고 보았습니다. 지금은 판결문의 주문에 「인도와 동시에」라는 문구가 있는지와 건물·대지 등기부를 함께 확인하십시오.

경매를 신청하려고 먼저 이사하거나 현관 키를 넘겨줄 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

Q씨는 2023. 3. 단독주택을 보증금 2억원에 임차했고, 기간이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 2025. 9. 「집을 인도받음과 동시에 2억원을 지급하라」는 판결을 받았습니다. Q씨는 이사할 곳이 없어 집을 비우지 않은 채 경매를 신청하고 싶은데, 건물과 땅의 소유자가 같아 땅까지 함께 경매할 수 있는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

동시이행 판결인데 집을 안 비우고 경매할 수 있나요?

있습니다. 원래 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있는 판결은 채권자가 반대의무를 이행하거나 이행을 제공했다는 것을 증명해야 집행을 시작할 수 있습니다. 그러나 임차인이 임차주택에 대해 보증금반환 확정판결 등에 따라 경매를 신청할 때는 이 요건을 적용하지 않는다는 특례가 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제3조의2 제1항이 이 특례입니다.

그래서 Q씨는 집을 비워 주지 않은 채 경매를 신청할 수 있습니다. 다만 경매가 끝나 매각대금에서 보증금을 배당받으려면 그때는 집을 매수인에게 인도해야 합니다. 인도하지 않으면 우선변제로 배당받을 보증금을 받을 수 없습니다. 배당기일 전에 이사할 곳과 날짜를 미리 정해 두는 것이 좋습니다.

이 특례가 대지에도 적용되나요?

적용됩니다. 대법원 2000. 3. 15.자 99마4499 결정은 제3조의2 제1항의 임차주택에 건물뿐 아니라 그 부지도 포함된다고 보았습니다. 이유는 세 가지입니다. 같은 조 제2항이 환가대금에 대지 가액을 포함하고 있고, 건물 임대차에는 당연히 부지 이용이 따르며, 건물만 특례를 적용하면 대지와 건물 경매가 갈라져 보증금 회수를 쉽게 하려는 취지에 맞지 않는다는 것입니다.

같은 취지의 선례로 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결이 인용됩니다. 법 적용 대상인 주거용 건물의 임대차도 대지를 빼고 건물에만 한정하는 뜻이 아니라고 봅니다. 따라서 Q씨는 건물과 대지를 한 사건으로 경매신청해 일괄매각을 구할 수 있고, 매각대금 전체에서 확정일자 순위에 따라 배당을 받습니다.

등기청구권 압류에도 같은 특례가 적용되나요?

적용되지 않습니다. 같은 결정은 임차주택이나 대지 자체가 아니라 그에 관한 소유권이전등기청구권을 압류하는 경우에는 이 특례를 유추할 수 없다고 보았습니다. 집주인 명의로 등기가 안 된 집이라면 먼저 이행제공을 증명해야 하므로 절차가 달라집니다.

보증금 판결 경매 신청 대응 순서

• 판결 확정·집행문 - 판결 확정증명, 송달증명, 집행문을 받습니다. 경매신청의 기본 서류입니다.
• 건물·대지 등기 확인 - 두 부동산의 소유자와 선순위 권리를 확인합니다. 소유자가 같으면 함께 신청합니다.
• 경매신청 - 인도 이행제공 증명 없이 임차주택과 대지에 강제경매를 신청합니다. 특례의 근거 조문을 신청서에 적습니다.
• 배당요구·배당 - 확정일자 순위에 따라 배당을 받습니다. 경락 뒤 매수인에게 집을 인도해야 보증금을 받습니다.
• 부족분 추심 - 배당으로 부족한 보증금은 임대인의 다른 재산에 대한 압류로 추심합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물과 대지의 소유자가 다르거나 대지에 별도 근저당이 많다면 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 보증금 반환 판결의 강제집행과 부동산 권리 압류 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 경매 신청 전에 이사해야 하나요?
  이사하지 않아도 됩니다. 임차인이 보증금반환 확정판결 등으로 임차주택 경매를 신청할 때는 반대의무인 집 인도의 이행이나 이행제공을 집행개시 요건으로 하지 않습니다. 다만 매각 뒤 보증금을 배당받으려면 그때 매수인에게 집을 인도해야 합니다.
• 땅도 함께 경매할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 대법원 2000. 3. 15.자 99마4499 결정은 이 특례의 임차주택에 건물뿐 아니라 부지도 포함된다고 보았습니다. 건물과 대지 소유자가 같다면 함께 경매신청해 대지 가액까지 환가대금에 넣을 수 있습니다.
• 지급명령이나 조정조서로도 되나요?
  됩니다. 특례는 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따른 경매신청에 적용됩니다. 확정된 지급명령, 조정조서, 화해조서처럼 보증금 반환을 명한 집행권원이면 같은 특례를 쓸 수 있습니다.
• 다른 재산을 압류할 때도 이행제공이 필요 없나요?
  필요합니다. 특례는 임차주택과 그 대지를 경매하는 경우에만 적용됩니다. 임대인의 예금이나 다른 부동산을 압류하려면 동시이행 판결의 원칙대로 집 인도의 이행이나 이행제공을 증명해야 집행을 시작할 수 있습니다.
• 배당받을 때 집은 언제 비우나요?
  매각대금에서 보증금을 받으려면 매수인에게 집을 인도해야 합니다. 실무에서는 배당기일에 매수인의 인도확인서를 제출해야 배당금을 내주므로, 배당기일 전에 이사 일정을 맞추어 두어야 합니다.
• 등기청구권 압류에도 적용되나요?
  적용되지 않습니다. 같은 결정은 임차주택에 관한 소유권이전등기청구권 압류는 부동산 자체의 경매와 절차가 다르므로 특례를 유추할 수 없다고 보았습니다. 이 경우 먼저 집을 인도하거나 인도의 이행제공을 증명해야 압류할 수 있습니다.

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