부동산 경매

집주인 명의로 등기가 안 된 집, 보증금 판결로 경매까지 어떤 순서로 가나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

집주인이 산 집을 아직 자기 앞으로 등기하지 않았다면, 먼저 집 인도의 이행제공을 증명해 집주인의 소유권이전등기청구권을 압류하고, 보관인을 통해 집주인 명의로 등기를 넘긴 뒤 경매를 신청하는 순서로 갑니다. 대법원 99마4499 결정은 인도 없이 경매할 수 있는 특례를 등기청구권 압류에는 유추하지 않았습니다. 지금은 인도 준비를 마치고 수령을 요구하는 내용증명부터 보내십시오.

집주인 명의로 등기가 없다고 해서 보증금 판결이 쓸모없어지는 것은 아니고, 거쳐야 할 단계가 하나 더 있을 뿐입니다.

이런 상담이 많습니다

S씨는 2023. 9. 빌라를 보증금 1억 9천만원에 임차했는데, 계약한 집주인은 전 소유자에게서 그 빌라와 대지를 샀지만 등기를 넘겨받지 않은 상태였습니다. 기간이 끝나도 보증금을 받지 못한 S씨는 2025. 11. 「집을 인도받음과 동시에 보증금을 지급하라」는 판결을 받았습니다. 집과 땅의 등기가 아직 전 소유자 명의여서 S씨는 어떤 순서로 집행해야 하는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기가 없는 집도 바로 경매할 수 있나요?

바로는 어렵습니다. 강제경매는 채무자 소유 부동산에 대해 하는 것이므로, 등기가 전 소유자 명의로 남아 있으면 집주인의 재산으로 경매할 수 없습니다. 먼저 집주인이 전 소유자에게 가진 소유권이전등기청구권을 압류해 등기를 집주인 앞으로 옮겨야 합니다. 그리고 이 압류에는 인도 없이 경매할 수 있는 특례가 적용되지 않습니다.

그래서 등기청구권 압류는 동시이행 판결의 원칙대로 집 인도의 이행이나 이행제공을 증명해야 시작할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」 제41조 제1항이 그 원칙입니다. 집주인이 수령을 거절하면 준비 완료를 알리고 수령을 요구한 사실로 이행제공을 증명합니다.

압류 뒤 등기는 어떻게 집주인 앞으로 넘어오나요?

법원이 보관인을 정해 넘깁니다. 부동산 권리이전청구권을 압류하면 부동산 소재지 지방법원은 채권자나 제3채무자의 신청으로 보관인을 정하고, 전 소유자에게 집주인 명의 권리이전등기절차를 보관인에게 이행하라고 명합니다. 보관인은 이 등기신청에서 집주인의 대리인이 되므로 집주인이 협조하지 않아도 등기가 가능합니다.

전 소유자가 명령을 따르지 않으면 채권자는 그 명령의 이행을 구하려고 추심명령을 신청할 수 있습니다. 추심명령 뒤에도 거부하면 전 소유자를 상대로 추심금 소송을 내야 하므로, 전 소유자가 잔금을 모두 받았는지 미리 확인해야 합니다. 집주인이 잔금을 치르지 않았다면 전 소유자는 동시이행을 주장할 수 있어 절차가 길어집니다.

등기가 넘어온 뒤 경매는 어떻게 하나요?

집주인 명의로 등기가 되면 그 빌라와 대지에 강제경매를 신청합니다. 이 단계는 임차주택 자체에 대한 경매이므로, 보증금반환 판결에 따른 경매신청에는 반대의무 이행을 집행개시 요건으로 하지 않는 특례를 검토할 수 있습니다. 같은 결정은 이 특례의 임차주택에 대지도 포함된다고 보았습니다.

미등기 집주인 보증금 집행 순서

• 이행제공 내용증명 - 인도 준비를 마치고 수령을 요구하는 내용증명을 집주인에게 보냅니다. 압류 신청의 전제입니다.
• 등기청구권 압류 - 판결 정본과 이행제공 자료로 집주인의 소유권이전등기청구권을 압류합니다. 건물과 대지를 함께 신청합니다.
• 보관인 선임·등기 명령 - 부동산 소재지 법원에 보관인 선임과 권리이전등기 명령을 신청합니다. 집주인 명의 등기를 만드는 단계입니다.
• 추심명령 - 전 소유자가 등기에 협조하지 않으면 추심명령을 받아 이행을 구합니다.
• 강제경매 신청 - 집주인 명의 등기가 되면 빌라와 대지에 경매를 신청해 배당으로 보증금을 회수합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전 소유자가 잔금 미지급을 이유로 등기를 거부하거나 다른 채권자가 먼저 압류해 두었다면 매매계약서와 압류 현황을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 보증금 반환 판결의 강제집행과 부동산 권리 압류 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 집주인이 등기가 없으면 판결이 소용없나요?
  소용 있습니다. 집주인이 전 소유자에게 가진 소유권이전등기청구권도 재산이어서 압류할 수 있습니다. 압류 뒤 보관인을 통해 집주인 명의로 등기를 옮기면 그 부동산을 경매해 보증금을 회수할 수 있습니다.
• 등기청구권 압류에도 집을 먼저 비워야 하나요?
  집을 완전히 비울 필요는 없지만 인도의 이행제공은 증명해야 합니다. 대법원 2000. 3. 15.자 99마4499 결정은 인도 없이 경매할 수 있는 특례를 등기청구권 압류에는 유추할 수 없다고 보았습니다. 수령을 요구하는 내용증명이 기본 증거입니다.
• 이행제공은 어느 정도 해야 하나요?
  원칙은 채무 내용대로 현실 제공을 하는 것이지만, 집주인이 미리 수령을 거절했다면 인도 준비를 마쳤다는 사실을 알리고 수령을 최고하면 됩니다. 인도 날짜와 장소, 보증금 준비 요구를 적은 내용증명과 그 뒤 집주인의 반응을 기록해 둡니다.
• 보관인은 누가 정하나요?
  부동산 소재지 지방법원이 채권자나 제3채무자인 전 소유자의 신청으로 정합니다. 보관인은 집주인 명의 권리이전등기 신청에서 집주인의 대리인이 되어, 집주인이 협조하지 않아도 등기를 진행할 수 있습니다.
• 전 소유자가 등기를 안 넘겨주면요?
  채권자는 법원 명령의 이행을 구하려고 추심명령을 신청할 수 있습니다. 그래도 거부하면 전 소유자를 상대로 소송을 내야 합니다. 전 소유자가 집주인에게서 잔금을 받지 못했다면 동시이행을 주장할 수 있으므로 매매계약 이행 상황을 먼저 확인해야 합니다.
• 등기 뒤 경매에는 대지도 포함되나요?
  포함할 수 있습니다. 대지도 집주인 명의로 등기되면 함께 경매신청하고, 보증금반환 판결에 따른 임차주택 경매에서 인도 없이 신청할 수 있는 특례는 대지에도 적용된다는 것이 판례입니다. 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결이 같은 취지입니다.

비슷한 상황

• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성