배당

이전등기를 못 받을 때 생길 손해배상 채권으로 잡은 근저당, 경매에서 배당받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 장래에 생길 특정한 조건부 채권도 근저당권의 피담보채권으로 확정될 수 있고, 확정 당시 조건이 성취되지 않았다는 이유만으로 근저당권이 소멸하지 않아 배당받을 수 있습니다. 대법원 판례(2015다200531)와 민법 제357조가 이를 뒷받침합니다. 지금은 근저당권설정계약서에 그 조건부 채권을 담보한다는 내용이 있는지부터 확인하십시오.

근저당권을 설정할 때 이미 채권이 발생해 있어야 한다고 생각할 필요는 없습니다. 장래에 생길 특정한 조건부 채권도 근저당권으로 담보할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2021년 B씨에게서 토지를 3억원에 사기로 하고 2억원을 냈지만 소유권이전등기를 받지 못했습니다. 2023년 A씨는 B씨가 발행한 4억원짜리 약속어음을 받고 그 토지에 채권 한도 4억원의 3순위 근저당권을 설정받았습니다. 2024년 선순위 근저당권자가 먼저 경매를 신청했고 A씨도 경매를 신청했으며, 2025년 매수인이 대금을 모두 냈습니다. 후순위 채권자가 「경매신청 때 A씨 채권은 아직 없었다」며 배당을 다투자 A씨는 배당을 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

장래의 조건부 채권도 근저당권으로 담보되나요?

네, 장래에 발생할 특정의 조건부 채권을 담보하기 위해서도 저당권을 설정할 수 있고, 그런 채권도 근저당권의 피담보채권으로 확정될 수 있습니다. 근저당권은 담보할 채무의 한도만 정하고 채무의 확정을 장래로 미뤄 설정할 수 있는 담보이기 때문입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 원안 당시와 같은 규정입니다.

확정 당시 조건이 성취되지 않았으면 근저당권이 소멸하나요?

아니요, 조건이 성취될 가능성이 없게 되는 등 특별한 사정이 없으면 확정 당시 조건이 성취되지 않았다는 이유만으로 근저당권이 소멸하지 않습니다. 대법원 2015. 12. 24. 선고 2015다200531 판결은 근저당권자가 조건 성취 전에 경매를 신청해 피담보채권이 확정된 경우에도 같다고 보았습니다.

정지조건 있는 법률행위는 조건이 성취한 때부터 효력이 생깁니다. 그래서 채권 자체는 조건 성취 때 생기지만, 그 채권을 담보하는 근저당권은 확정 시점부터 그 채권을 담보하는 담보권으로 남아 있게 됩니다.

경매 도중 조건이 성취되면 배당받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 원안 사례처럼 매수인이 매각대금을 모두 내는 순간 매도인의 소유권이전등기의무가 이행불능이 되면, 그때 전보배상청구권이라는 조건이 성취돼 채권의 효력이 생깁니다. 판례는 이렇게 생긴 피담보채권에 대한 배당은 적법하다고 보았습니다. 배당 당시 아직 조건이 붙어 있으면 법원은 배당액을 공탁합니다.

후순위 채권자는 무엇을 다툴 수 있나요?

후순위 채권자는 그 근저당권이 실제로 어떤 채권을 담보하기로 한 것인지를 다툴 수 있습니다. 근저당권설정계약과 원인 계약에서 조건부 채권을 담보하기로 한 합의가 드러나지 않으면 배당이 부정될 수 있고, 2015다200531 판결 사건에서도 일부 근저당권은 그 합의가 인정되지 않아 다시 심리하게 됐습니다. 배당표에 이의를 한 사람은 배당기일부터 1주 안에 배당이의의 소를 냈다는 증명을 내야 합니다.

조건부 채권 근저당 배당 대응 순서

• 담보 약정 확인 - 근저당권설정계약서와 원인 계약서에 어떤 조건부 채권을 담보하는지 적혀 있는지 확인합니다. 배당의 출발점입니다.
• 조건 성취 시점 정리 - 이행불능 등 조건이 된 사실이 언제 생겼는지 날짜로 정리합니다. 대금 완납일과 같을 수 있습니다.
• 채권 금액 산정 - 전보배상액을 이행불능 당시 시가 등으로 계산합니다. 채권 한도액 안에서만 배당됩니다.
• 배당표 확인 - 배당액이 지급인지 공탁인지 확인합니다. 공탁이면 조건 성취 자료로 출급을 청구합니다.
• 배당이의 대응 - 이의가 제기되면 담보 약정과 조건 성취 자료로 방어합니다. 이의한 쪽은 1주 안에 소를 내야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 조건이 처음부터 성취될 수 없는 것이었거나 근저당권 설정 원인이 다른 채권으로 기재된 경우에는 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 근저당권 배당이의 소송과 담보권 실행 경매 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 채권이 아직 없는데 근저당을 설정할 수 있나요?
  설정할 수 있습니다. 근저당권은 담보할 채무의 한도만 정하고 채무의 확정을 장래로 미뤄 설정할 수 있어, 장래에 발생할 특정의 조건부 채권도 담보할 수 있습니다. 그 채권은 확정 시점에 피담보채권으로 확정될 수 있습니다.
• 확정 때 조건이 미성취면 근저당권은 없어지나요?
  원칙적으로 없어지지 않습니다. 조건이 성취될 가능성이 없게 되었다는 등의 특별한 사정이 없으면 확정 당시 조건이 성취되지 않았다는 사정만으로 근저당권이 소멸하지 않으므로 배당 절차에서 그대로 담보권을 주장할 수 있습니다.
• 조건부 채권은 언제 효력이 생기나요?
  정지조건 있는 법률행위는 조건이 성취한 때부터 효력이 생깁니다. 이전등기의무가 이행불능이 될 때 생기는 전보배상 채권이라면 이행불능이 된 때 채권의 효력이 생기고, 근저당권은 그 채권을 한도 안에서 담보합니다.
• 매각대금 완납으로 조건이 성취될 수도 있나요?
  그럴 수 있습니다. 경매로 매수인이 대금을 완납해 소유권을 취득하면 매도인이 그 토지를 넘겨줄 수 없게 되어 이행불능이 되고, 그때 전보배상 채권의 조건이 성취됩니다. 판례는 이런 채권에 대한 배당을 적법하다고 보았습니다.
• 배당 때 조건이 남아 있으면 어떻게 되나요?
  배당을 받아야 할 채권에 정지조건이나 불확정기한이 붙어 있으면 법원은 그 배당액을 공탁합니다. 조건이 성취되면 담보권자가 공탁금을 받고, 성취되지 않는 것으로 확정되면 다른 채권자에게 추가 배당됩니다.
• 배당표에 이의하면 언제까지 소를 내야 하나요?
  배당기일에 이의한 채권자는 배당기일부터 1주 안에 배당이의의 소를 제기했다는 증명을 집행법원에 내야 합니다. 이 증명이 없으면 이의가 취하된 것으로 보고 배당표대로 배당이 실시됩니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성