채권압류·추심

등기청구권을 압류했는데 부동산이 제3자에게 넘어갔다면 말소를 구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 소유권이전등기청구권을 압류했더라도 제3채무자와 채무자를 거쳐 제3자 앞으로 넘어간 등기의 말소는 구할 수 없습니다. 대법원 92다4680 전원합의체 판결은 이 압류에 부동산 자체의 처분을 막는 대물적 효력이 없다고 보았습니다. 지금은 압류명령이 제3채무자에게 송달된 날과 이후 등기 날짜를 확인해 제3채무자에 대한 손해배상 청구를 준비하십시오.

제3자를 상대로 등기말소 소송을 낼 필요는 없습니다. 판례상 받아들여지지 않으므로, 청구 상대는 압류를 무시하고 이전등기를 해 준 제3채무자입니다.

이런 상담이 많습니다

K씨는 2024. 4. 채무자에게 받을 3,000만원으로, 채무자가 매도인에게 갖는 아파트 소유권이전등기청구권을 압류했습니다. 압류명령은 매도인에게 송달되었지만, 매도인은 2025. 1. 채무자 앞으로 이전등기를 해 주었고 채무자는 곧바로 제3자에게 아파트를 팔아 등기를 넘겼습니다. K씨는 채무자와 제3자 명의 등기를 모두 지워 달라고 할 수 있는지 알고 싶어 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기청구권 압류 뒤 넘어간 등기는 무효가 아닌가요?

제3자에 대해서는 무효를 주장할 수 없습니다. 소유권이전등기청구권의 압류는 채권에 대한 것이지 부동산에 대한 것이 아니고, 등기부에 공시할 방법도 없어 채권자·채무자·제3채무자 사이에서만 효력이 있습니다. 대법원 1992. 11. 10. 선고 92다4680 전원합의체 판결은 이 압류에 부동산 처분을 금지하는 대물적 효력이 없다고 보았습니다.

이 판결로 압류 뒤 이루어진 모든 등기가 압류채권자에게 무효라고 본 종전 판례(대법원 1990. 6. 22. 선고 89다카19108 판결)는 폐기되었습니다. 그래서 제3채무자나 채무자에게서 등기를 넘겨받은 제3자를 상대로 원인무효를 이유로 말소를 청구할 수 없습니다. 채무자 명의로 등기가 된 단계라면 그 부동산 자체를 압류하면 됩니다.

그럼 압류채권자는 누구에게 책임을 묻나요?

압류명령을 받고도 채무자에게 이전등기를 해 준 제3채무자에게 불법행위 손해배상을 청구합니다. 압류명령이 제3채무자에게 송달되면 압류의 효력이 생기고, 제3채무자는 채무자에게 임의로 이전등기를 해 주어서는 안 됩니다.

대법원 2000. 2. 11. 선고 98다35327 판결은 제3채무자가 압류결정을 무시하고 채무자에게 이전등기를 해 주고 채무자가 다시 제3자에게 넘겨 채권자에게 손해를 입혔다면 불법행위가 된다고 보았습니다. 제3채무자가 채무자의 이전등기 소송에 응소하지 않아 의제자백 판결로 등기가 넘어간 경우도 같습니다.

손해배상액은 어떻게 계산하나요?

압류채권액 범위에서 압류채권자가 그 부동산 경매에서 배당받을 수 있었던 금액이 손해입니다. 등기청구권을 압류한 채권자는 원래 보관인을 통해 채무자 명의로 등기를 마친 뒤 강제경매로 배당받는 절차를 밟게 되어 있기 때문입니다.

그래서 부동산 시가, 선순위 근저당권 금액, 다른 채권자와의 안분 비율을 따져 배당 예상액을 계산해야 합니다. 이야기 속 사례라면 압류채권액 3,000만원이 상한이고, 선순위 담보가 많아 배당 예상액이 적으면 배상액도 줄어듭니다. 채권자 쪽 과실이 있으면 과실상계도 이루어집니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」과 「민법」을 따른 설명입니다. 2028. 3. 1. 시행 예정인 「민사집행법」 개정(2026. 3. 17. 공포)이 있으므로 그 뒤 진행되는 압류 절차는 개정 조문을 다시 확인해야 합니다.

등기청구권 압류 대응 순서

• 송달일 확인 - 압류명령이 제3채무자에게 송달된 날을 송달증명으로 확인합니다. 이 날부터 제3채무자의 이전등기가 금지됩니다.
• 등기 경과 확인 - 등기사항증명서로 채무자 명의 등기일과 제3자 명의 등기일을 확인합니다. 송달일보다 뒤인지 봅니다.
• 배당 예상액 계산 - 시가·선순위 담보·다른 채권자를 반영해 경매했다면 받았을 금액을 계산합니다. 손해액의 기준입니다.
• 제3채무자 상대 소송 - 압류 위반 이전등기를 한 제3채무자에게 손해배상을 청구합니다. 안 날부터 3년 안에 제기합니다.
• 다른 재산 집행 - 채무자의 다른 재산이나 매각대금 흐름을 확인해 추가로 압류합니다. 판결과 별도로 병행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 압류 전에 가처분이나 가등기가 있었거나 제3자가 채무자와 짜고 가장매매를 한 사정이 있으면 등기 기록과 거래 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산청구권 압류와 제3채무자 상대 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 압류 효력은 언제 생기나요?
  압류명령이 제3채무자에게 송달되면 압류의 효력이 생깁니다. 채무자에게 송달된 날이 아니라 제3채무자에게 송달된 날이 기준입니다. 제3채무자가 그 뒤에 채무자에게 이전등기를 해 주면 압류를 위반한 것이 됩니다.
• 제3자가 압류 사실을 알았다면 말소되나요?
  등기청구권 압류는 등기부에 공시되지 않고 당사자 사이에서만 효력이 있으므로, 압류 위반만을 이유로 제3자 등기의 말소를 구할 수는 없습니다. 제3자가 채무자와 짜고 가장매매를 했다면 사해행위취소 등 별도 방법을 검토합니다.
• 등기청구권 압류 뒤 정상 절차는 무엇인가요?
  법원이 채권자나 제3채무자의 신청으로 보관인을 정하고, 제3채무자에게 채무자 명의 권리이전등기절차를 보관인에게 이행하라고 명합니다. 보관인은 등기신청에서 채무자의 대리인이 됩니다. 등기가 되면 그 부동산을 강제경매합니다.
• 의제자백 판결로 등기가 넘어가도 책임지나요?
  네, 책임질 수 있습니다. 대법원 98다35327 판결은 제3채무자가 채무자의 이전등기 소송에 응소해 압류 사실을 주장할 의무가 있고, 고의나 과실로 응소하지 않아 의제자백 판결로 등기가 넘어갔다면 불법행위가 된다고 보았습니다.
• 손해배상 청구 기한은 언제까지인가요?
  손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년 안에 청구해야 합니다. 제3자 앞으로 등기가 넘어간 사실을 등기부로 확인한 날이 안 날로 다투어지는 경우가 많으므로 그 날짜를 기록해 둡니다.
• 채무자 명의로만 등기된 상태라면요?
  그때는 말소할 필요 없이 그 부동산 자체를 압류하거나 가압류하면 됩니다. 대법원 92다4680 전원합의체 판결도 제3채무자로부터 채무자 명의로 이전등기가 마쳐졌다면 채권자는 부동산을 압류하면 되고 등기를 말소할 필요가 없다고 보았습니다.

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