가압류

등기청구권을 가압류했는데 제3자에게 넘어간 등기를 말소시킬 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 소유권이전등기청구권을 가압류했더라도 그 부동산을 넘겨받은 제3자에게 등기말소를 청구할 수는 없습니다. 대법원은 등기청구권 가압류에는 부동산 자체의 처분을 막는 효력이 없다고 봅니다. 지금은 부동산이 누구 명의로 넘어갔는지 등기사항증명서부터 확인하십시오.

제3자를 상대로 등기말소 소송부터 낼 필요는 없습니다. 이 소송은 대법원 판례상 받아들여지지 않으므로, 비용을 들이기 전에 다른 길을 먼저 봅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 거래처 대표 B씨에게 물품대금 1억 2,000만원을 받지 못했습니다. B씨가 시행사로부터 오피스텔을 분양받아 소유권이전등기청구권을 갖고 있다는 것을 알고, 2024년 11월 그 등기청구권을 가압류했습니다. 그런데 2025년 3월 시행사는 B씨가 아닌 C씨 앞으로 오피스텔 소유권이전등기를 해 줬고, A씨는 C씨의 등기를 말소할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기청구권 가압류는 부동산을 묶는 효력이 있나요?

없습니다. 소유권이전등기청구권 가압류는 채무자가 제3채무자에게 가진 채권을 묶는 것일 뿐, 그 부동산 자체를 묶는 것이 아닙니다. 가압류 결정은 채무자와 제3채무자에게 송달될 뿐 등기부에 공시되지 않기 때문에, 가압류와 관계없는 제3자에게는 처분금지 효력을 주장할 수 없습니다.

그래서 제3채무자가 가압류를 무시하고 다른 사람에게 등기를 넘겨주면, 그 제3자의 등기는 유효합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」에서도 등기청구권에 대한 집행은 보관인에게 채무자 명의의 이전등기를 하게 하는 방식이고, 부동산 자체에 처분금지 등기를 하는 방식이 아닙니다.

제3채무자에게는 무엇을 청구할 수 있나요?

제3채무자가 가압류 결정을 송달받은 뒤에 이를 무시하고 이전등기를 해 줘 채권자가 손해를 입었다면 불법행위로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 가압류가 송달되면 제3채무자는 채무자에게 임의로 이전등기를 이행해서는 안 되기 때문입니다.

손해액은 보통 그 부동산으로 회수할 수 있었던 금액을 기준으로 다툽니다. 가압류 결정문 송달일, 이전등기 접수일, 부동산 시세 자료가 입증의 중심이 됩니다.

부동산이 채무자 명의로 먼저 넘어왔다면 어떻게 하나요?

채무자 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌다면 그 부동산 자체를 다시 가압류하거나 압류하면 됩니다. 대법원도 이 경우 등기를 말소할 필요 없이 부동산을 직접 가압류하면 된다고 봤습니다. 가압류는 금전채권의 집행을 보전하려고 채무자 재산에 대해 하는 것이므로, 채무자 소유가 된 순간 부동산 가압류가 가능합니다.

채무자가 그 부동산을 곧바로 다른 사람에게 넘겼다면, 채무자의 처분행위가 채권자를 해하는 사해행위인지 따로 따져 봅니다.

등기청구권 가압류 후 제3자 이전 대응 순서

• 등기부 확인 - 부동산이 누구 명의로 넘어갔는지 확인합니다. 제3채무자에서 바로 제3자로 갔는지, 채무자를 거쳐 갔는지에 따라 대응이 달라집니다.
• 송달일 확인 - 가압류 결정이 제3채무자에게 송달된 날을 법원 사건기록으로 확인합니다. 이전등기가 송달 뒤라면 손해배상 청구의 근거가 됩니다.
• 본안 판결 확보 - 채무자에 대한 대여금·물품대금 소송을 진행합니다. 손해액을 다투려면 채권이 먼저 확정돼야 합니다.
• 제3채무자 책임 검토 - 송달 뒤 이전등기를 해 준 제3채무자에게 불법행위 손해배상을 청구할지 검토합니다. 시세 자료를 함께 준비합니다.
• 다른 재산 가압류 - 채무자의 예금·급여·다른 부동산을 찾아 가압류합니다. 한 재산에 기대면 회수가 늦어집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 제3채무자와 제3자가 가압류를 알고 공모했거나 채무자가 중간에 등기를 거쳤다면 등기부와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 가압류·가처분 신청과 그 뒤의 강제집행·채권추심 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기청구권 가압류는 등기부에 올라가나요?
  올라가지 않습니다. 소유권이전등기청구권 가압류는 채권에 대한 가압류라서 결정문을 채무자와 제3채무자에게 송달하는 것으로 끝나고 등기부에 공시하는 방법이 없습니다. 그래서 가압류와 관계없는 제3자에게는 효력을 주장할 수 없습니다.
• 제3자가 가압류 사실을 알았다면 말소가 되나요?
  원칙적으로 말소 청구는 어렵습니다. 대법원은 등기청구권 가압류에 부동산 처분을 막는 대물적 효력이 없다고 보기 때문입니다. 제3자가 제3채무자와 짜고 채권자를 해하려 했다면 불법행위 책임을 따로 검토합니다.
• 제3채무자에게 손해배상을 받으려면 무엇이 필요한가요?
  가압류 결정이 송달된 뒤 제3채무자가 이를 무시하고 이전등기를 해 줬다는 사실과 그로 인한 손해가 필요합니다. 송달증명원과 등기사항증명서로 날짜의 선후를 입증하고, 채무자에 대한 채권 금액과 부동산 시세로 손해액을 다툽니다.
• 채무자 명의로 등기가 넘어왔다면 어떻게 하나요?
  그 부동산 자체를 가압류하거나 압류하면 됩니다. 등기청구권 가압류는 채무자 명의로 소유권을 옮긴 뒤 집행하는 것을 전제로 하므로, 채무자 명의가 되면 등기를 말소할 필요 없이 부동산에 직접 집행합니다.
• 등기청구권을 압류하면 보관인은 무엇을 하나요?
  법원이 정한 보관인이 채무자를 대리해 제3채무자로부터 채무자 명의의 이전등기를 받습니다. 부동산소재지 지방법원이 채권자나 제3채무자의 신청으로 보관인을 정하고, 제3채무자에게 보관인에게 이전등기절차를 이행하라고 명합니다.
• 채무자가 제3채무자에게 등기소송을 내면 어떻게 되나요?
  가압류가 있으면 법원은 가압류 해제를 조건으로 하지 않는 한 이전등기를 명하는 판결을 하지 않습니다. 이전등기 판결은 확정되면 채무자가 혼자 등기를 신청할 수 있어서 가압류의 의미가 없어지기 때문입니다.

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