가압류

등기청구권을 넘겨받았다는데 매수인 채권자의 가압류가 유효한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 매도인이 동의나 승낙을 하지 않았다면 소유권이전등기청구권 양도 통지만으로는 대항력이 없어 그 뒤의 가압류가 효력을 가질 여지가 큽니다. 대법원 판례는 매매로 인한 등기청구권은 양도에 매도인의 승낙이나 동의가 필요하다고 봅니다. 지금은 매도인이 양도에 동의한 서면과 그 날짜가 가압류보다 앞서는지 확인하십시오.

가압류채권자가 매도인에게 양도 동의 여부를 따로 캐묻거나 확인서를 받아 둘 의무는 없습니다. 동의가 있었다는 사실은 양수인 쪽에서 증명해야 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 11월 B씨가 C씨에게서 산 아파트의 소유권이전등기청구권을 B씨에게서 넘겨받았고, B씨는 C씨에게 내용증명으로 양도 통지를 보냈습니다. C씨는 통지를 받고도 동의 여부를 밝히지 않았습니다. 2025년 3월 B씨의 채권자 D씨가 B씨의 C씨에 대한 등기청구권을 가압류하자, A씨는 먼저 양도받았으니 가압류가 무효가 아니냐고 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매수인이 통지만 하면 등기청구권 양도로 대항할 수 있나요?

아니요. 매매로 생긴 소유권이전등기청구권은 매도인의 동의나 승낙이 있어야 양도로 매도인에게 대항할 수 있고, 매수인이 양도 통지만 보낸 것으로는 대항력이 생기지 않습니다. 일반 금전채권이라면 양도인의 통지만으로 채무자에게 대항할 수 있지만, 등기청구권은 성질상 양도가 제한됩니다.

대법원 2001. 10. 9. 선고 2000다51216 판결은 매매로 인한 소유권이전등기청구권이 이행 과정에 매도인과 매수인 사이의 신뢰관계가 따르는 권리라고 보았습니다. 그래서 특별한 사정이 없으면 양도에 채무자인 매도인의 승낙이나 동의가 필요하고, 통상의 채권양도처럼 양도인의 통지만으로는 매도인에게 대항할 수 없다고 판단했습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제449조와 제450조도 원안 당시와 문언이 같습니다.

사안처럼 매수인이 등기청구권을 제3자에게 넘기고 매도인에게 통지만 한 뒤, 매수인의 다른 채권자가 그 등기청구권을 가압류했다면 결론이 달라집니다. 매도인이 사전에 동의하거나 사후에 승낙한 적이 없으면 양수인은 양수를 매도인에게 주장하기 어렵고, 가압류는 매수인의 권리에 대한 것으로 효력을 가질 여지가 큽니다.

매도인이 동의하지 않으면 양수인은 어떻게 해야 하나요?

매도인이 동의하지 않으면 양수인은 매도인에게 직접 자기 앞으로 등기를 넘겨 달라고 청구할 수 없고, 원래 매수인 명의로 먼저 등기를 받게 한 뒤 매수인에게서 다시 넘겨받는 방식으로 가야 합니다. 이때 매수인을 대위해 매도인에게 매수인 앞으로 등기하라고 청구하는 방법을 씁니다.

매수인의 채권자가 등기청구권을 가압류해 둔 상태라면, 매수인 앞으로 등기가 넘어오는 순간 그 부동산이 매수인의 재산이 되어 가압류채권자의 집행 대상이 됩니다. 양수인이 이 부동산을 확보하려면 매도인의 승낙을 가압류 전에 받아 두었는지가 결론을 가릅니다. 승낙 날짜가 문서로 남아 있어야 합니다.

분양권처럼 매수인 지위를 넘길 때는 무엇이 다른가요?

분양계약상 매수인 지위 자체를 넘기려면 매도인과의 합의나 매도인의 승낙이 있어야 하고, 등기청구권만 양도받은 것으로는 양수인이 매도인에게 자신이 매수인이라고 주장할 수 없습니다. 다세대주택 분양권 거래에서 흔히 문제가 됩니다.

대법원 2005. 3. 10. 선고 2004다67653, 67660 판결은 분양계약의 매수인 지위를 넘겨받지 않은 채 채권으로서의 소유권이전등기청구권만 양도받은 사람은 매도인에게 매수인임을 주장할 수 없다고 보았습니다. 분양권을 사고팔 때 분양회사의 명의변경 승낙을 받아 두는 이유가 여기에 있습니다.

소유권이전등기청구권 양도 가압류 대응 순서

• 매매계약서 확인 - 원래 매도인과 매수인, 잔금 지급 여부를 확인합니다. 잔금이 남아 있으면 등기청구권 행사에도 동시이행 문제가 붙습니다.
• 양도 동의 여부 확인 - 매도인이 양도에 동의하거나 승낙한 서면과 그 날짜를 확인합니다. 동의가 가압류보다 앞서는지가 결론을 가릅니다.
• 가압류 결정 검토 - 가압류결정문의 제3채무자(매도인)와 송달일을 확인합니다. 송달 전 사정인지 후 사정인지 나눠 봅니다.
• 대위 청구 준비 - 양수인은 매수인을 대위해 매도인에게 매수인 앞 등기를 청구하는 방안을 검토합니다. 매수인의 협조 여부도 함께 봅니다.
• 소송 또는 이의 - 가압류채권자와 다툼이 계속되면 제3자이의의 소나 가압류이의 가능성을 따집니다. 양도 동의 서면이 있으면 주장 근거가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인이 묵시적으로 양도를 승낙했다고 볼 사정이 있거나 매매 외에 취득시효처럼 다른 원인으로 등기청구권이 생긴 경우라면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매에 얽힌 소유권이전등기 청구와 가압류·가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기청구권 양도에 매도인 동의가 왜 필요한가요?
  매매로 인한 소유권이전등기청구권은 이행 과정에 매도인과 매수인 사이의 신뢰관계가 따르기 때문입니다. 대법원 2001. 10. 9. 선고 2000다51216 판결은 특별한 사정이 없으면 이 권리는 성질상 양도가 제한되고, 양도에 매도인의 승낙이나 동의가 필요하다고 보았습니다. 금전채권 양도와 다른 점입니다.
• 매도인 동의는 양도 뒤에 받아도 되나요?
  됩니다. 사전 동의든 사후 승낙이든 매도인에게 대항할 수 있는 요건이 됩니다. 다만 그 사이에 매수인의 채권자가 등기청구권을 가압류했다면 승낙이 가압류보다 늦을 때 가압류채권자와의 관계에서 불리해질 수 있으므로, 양도 직후 바로 매도인의 서면 승낙을 받아 두는 것이 안전합니다.
• 매도인이 양도 통지를 받고 아무 말도 안 했으면요?
  침묵만으로 동의했다고 보기는 어렵습니다. 민법 제450조 제1항의 통지만으로 대항력이 생기는 일반 채권과 달리, 등기청구권은 매도인의 동의나 승낙이 따로 있어야 합니다. 매도인이 양수인에게 잔금을 받거나 양수인 앞 등기 서류를 준비한 사정이 있으면 묵시적 승낙을 다퉈 볼 수 있습니다.
• 가압류된 등기청구권은 어떻게 집행되나요?
  부동산에 관한 권리이전청구권이 압류되면 법원은 보관인을 정하고, 제3채무자인 매도인에게 매수인 명의 이전등기 절차를 보관인에게 이행하라고 명합니다. 가압류는 본압류로 옮겨 간 뒤 이 절차를 밟고, 매수인 앞으로 등기가 넘어오면 그 부동산에 강제집행을 하게 됩니다.
• 양수인이 매도인에게 직접 등기를 청구할 수는 없나요?
  매도인이 양도에 동의하지 않았다면 직접 청구는 어렵습니다. 이때 양수인은 매수인에 대한 자신의 등기청구권을 보전하기 위해 매수인을 대위해 매도인에게 매수인 앞으로 등기하라고 청구하는 방식을 씁니다. 대위 행사 사실은 매수인에게 통지해야 합니다.
• 분양권 명의변경 승낙을 안 받으면 어떻게 되나요?
  분양회사에 대해 매수인 지위를 주장할 수 없습니다. 대법원 2005. 3. 10. 선고 2004다67653, 67660 판결은 매수인 지위를 양수하려면 매도인과의 합의나 매도인의 승낙이 있어야 하고, 등기청구권만 넘겨받은 것으로는 매수인임을 주장할 수 없다고 보았습니다.

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