가압류

가등기된 이전등기청구권을 가압류했는데 제3자에게 넘어갔다면 경매할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 가등기된 소유권이전등기청구권에 대한 가압류가 부기등기로 공시된 뒤 채무자 앞으로 본등기가 되고 제3자에게 이전됐다면, 가압류채권자는 본안 승소 후 그 부동산에 강제경매를 신청할 수 있습니다. 대법원은 이때 제3자 명의 소유권이전등기는 등기된 가압류채권자와의 관계에서 무효라고 봅니다. 지금은 가압류 부기등기일과 본등기·이전등기의 접수 순서를 등기부로 확인하십시오.

제3자 명의 소유권이전등기를 먼저 말소하는 소송부터 낼 필요는 없습니다. 판결을 받아 바로 강제경매를 신청할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2023년 거래처 대표에게 1억 2,000만원을 빌려줬는데, 대표가 한 상가에 매매예약 가등기를 해 둔 사실을 알고 2024년 그 가등기된 소유권이전등기청구권을 가압류해 부기등기를 마쳤습니다. 그 뒤 대표에게서 상가를 산 사람이 대표를 대위해 본등기를 하고 같은 날 자기 앞으로 이전등기를 마쳤습니다. E씨는 2025년 대여금 승소판결을 받아 그 상가에 강제경매를 신청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가등기된 청구권 가압류는 제3자에게도 효력이 있나요?

있습니다. 가등기된 부동산소유권이전등기청구권을 가압류해 그 기입등기가 마쳐진 뒤 채무자 명의 본등기와 제3자 명의 이전등기가 이어졌다면, 제3자 명의 소유권이전등기는 등기된 가압류채권자와의 관계에서 무효입니다. 가압류가 등기부에 공시되어 있었기 때문에 처분금지 효력을 제3자에게 주장할 수 있다는 것입니다.

가등기가 없는 이전등기청구권 가압류는 다릅니다. 이 가압류는 등기부에 공시할 방법이 없어 당사자 사이에만 효력이 있고 부동산 자체의 처분을 금지하는 효력이 없으므로, 제3채무자나 채무자로부터 등기를 넘겨받은 제3자에게 말소를 청구할 수 없습니다.

보관인 선임 절차를 거치지 않고 바로 경매할 수 있나요?

할 수 있습니다. 원칙적으로 부동산 권리이전청구권을 압류하면 법원이 보관인을 정하고 제3채무자에게 채무자 명의 이전등기를 보관인에게 이행하도록 명해야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」 규정이며 가압류 집행에도 준용됩니다.

그런데 이미 채무자 명의 본등기가 마쳐졌다면 이 절차를 거친 것과 같은 결과가 됩니다. 96다29564 판결의 원심은 이 경우 가압류채권자가 채무자 명의 등기의 말소와 재등기를 반복할 필요 없이, 제3자 명의 등기도 말소하지 않은 채 바로 강제경매를 신청할 수 있다고 보았고, 대법원은 그 강제경매절차가 정당하고 낙찰인 명의 소유권이전등기도 유효하다고 판단했습니다. 가압류의 집행에는 강제집행 규정이 준용되므로, 이 판단은 가압류에서 본압류로 옮겨 가는 강제경매에도 그대로 적용됩니다.

가등기 없는 청구권을 가압류했는데 넘어갔다면요?

이 경우 제3자 명의 등기의 말소는 청구할 수 없고, 손해배상으로 방향을 바꿔야 합니다. 제3채무자가 압류·가압류 결정을 무시하고 채무자에게 이전등기를 해 주고 채무자가 다시 제3자에게 넘겨 채권자가 손해를 입었다면, 제3채무자는 불법행위 책임을 질 수 있습니다.

제3채무자에게 가압류결정이 송달된 날짜와 이전등기 접수일이 책임 판단의 기준이 됩니다. 채권가압류 결정은 제3채무자에게 채무자에 대한 지급을 금지하는 명령이기 때문입니다.

청구권 가압류 후 강제경매 순서

• 등기부 확인 - 가압류가 가등기에 부기등기로 기입된 날과 본등기·제3자 이전등기의 접수일을 확인합니다. 부기등기가 먼저여야 대항할 수 있습니다.
• 본안 승소 - 채무자를 상대로 대여금 등 본안 판결을 받습니다. 판결이 확정되거나 가집행선고가 붙어야 경매를 신청합니다.
• 강제경매 신청 - 채무자 명의 본등기가 된 부동산에 대해 가압류에 터 잡은 강제경매를 신청합니다. 제3자 명의 등기를 먼저 말소하지 않아도 됩니다.
• 제3자 대응 - 제3취득자가 제3자이의의 소를 낼 수 있으므로 등기 순서 자료를 준비합니다. 가압류 부기등기가 앞서면 제3자는 대항하지 못합니다.
• 매각과 배당 - 매각대금이 지급되면 매수인 앞으로 이전등기가 되고 제3자 명의 등기는 말소됩니다. 배당기일에 채권계산서를 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가등기가 담보가등기이거나 본등기 전에 다른 가압류·근저당이 먼저 들어와 있다면 등기부 순위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 가압류와 강제경매, 배당 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 부기등기가 안 된 청구권 가압류도 효력이 있나요?
  채무자와 제3채무자 사이에서는 효력이 있지만 제3자에게는 주장할 수 없습니다. 대법원 92다4680 전원합의체 판결은 가등기 없는 이전등기청구권 가압류는 공시 방법이 없어 부동산 처분을 금지하는 대물적 효력이 없다고 보았습니다. 제3자 등기의 말소는 청구할 수 없습니다.
• 제3자가 먼저 등기했으면 어떻게 되나요?
  가압류 부기등기보다 먼저 제3자 명의 이전등기가 됐다면 가압류채권자는 그 제3자에게 대항할 수 없습니다. 대법원 96다29564 판결은 제3자가 소유권이전등기를 넘겨받기 전에 이미 가압류기입등기가 되어 공시되어 있었던 경우에 무효라고 보았으므로, 등기 접수 순서가 결론을 가릅니다.
• 보관인 선임 신청을 꼭 해야 하나요?
  채무자 명의 본등기가 아직 없다면 필요합니다. 민사집행법 제244조 제2항은 권리이전청구권 압류 시 보관인을 정하고 제3채무자에게 채무자 명의 이전등기를 보관인에게 이행하도록 명한다고 정합니다. 이미 채무자 명의 본등기가 됐다면 이 절차를 거친 것과 같아 바로 경매할 수 있습니다.
• 제3취득자가 소송을 걸어오면 어떻게 하나요?
  제3취득자는 강제집행의 목적물이 자기 소유라며 제3자이의의 소를 낼 수 있습니다. 민사집행법 제48조 제1항이 근거입니다. 가압류 부기등기가 제3자 등기보다 앞선다는 등기부 자료로 방어하며, 96다29564 판결에 따르면 제3자 명의 등기는 가압류채권자와의 관계에서 무효입니다.
• 경매 매수인의 소유권은 안전한가요?
  안전합니다. 대법원 96다29564 판결은 가등기된 청구권 가압류채권자의 신청에 의한 강제경매절차가 정당하고, 그 절차에서 적법하게 낙찰받은 사람 명의의 소유권이전등기도 유효하다고 보았습니다. 매각대금이 지급되면 제3자 명의 등기는 말소 촉탁 대상이 됩니다.
• 제3채무자에게 손해배상을 받을 수 있나요?
  가등기 없는 청구권 가압류에서 제3채무자가 가압류를 무시하고 채무자에게 이전등기를 해 줘 손해가 났다면 불법행위 책임을 물을 수 있습니다. 민사집행법 제296조 제3항에 따라 채권가압류에는 제3채무자에게 채무자에 대한 지급을 금지하는 명령만 하므로, 송달일 이후의 이행이 문제가 됩니다.

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