가압류

돈 갚을 사람이 부동산을 신탁회사에 넘겼는데 그 부동산을 가압류할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

원칙적으로 할 수 없습니다. 신탁재산에는 신탁 전의 원인으로 발생한 권리나 신탁사무 처리상 발생한 권리에 기한 경우가 아니면 강제집행과 보전처분을 할 수 없고, 위탁자에 대한 일반 금전채권은 이 예외에 들어가지 않습니다. 지금은 신탁등기부와 신탁원부에서 수익자가 누구인지 확인하고, 사해신탁 취소나 수익권 압류가 가능한지 따지십시오.

신탁회사 명의로 넘어갔다고 채권 회수를 포기할 필요는 없습니다. 신탁재산 자체가 아니라 채무자가 가진 수익권이나 신탁 종료 후 돌려받을 권리를 노리는 방법이 있습니다.

이런 상담이 많습니다

S씨는 2023년 건축업자에게 공사 자재대금 1억 5,000만원을 받지 못했습니다. 2024년 건축업자는 자기 명의 토지를 부동산신탁회사에 담보신탁했고, S씨가 2025년 그 토지에 가압류를 신청하려 하자 등기부상 소유자가 신탁회사로 되어 있었습니다. S씨는 신탁원부를 떼어 보고 건축업자가 수익자로 지정되어 있는지부터 확인했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

위탁자의 채권자가 신탁재산을 가압류할 수 있나요?

원칙적으로 할 수 없습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「신탁법」은 신탁재산에 대해 강제집행, 담보권 실행을 위한 경매, 보전처분, 국세 체납처분을 할 수 없다고 정하고, 신탁 전의 원인으로 발생한 권리나 신탁사무 처리상 발생한 권리에 기한 경우만 예외로 둡니다. 구 신탁법 제21조의 규정이 지금은 제22조로 옮겨 오면서 보전처분도 금지 대상으로 명시됐습니다.

신탁 전의 원인으로 발생한 권리는 신탁 전에 이미 신탁부동산에 저당권이 설정된 경우처럼 신탁재산 자체를 목적으로 하는 채권을 말하고, 신탁 전에 위탁자에 관해 생긴 모든 채권을 뜻하지 않는다는 것이 대법원 판례입니다. 위탁자에 대한 단순 금전채권자는 이 예외에 해당하지 않습니다.

빚을 피하려고 신탁했다면 취소할 수 있나요?

사해신탁으로 취소할 수 있습니다. 채무자가 채권자를 해함을 알면서 신탁을 설정했다면 채권자는 수탁자가 선의이더라도 수탁자나 수익자에게 민법상 채권자취소와 같은 취소 및 원상회복을 청구할 수 있습니다. 다만 수익자가 수익권을 취득할 때 채권자를 해함을 알지 못했다면 취소할 수 없습니다.

선의의 수탁자에게는 현존하는 신탁재산의 범위에서만 원상회복을 청구할 수 있습니다. 담보신탁처럼 우선수익자가 금융기관인 경우 그 금융기관이 선의라면 취소가 어려울 수 있으므로 신탁원부의 수익자 구성을 먼저 봐야 합니다.

신탁재산 말고 압류할 수 있는 것은 무엇인가요?

위탁자가 가진 수익권과 신탁 종료 후 돌려받을 권리를 압류할 수 있습니다. 위탁자가 스스로 수익자로 지정된 자익신탁이라면 위탁자의 채권자는 그 수익권을 압류할 수 있고, 신탁이 해지되거나 종료될 때 위탁자가 갖게 되는 신탁부동산 소유권이전등기청구권도 압류 대상입니다. 이 등기청구권은 신탁재산이 아니라 위탁자의 재산이기 때문이고, 부동산 권리이전청구권 압류 절차를 따릅니다.

수익권 압류는 채권 압류와 같은 방식으로 수탁자에게 송달해 효력을 얻습니다. 담보신탁에서 우선수익자에게 먼저 돌아가고 남는 금액이 적다면 실익이 줄어들므로, 신탁원부의 우선수익 한도와 대출 잔액을 함께 확인해야 합니다.

신탁된 부동산 채권 회수 순서

• 신탁원부 발급 - 등기소에서 신탁원부를 받아 위탁자·수탁자·수익자와 신탁 목적을 확인합니다.
• 예외 사유 검토 - 내 채권이 신탁 전 그 부동산에 설정된 담보권처럼 신탁재산 자체를 목적으로 하는지 봅니다. 해당하면 신탁재산에 집행할 수 있습니다.
• 사해성 검토 - 신탁 시점의 채무자 재산 상태와 채무 규모를 정리합니다. 채무 초과 상태에서 하나뿐인 부동산을 신탁했는지가 핵심 사정입니다.
• 수익권 압류 - 위탁자가 수익자라면 수익권과 신탁 종료 시 이전등기청구권을 가압류합니다.
• 취소 소송 기간 관리 - 신탁 사실을 안 날과 신탁일을 기록해 사해신탁 취소 소송 기간을 넘기지 않습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 신탁 전부터 그 부동산에 공사대금 유치권이나 저당권이 있었거나 신탁이 분양관리신탁처럼 복잡한 구조라면 신탁계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 사해신탁 취소와 신탁 관련 채권 회수 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 신탁 전에 생긴 채권이면 가압류할 수 있나요?
  시간 순서만으로는 안 됩니다. 신탁법 제22조 제1항 단서의 신탁 전의 원인으로 발생한 권리는 신탁 전 그 부동산에 설정된 저당권처럼 신탁재산 자체를 목적으로 하는 채권을 말한다는 것이 대법원 1996. 10. 15. 선고 96다17424 판결입니다. 위탁자에 대한 일반 대금채권은 여기에 들어가지 않습니다.
• 신탁재산에 가압류가 잘못 들어오면 어떻게 되나요?
  위탁자, 수익자, 수탁자가 이의를 제기할 수 있습니다. 신탁법 제22조 제2항은 금지를 위반한 강제집행 등에 대해 이들이 이의를 제기할 수 있고 이때 민사집행법상 제3자이의의 소 규정을 준용한다고 정합니다. 결국 가압류가 취소될 가능성이 높습니다.
• 사해신탁 취소는 누구를 상대로 하나요?
  수탁자나 수익자를 상대로 합니다. 신탁법 제8조 제1항은 채권자가 수탁자가 선의이더라도 수탁자나 수익자에게 취소와 원상회복을 청구할 수 있다고 정합니다. 다만 수익자가 수익권 취득 당시 선의였다면 청구할 수 없고, 여러 수익자 중 일부만 악의이면 그 수익자만 상대로 합니다.
• 사해신탁을 도운 사람에게도 책임을 물을 수 있나요?
  물을 수 있습니다. 신탁법 제8조 제6항은 위탁자와 사해신탁 설정을 공모하거나 교사·방조한 수익자 또는 수탁자가 위탁자와 연대해 채권자가 받은 손해를 배상할 책임을 진다고 정합니다. 공모 정황을 보여 줄 자료가 필요합니다.
• 수익권을 압류하면 바로 돈을 받나요?
  수익권에서 실제로 나오는 배당이나 신탁 종료 시 잔여재산이 있어야 받을 수 있습니다. 민사집행법 제227조 제3항에 따라 압류는 수탁자 송달로 효력이 생기지만, 담보신탁에서는 우선수익자 몫을 먼저 채우고 남는 부분만 위탁자 수익권으로 돌아옵니다.
• 신탁 종료 후 이전등기청구권도 압류되나요?
  압류할 수 있습니다. 신탁이 해지되거나 종료되면 위탁자는 신탁재산을 돌려받을 권리를 갖고, 그 대표가 신탁부동산 소유권이전등기청구권입니다. 이 청구권은 신탁법 제22조 제1항의 신탁재산이 아니라 위탁자의 재산이어서 압류 대상이 됩니다. 등기청구권 압류이므로 보관인 절차가 뒤따릅니다.

비슷한 상황

• 돈을 받을 게 있는데 상대가 재산을 가족 명의로 넘겼습니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?
• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다

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