재산 찾기

매수인 권리를 대위해 가처분했는데 합의해제하면 끝인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 채권자가 채무자를 대위해 처분금지가처분을 받은 뒤 채무자가 그 사실을 알고 매매계약을 합의해제했다면 그 합의해제로 채권자에게 대항할 수 없습니다. 민법 제405조 제2항은 대위권 행사를 안 뒤의 처분을 채권자에게 주장하지 못하게 하고, 대법원도 가처분결정을 받은 경우를 권리 행사로 봅니다. 지금은 가처분결정이 채무자에게 알려진 날짜 자료부터 확인하십시오.

합의해제 소식을 들었다고 곧바로 새 소송을 준비할 필요는 없습니다. 이미 받아 둔 가처분과 대위소송으로 그대로 다툴 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

인테리어업자 A씨는 2024년 5월 상가 공사를 마쳤지만 공사대금 8,000만원을 받지 못했습니다. 발주자는 2023년에 산 건물 한 채 외에 재산이 없었고, 그 건물은 아직 매도인 명의였습니다. A씨는 2025년 2월 발주자를 대위해 매도인을 상대로 처분금지가처분결정을 받았는데, 두 달 뒤 발주자와 매도인이 매매계약을 합의해제했다는 통보가 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

채무자가 가처분 사실을 안 뒤 매매계약을 합의해제하면 효력이 있나요?

아니요. 채무자가 채권자의 대위 가처분 사실을 안 뒤에 매매계약을 합의해제했다면, 그 합의해제로 채권자에게 대항할 수 없습니다. 민법 제405조 제2항은 채무자가 대위권 행사의 통지를 받은 뒤에는 그 권리를 처분해도 채권자에게 대항하지 못한다고 정합니다. 합의해제는 채무자가 가진 소유권이전등기청구권을 스스로 없애는 행위이므로 이 「처분」에 해당합니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제404조와 제405조는 원안 당시와 문언이 같습니다. 대법원 2007. 6. 28. 선고 2006다85921 판결도 이 결론을 그대로 확인했습니다.

대위 가처분만 해 두어도 권리를 행사한 것으로 보나요?

네. 채권자가 채무자의 소유권이전등기청구권을 보전하려고 채무자를 대위해 매도인 소유 부동산에 처분금지가처분결정을 받았다면, 피보전권리인 그 등기청구권을 행사한 것과 같이 봅니다. 따라서 본안소송을 아직 내지 않았더라도 제405조의 처분 제한이 적용될 수 있습니다.

가처분은 등기부에 기입되어 제3자에게도 공시됩니다. 부동산의 양도나 저당을 금지하는 가처분은 법원이 등기부에 그 금지 사실을 기입하게 합니다.

매도인(제3채무자)도 합의해제를 내세울 수 없나요?

네, 매도인도 그 합의해제로 채권자에게 대항할 수 없습니다. 채무자가 대위 사실을 안 뒤에 한 합의해제가 채권자에게 효력이 없으므로, 합의해제의 상대방인 매도인 역시 계약이 소멸했다는 이유로 이전등기를 거부할 수 없습니다. 채권자는 대위소송에서 매도인에게 채무자 앞으로 소유권이전등기를 하라고 청구할 수 있습니다.

다만 합의해제가 아니라 채무자가 대금을 내지 않아 매도인이 법정해제를 한 경우라면 사정이 다릅니다. 채무불이행에 따른 해제는 채무자의 처분이 아니므로 별도로 따져야 합니다.

채무자가 대위 사실을 몰랐다면 결론이 달라지나요?

달라질 수 있습니다. 처분 제한은 채무자가 통지를 받았거나 대위권 행사 사실을 알게 된 뒤부터 생깁니다. 채무자가 전혀 모르는 상태에서 먼저 합의해제를 했다면 채권자에게도 효력이 미칠 수 있습니다. 그래서 가처분결정 직후 채무자에게 내용증명으로 대위 사실을 통지해 두는 것이 뒤 다툼을 줄입니다.

대위권을 행사하려면 채권자의 채권(여기서는 공사대금채권)이 있고 보전의 필요성이 있어야 합니다. 채권의 기한이 오기 전에는 보전행위가 아니면 법원의 허가 없이 행사하지 못합니다.

채권자대위 가처분 후 합의해제 대응 순서

• 가처분결정 확인 - 결정 정본과 등기부의 가처분 기입일을 확인합니다. 합의해제 시점과 비교하는 기준이 됩니다.
• 채무자 인지 시점 확보 - 가처분결정 송달일, 내용증명 도달일, 채무자와 주고받은 문자를 모읍니다. 이 날짜 뒤의 합의해제는 채권자에게 대항하지 못합니다.
• 합의해제 경위 파악 - 합의해제 날짜, 계약금 반환 여부, 해제 합의서를 확보합니다. 가처분 뒤에 급히 만든 서류인지 드러나는 경우가 많습니다.
• 대위소송 제기 - 매도인을 상대로 채무자 앞으로 소유권이전등기를 하라는 소를 냅니다. 합의해제 항변이 나오면 인지 시점 자료로 반박합니다.
• 등기 후 강제집행 - 채무자 명의로 등기가 넘어오면 공사대금 판결로 그 부동산을 압류합니다. 이때부터 공사대금 회수 절차가 시작됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매매계약서에 해제 특약이 있거나 매도인이 대금 미지급을 이유로 해제했다고 주장하면 계약서와 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 채권자대위소송과 그에 따른 등기·명도 집행을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대위 가처분 뒤 합의해제는 언제나 무효인가요?
  아닙니다. 채권자에게 대항하지 못할 뿐 당사자 사이에서는 효력이 있을 수 있습니다. 그리고 채무자가 가처분이나 대위권 행사 사실을 알기 전에 한 합의해제라면 채권자에게도 효력이 미칠 수 있습니다. 결국 채무자가 안 날과 합의해제일의 선후가 결론을 정합니다.
• 채무자에게 대위 사실을 꼭 통지해야 하나요?
  보전행위가 아닌 권리를 대위 행사한 때에는 채무자에게 통지해야 합니다. 통지가 없더라도 채무자가 대위 사실을 실제로 알았다면 그 뒤의 처분은 대항하지 못한다는 것이 판례입니다. 다만 안 날을 증명하기 어려우므로 가처분결정 직후 내용증명으로 통지해 두는 편이 안전합니다.
• 합의해제가 아니라 법정해제면 어떻게 되나요?
  결론이 달라질 수 있습니다. 채무자가 잔금을 내지 않아 매도인이 채무불이행을 이유로 해제했다면, 이는 채무자가 권리를 스스로 처분한 것이 아니어서 제405조 제2항의 처분 제한이 그대로 적용되지 않습니다. 해제 사유가 실제로 있었는지, 합의해제를 법정해제처럼 꾸몄는지를 따져야 합니다.
• 공사대금 변제기가 안 됐어도 대위할 수 있나요?
  원칙적으로 기한 전에는 법원의 허가 없이 대위권을 행사하지 못합니다. 다만 보전행위는 기한 전에도 할 수 있습니다. 공사대금 변제기가 지났다면 이 제한은 문제되지 않으므로, 공사계약서와 준공일·청구일 자료로 변제기 도래를 먼저 확인해 두십시오.
• 가처분 뒤 매도인이 제3자에게 팔면 어떻게 되나요?
  처분금지가처분 등기 뒤에 이루어진 제3자 명의 이전등기는 가처분채권자의 피보전권리를 침해하는 한도에서 효력을 부정할 수 있습니다. 본안에서 이기면 가처분에 반하는 등기의 말소를 구할 수 있으므로, 가처분 등기가 먼저 되어 있는지 등기부로 확인하십시오.
• 대위소송에서 이기면 부동산이 제 소유가 되나요?
  아닙니다. 대위소송은 채무자의 권리를 대신 행사하는 것이어서, 판결에 따라 부동산은 채무자 명의로 이전등기됩니다. 채권자는 그 다음에 자신의 공사대금 판결이나 지급명령으로 그 부동산을 압류해 경매로 회수하게 됩니다. 두 절차를 함께 준비해야 합니다.

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