재산 찾기

대위 통지를 했는데 채무자가 등기를 넘겨받는 것도 금지되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 대위 통지 뒤에도 채무자가 제3채무자에게서 변제를 받거나 자기 명의로 이전등기를 받는 것은 금지되는 처분행위가 아닙니다. 대법원은 변제수령과 채무자 명의 등기를 처분으로 보지 않았습니다. 지금은 채무자 명의가 된 부동산에 처분금지가처분이 필요한지 확인하십시오.

채무자가 등기를 받은 것은 채권자에게 불리한 일이 아닙니다. 대위소송으로 얻으려던 결과가 소송 없이 이루어진 것이어서, 그다음 단계로 넘어가면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 10월 B씨에게서 아파트를 4억 5천만 원에 샀습니다. B씨는 그 아파트를 C씨에게서 산 뒤 아직 자기 앞으로 등기를 하지 않은 상태였습니다. A씨는 2025년 7월 B씨를 대위해 C씨를 상대로 B씨 앞으로 이전등기를 하라는 소송을 내고 B씨에게 통지했습니다. 그런데 2026년 1월 C씨가 B씨에게 스스로 등기를 넘겨주었고, A씨는 이것이 금지된 처분이 아닌지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대위 통지 뒤 채무자가 변제를 받는 것도 금지되나요?

금지되지 않습니다. 대법원은 채권자가 대위권을 행사하고 채무자에게 통지한 뒤에는 채무자가 권리를 양도하거나 포기하는 처분을 할 수 없지만, 채무자의 변제수령은 처분행위가 아니라고 판시했습니다. 같은 이치로 채무자가 자기 명의로 소유권이전등기를 받는 것도 처분행위가 아닙니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「민법」은 채무자가 대위 통지를 받은 후 그 권리를 처분해도 채권자에게 대항하지 못한다고 정합니다. 여기서 처분은 권리를 없애거나 넘기는 행위를 말하고, 권리의 내용대로 이행을 받는 것은 들어가지 않습니다.

채무자가 금지되는 처분은 무엇인가요?

금지되는 것은 채무자가 대위 대상 권리를 스스로 없애거나 다른 사람에게 넘기는 행위입니다. 권리의 양도, 포기, 면제, 채권자를 해하는 합의해제가 여기에 들어갑니다. 채무자가 통지를 받은 뒤 이런 행위를 해도 채권자에게는 효력을 주장하지 못합니다.

통지가 없었더라도 채무자가 대위권 행사 사실을 알았다면 같은 제한을 받습니다. 90다9407 판결도 통지를 하거나 채무자가 대위권 행사 사실을 안 후를 기준으로 삼았습니다. 대위 통지는 보전행위 이외의 권리를 행사할 때 채권자가 해야 할 의무이기도 합니다.

대위로 받은 가처분은 채무자 앞 등기를 막나요?

막지 못합니다. 전득자가 채무자를 대위해 제3채무자를 상대로 처분금지가처분을 했다면, 그 피보전권리는 채무자의 제3채무자에 대한 등기청구권입니다. 가처분이 금지하는 제3자에 채무자는 들어가지 않으므로, 가처분 뒤 채무자가 넘겨받은 등기는 유효합니다. 90다9407 판결은 이 부분도 함께 판단했습니다.

그래서 채무자 앞으로 등기가 넘어오면 채권자는 채무자 명의 부동산에 대해 자기의 등기청구권을 피보전권리로 새 처분금지가처분을 해야 합니다. 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 권리 실행이 곤란해질 염려가 있을 때 할 수 있습니다.

대위 통지 뒤 변제수령 대응 순서

• 등기부 확인 - 채무자 앞으로 등기가 넘어왔는지, 다른 권리가 설정됐는지 봅니다. 날짜를 기준으로 대응이 달라집니다.
• 새 가처분 신청 - 채무자 명의 부동산에 처분금지가처분을 신청합니다. 채무자가 제3자에게 파는 것을 막습니다.
• 대위소송 정리 - 등기가 넘어와 대위 청구의 목적이 이루어졌으면 소를 취하하거나 청구를 바꿉니다. 그대로 두면 청구가 기각될 수 있습니다.
• 본인 청구 - 채무자를 상대로 나에게 이전등기를 하라는 소송을 냅니다. 대금을 다 치렀다면 무조건 이행을 구합니다.
• 처분 여부 감시 - 소송 중에도 등기부를 확인합니다. 가처분 뒤의 처분은 가처분 채권자에게 대항하지 못합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 채무자가 등기를 받은 직후 근저당을 설정했거나 제3자에게 팔았다면 등기부와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 소유권이전등기 청구와 처분금지가처분 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대위 통지 뒤 채무자가 돈을 받아도 되나요?
  됩니다. 대법원 1991. 4. 12. 선고 90다9407 판결은 채무자의 변제수령은 처분행위가 아니라고 보았습니다. 제3채무자가 채무자에게 갚으면 그 채무는 소멸하고, 채권자는 채무자가 받은 돈이나 재산에 대해 압류 등 집행을 해야 합니다.
• 채무자가 권리를 포기하면 어떻게 되나요?
  통지를 받은 뒤의 포기는 채권자에게 대항하지 못합니다. 민법 제405조 제2항에 따라 채권자는 포기가 없었던 것처럼 대위소송을 계속할 수 있습니다. 통지 도달일을 증명할 수 있도록 내용증명으로 보내 두십시오.
• 채무자와 제3채무자가 계약을 합의해제하면요?
  통지 뒤의 합의해제는 채무자의 처분에 해당해 채권자에게 대항하지 못하는 것이 원칙입니다. 채무자가 권리를 스스로 없애는 행위이기 때문입니다. 다만 채무불이행으로 인한 법정해제처럼 채무자 의사와 무관한 해제는 따로 따져야 합니다.
• 대위 통지를 하지 않으면 어떻게 되나요?
  채무자가 대위 사실을 몰랐다면 그 뒤의 처분을 막기 어렵습니다. 민법 제405조 제1항은 보전행위 이외의 권리를 행사한 채권자에게 채무자 통지 의무를 두고 있습니다. 대위소송을 내면 소장 사본과 함께 통지하는 것이 보통입니다.
• 대위 가처분이 있으면 채무자 앞 등기도 막히나요?
  막히지 않습니다. 대법원 1991. 4. 12. 선고 90다9407 판결은 대위 가처분의 피보전권리가 채무자의 제3채무자에 대한 등기청구권이므로, 가처분 뒤 채무자가 넘겨받은 등기는 가처분에 위배되지 않아 유효하다고 보았습니다.
• 채무자 명의 부동산은 어떻게 지키나요?
  내 등기청구권을 피보전권리로 채무자 명의 부동산에 처분금지가처분을 합니다. 민사집행법 제300조 제1항은 현상이 바뀌면 권리 실행이 곤란해질 염려가 있을 때 다툼의 대상에 관한 가처분을 허용합니다. 등기가 넘어온 직후가 적기입니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
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• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다

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