가압류

등기서류를 다 넘겨준 뒤 매수인의 이전등기청구권 가압류가 송달되면 효력이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 매도인이 대금을 다 받고 소유권 이전에 필요한 서류 일체를 매수인에게 넘겨준 뒤에 송달된 소유권이전등기청구권 가압류결정은 효력이 없습니다. 대법원은 서류 교부로 매도인의 소유권이전의무 이행이 끝났다고 보고, 송달 뒤 서류를 돌려받는 조치를 하지 않아도 가압류결정 위반이 아니라고 했습니다. 지금은 등기서류를 넘겨준 날짜와 가압류결정 송달일을 나란히 확인하십시오.

가압류결정을 받았다고 매수인에게서 등기서류를 다시 걷어 올 필요는 없습니다. 이행이 끝난 뒤의 가압류는 매도인을 구속하지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

Q씨는 2025년 5월 상가 한 칸을 팔고 잔금을 받으면서 인감증명서와 위임장 등 이전등기 서류를 모두 매수인에게 넘겨주었습니다. 매수인이 등기를 미루는 사이 매수인의 채권자가 매수인의 소유권이전등기청구권을 가압류했고, 그 결정이 6월 Q씨에게 송달됐습니다. Q씨는 이 가압류가 유효한지, 매수인이 등기를 하면 자신이 책임을 지는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

소유권이전등기청구권이 가압류되면 매도인은 어떤 의무를 지나요?

원칙적으로 매수인에게 임의로 이전등기를 해 주면 안 됩니다. 대법원 1999. 6. 11. 선고 98다22963 판결은 소유권이전등기청구권에 대한 가압류가 있으면 변제금지 효력에 따라 제3채무자인 매도인은 채무자인 매수인에게 임의로 이전등기를 이행해서는 안 되고, 가압류를 무시하고 이전등기를 해 줘 채권자에게 손해를 입히면 불법행위 책임을 진다고 했습니다.

다만 이 가압류는 채권에 대한 것이지 부동산 자체에 대한 것이 아닙니다. 등기부에 공시할 방법이 없어 당사자 사이에만 효력이 있고, 이미 이전등기를 마친 제3자에게 그 등기가 무효라고 주장할 수는 없습니다.

등기서류를 넘겨준 뒤 송달된 가압류는 어떻게 되나요?

효력이 없습니다. 대법원 1998. 5. 26. 선고 98다8172 판결은 매도인이 소유권 이전에 필요한 서류 일체를 매수인에게 교부했다면 특별한 사정이 없는 한 소유권이전의무의 이행은 완료되었다고 보아야 하므로, 그 뒤 송달된 소유권이전등기청구권 가압류결정은 효력이 없다고 했습니다.

같은 판결은 가압류결정 송달 뒤 매도인이 이전등기 의사를 철회하거나 이미 넘긴 서류를 돌려받는 등 등기를 막는 조치를 하지 않았더라도 가압류결정에 위배된 것이 아니라고 했습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 매도인의 의무를 권리 이전으로 정하고 있어 이 판단의 틀은 같습니다.

서류를 일부만 넘겼다면 어떻게 되나요?

이행이 끝났다고 보기 어렵습니다. 판결은 「서류 일체」를 교부한 경우를 전제로 합니다. 인감증명서나 위임장 등 등기에 필요한 서류 가운데 하나라도 매도인이 가지고 있었다면, 송달된 가압류결정은 유효하고 매도인은 매수인에게 임의로 등기를 넘겨주지 말아야 합니다.

이 경우 매도인이 가압류를 무시하고 등기를 넘겨 매수인이 다시 제3자에게 처분하면, 가압류채권자는 매도인에게 불법행위 손해배상을 청구할 수 있습니다.

이전등기청구권 가압류 매도인 대응 순서

• 교부일 확인 - 등기서류를 넘겨준 날을 영수증·문자·인감증명서 발급일로 확인합니다. 송달일보다 앞서야 합니다.
• 송달일 확인 - 가압류결정 송달통지서나 봉투로 송달일을 확인합니다. 교부일과 비교할 기준입니다.
• 서류 범위 확인 - 넘겨준 서류가 등기에 필요한 일체였는지 확인합니다. 빠진 서류가 있으면 가압류가 유효할 수 있습니다.
• 서면 회신 - 가압류채권자나 법원의 진술최고서를 받으면 교부 사실과 날짜를 적어 답합니다. 이행 완료를 분명히 합니다.
• 손해배상 대응 - 가압류채권자가 손해배상을 청구하면 98다8172 판결과 교부 증거로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 잔금 일부가 남았거나 매수인이 서류를 돌려준 사정이 있으면 매매계약서와 주고받은 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 소유권이전등기청구권 가압류·가처분과 그에 따른 손해배상 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 서류를 다 넘긴 뒤 가압류가 송달되면 무효인가요?
  무효입니다. 대법원 1998. 5. 26. 선고 98다8172 판결은 매도인이 소유권 이전에 필요한 서류 일체를 교부하면 이행이 완료된 것이므로 그 뒤 송달된 소유권이전등기청구권 가압류결정은 효력이 없다고 했습니다.
• 송달 뒤 서류를 다시 받아 와야 하나요?
  그럴 필요가 없습니다. 같은 판결은 가압류결정 송달 뒤 매도인이 등기 의사를 철회하거나 서류를 돌려받는 조치를 하지 않았더라도 가압류결정 위반이 아니라고 했습니다. 이미 이행을 마친 매도인에게 추가 의무를 지우지 않습니다.
• 서류를 넘기기 전에 가압류가 송달됐다면요?
  가압류는 유효하고 매도인은 매수인에게 임의로 이전등기를 해 줘서는 안 됩니다. 이를 어겨 매수인이 제3자에게 처분하고 가압류채권자가 손해를 입으면 매도인은 불법행위 손해배상 책임을 집니다.
• 이전등기청구권 가압류는 등기부에 나오나요?
  나오지 않습니다. 이 가압류는 부동산이 아니라 채권에 대한 것이어서 등기부에 공시할 방법이 없고, 채권자·채무자·제3채무자 사이에서만 효력이 있습니다. 그래서 이미 등기를 마친 제3자에게 등기가 무효라고 주장할 수 없습니다.
• 매수인이 소송으로 등기를 요구하면요?
  가압류가 유효한 상황이라면 매도인은 소송에 응해 가압류 사실을 주장하고 가압류결정을 제출해야 합니다. 대법원 1999. 6. 11. 선고 98다22963 판결은 응소하지 않아 의제자백 판결로 등기가 넘어가 채권자가 손해를 입으면 불법행위가 된다고 했습니다.
• 서류 일체에는 무엇이 들어가나요?
  보통 등기권리증이나 등기필정보, 매도용 인감증명서, 위임장, 주민등록초본 등 매수인이 단독으로 이전등기를 신청할 수 있는 서류입니다. 하나라도 빠져 매수인이 등기를 할 수 없었다면 이행이 완료됐다고 보기 어렵습니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성