가압류

가압류가 취소돼 말소된 뒤 산 아파트, 가압류채권자가 다시 문제 삼을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

원칙적으로 어렵습니다. 가압류 취소 재판의 집행으로 가압류등기가 말소된 뒤 소유권이전등기를 마친 매수인은 가압류의 제한을 받지 않고 가압류채권자에게 소유권 취득을 주장할 수 있다는 것이 대법원 판결의 취지입니다. 지금은 등기부에서 가압류 말소 원인과 말소일이 매수인 등기보다 앞서는지 확인하십시오.

가압류채권자가 상소했다는 말을 들었다고 매매를 되돌리거나 다시 돈을 물어 줄 필요는 없습니다. 말소 뒤 등기를 마쳤다면 그 등기는 그대로 유지됩니다.

이런 상담이 많습니다

P씨는 2025년 매도인에게서 아파트를 샀는데, 매매 직전까지 그 아파트에는 매도인의 채권자가 한 가압류등기가 있었습니다. 매도인이 가압류에 이의를 내 가압류 취소결정을 받았고, 그 집행으로 가압류등기가 말소된 다음 P씨 앞으로 소유권이전등기가 됐습니다. 이후 가압류채권자가 취소결정에 불복하고 있다는 말을 듣고, P씨는 자신의 소유권에 문제가 생기는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가압류 말소 뒤 산 사람은 가압류채권자에게 대항할 수 있나요?

대항할 수 있습니다. 대법원 1998. 10. 13. 선고 96다42307 판결은 가집행선고부 가처분취소판결의 집행으로 처분금지가처분등기가 말소된 경우 그 효력은 확정적이어서, 그 이후 소유권이전등기를 받은 사람은 아무런 제한을 받지 않고 가처분 신청인에게 소유권 취득의 효력으로 대항할 수 있다고 했습니다. 가압류도 같은 보전처분이어서 이 법리가 그대로 적용된다고 보는 것이 실무입니다.

같은 판결은 이미 제3자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐진 경우 보전처분 신청인은 더 이상 그 보전처분을 신청할 이익이 없게 된다고 보아 가처분신청을 각하했습니다.

가압류 취소는 어떤 절차로 이뤄지나요?

지금은 결정으로 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」은 채무자의 이의신청에 대한 재판을 결정으로 하고, 법원은 그 결정으로 가압류의 전부나 일부를 인가·변경·취소할 수 있습니다. 원안의 「가압류취소판결」은 옛 절차에서 쓰던 표현입니다.

법원은 가압류를 취소하는 결정을 할 때 채권자가 고지를 받은 날부터 2주를 넘지 않는 범위에서 일정 기간이 지나야 효력이 생긴다고 선언할 수 있습니다. 이 기간 안에는 말소가 되지 않으므로, 등기부상 말소일이 그 뒤인지 확인합니다.

상소심에서 취소결정이 뒤집히면 어떻게 되나요?

상소법원이 취소결정을 취소하면 가압류를 다시 집행할 수 있지만, 그 사이 제3자에게 소유권이 넘어갔다면 그 부동산은 더 이상 채무자 재산이 아닙니다. 위 판결 취지대로라면 말소 후 등기를 마친 매수인에게 다시 가압류의 효력을 주장하기는 어렵습니다.

가압류채권자는 매도인의 다른 재산이나 매매대금을 찾아 집행해야 합니다. 매도인이 가압류를 피하려고 헐값에 넘겼다면 매수인을 상대로 사해행위 취소를 주장할 여지는 남으므로, 매매가격과 거래 경위는 기록해 둡니다.

가압류 말소 후 매수인 대응 순서

• 등기부 확인 - 말소사항 포함 등기부로 말소 원인과 말소일, 소유권이전등기일을 확인합니다. 말소가 먼저여야 합니다.
• 취소결정 확인 - 매도인에게 가압류 취소결정문과 확정 여부를 받아 둡니다. 효력 유예 선언이 있었는지도 봅니다.
• 매매 경위 정리 - 매매계약서, 대금 지급 내역, 시세 자료를 보관합니다. 사해행위 주장에 대비한 자료입니다.
• 통지 대응 - 가압류채권자의 요구가 오면 말소 후 취득 사실을 서면으로 답합니다. 대금을 다시 지급하지 않습니다.
• 소송 대응 - 가압류채권자가 소를 내면 96다42307 판결 법리와 등기 순서로 다툽니다. 사해행위 주장이면 선의를 입증합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매매가 가압류 취소 전에 이미 계약·잔금까지 진행됐거나 매도인과 특수관계인 경우에는 계약서와 대금 흐름을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 가압류 취소와 부동산 거래를 둘러싼 제3자이의·사해행위 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가압류가 말소된 뒤 산 집은 안전한가요?
  말소가 가압류 취소 재판의 집행으로 이뤄졌고 그 뒤 소유권이전등기를 마쳤다면 원칙적으로 안전합니다. 대법원 1998. 10. 13. 선고 96다42307 판결은 이런 매수인은 보전처분의 제한을 받지 않고 소유권 취득으로 대항할 수 있다고 했습니다.
• 가압류채권자가 상소하면 다시 묶이나요?
  상소법원이 취소결정을 취소하면 가압류를 다시 집행할 수 있지만, 이미 제3자에게 소유권이 넘어갔다면 채무자 재산이 아니어서 그 부동산에 다시 가압류하기 어렵습니다. 같은 판결은 이 경우 보전처분 신청의 이익이 없어진다고 보았습니다.
• 가압류 취소결정은 바로 효력이 생기나요?
  법원은 취소결정을 하면서 채권자가 고지를 받은 날부터 2주를 넘지 않는 범위에서 일정 기간이 지나야 효력이 생긴다고 선언할 수 있습니다. 이런 선언이 있으면 그 기간이 지난 뒤에 말소되므로 말소일을 확인합니다.
• 말소 전에 계약하고 말소 뒤 등기했어요.
  판결은 말소 이후 소유권이전등기를 마친 사람을 기준으로 판단했습니다. 계약일이 말소 전이더라도 이전등기가 말소 뒤라면 같은 법리가 적용될 여지가 크지만, 가압류가 살아 있을 때 계약한 사정은 사해행위 판단에서 악의로 볼 자료가 될 수 있습니다.
• 가압류채권자가 사해행위라고 하면요?
  매도인이 빚을 피하려고 헐값에 팔았고 매수인도 이를 알았다면 사해행위 취소 소송을 당할 수 있습니다. 매수인은 시세에 맞는 대금을 실제로 치렀고 채권자를 해하는 사정을 몰랐다는 점을 매매계약서와 송금 내역으로 입증합니다.
• 예전의 가압류취소판결과 지금은 다른가요?
  예전에는 이의 사건을 판결로 재판하는 경우가 있었지만, 현행법은 이의신청과 취소신청에 대한 재판을 결정으로 합니다. 이름은 달라도 취소 재판의 집행으로 가압류등기가 말소된다는 구조는 같습니다.

비슷한 상황

• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 오래된 채권으로 갑자기 압류가 들어왔습니다
• 제 재산이 아닌데 압류가 들어왔습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성