가처분

중도금까지 냈는데 매도인이 남에게 가등기, 본등기를 막는 가처분이 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 가등기에 기한 본등기를 금지하는 가처분은 등기할 사항이 아니어서 신청할 수 없습니다. 대법원 78마282 결정은 본등기가 가등기상 권리의 처분이 아니라고 보았고, 대신 가등기상 권리의 처분금지가처분은 허용됩니다. 지금은 가등기가 허위이거나 이중매매 가담인지부터 확인하십시오.

본등기 금지 가처분이 안 된다고 해서 손쓸 방법이 없는 것은 아닙니다. 가등기상 권리 자체를 묶는 가처분은 할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

U씨는 2025년 3월 매도인에게서 단독주택을 8억원에 사기로 하고 계약금 8,000만원과 중도금 3억원을 냈습니다. 잔금을 앞둔 2025년 6월 등기부를 떼어 보니, 매도인이 다른 사람 앞으로 소유권이전청구권 보전 가등기를 해 준 상태였습니다. 가등기권자가 본등기를 하면 U씨는 집을 넘겨받지 못할 상황입니다. U씨는 가등기권자가 본등기를 하지 못하게 막는 가처분을 신청할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가등기에 기한 본등기를 금지하는 가처분을 할 수 있나요?

할 수 없습니다. 가등기에 기해 본등기를 하는 것은 가등기로 순위가 보전된 권리를 취득하는 것이지, 가등기상 권리를 처분하는 것이 아닙니다. 대법원 1978. 10. 14. 자 78마282 결정은 이런 이유로 본등기 금지 가처분은 등기할 사항이 아니라고 보았고, 설령 그런 가처분등기가 되더라도 효력이 없다는 것이 실무입니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「부동산등기법」도 등기할 수 있는 권리의 보존·이전·설정·변경·처분의 제한 또는 소멸만을 등기 대상으로 정하므로 결론은 같습니다. 등기할 것이 아닌 사건의 신청은 각하됩니다.

가등기권자가 본등기를 하면 매수인 권리는 어떻게 되나요?

가등기에 기한 본등기의 순위는 가등기의 순위를 따릅니다. 그래서 가등기 뒤에 매수인이 처분금지가처분이나 소유권이전등기를 해 두어도, 가등기권자가 본등기를 하면 등기관이 가등기 뒤의 등기를 직권으로 말소합니다. 매수인이 먼저 계약하고 중도금을 냈다는 사정만으로는 가등기를 이길 수 없습니다.

그러면 매수인은 어떤 가처분을 할 수 있나요?

가등기상 권리의 양도나 그 밖의 처분을 금지하는 가처분은 할 수 있습니다. 위 78마282 결정도 가등기상 권리 자체의 처분금지는 등기할 수 있는 처분의 제한에 해당한다고 보았습니다. 이 가처분의 전제로 매수인에게 가등기 말소를 구할 권리가 있어야 하므로, 가등기가 무효라는 사정이 필요합니다.

가등기가 무효라고 다툴 수 있는 경우는 언제인가요?

매도인과 가등기권자가 짜고 허위로 가등기를 했거나, 가등기권자가 매도인의 이중매매에 적극 가담했다면 가등기 원인행위가 무효입니다. 통정한 허위의 의사표시는 무효이고, 배임행위에 적극 가담한 이중매매는 반사회질서 법률행위로 무효가 됩니다. 이 경우 매수인은 매도인을 대위해 가등기 말소를 청구할 수 있습니다.

가등기 본등기 대응 순서

• 가등기 내용 확인 - 등기원인, 접수일, 가등기권자를 확인합니다. 매매예약인지 담보 목적인지도 봅니다.
• 무효 사유 조사 - 가등기권자와 매도인의 관계, 대가 지급 여부, 이중매매 인식 여부를 확인합니다. 허위나 배임 가담이 있어야 다툴 수 있습니다.
• 가등기상 권리 처분금지가처분 - 가등기권자가 권리를 넘기지 못하게 묶습니다. 본등기 자체를 막는 가처분은 안 됩니다.
• 가등기 말소 청구 소송 - 매도인을 대위해 가등기 말소를 청구하고, 매도인에게는 소유권이전등기를 청구합니다.
• 대금 반환·손해배상 검토 - 가등기가 유효하면 매도인에게 계약 해제와 계약금·중도금 반환, 손해배상을 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가등기가 채권담보 목적이라면 가등기담보 관계 법률에 따른 청산 절차가 문제되므로 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 이중매매 분쟁과 가처분, 등기 말소 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 본등기 금지 가처분이 왜 안 되나요?
  등기할 사항이 아니기 때문입니다. 대법원 1978. 10. 14. 자 78마282 결정은 가등기에 기한 본등기는 순위가 보전된 권리의 취득이고 가등기상 권리의 처분이 아니므로, 본등기 금지 가처분은 등기할 사항이 아니라고 보았습니다. 부동산등기법 제29조 제2호에 따라 이런 등기 신청은 각하됩니다.
• 가등기 뒤에 한 내 가처분은 어떻게 되나요?
  가등기권자가 본등기를 하면 직권으로 말소됩니다. 부동산등기법 제91조는 본등기의 순위가 가등기의 순위에 따른다고 정하고, 제92조 제1항은 등기관이 가등기에 의해 보전되는 권리를 침해하는 가등기 이후의 등기를 직권으로 말소하도록 정합니다. 매수인의 처분금지가처분도 여기에 해당합니다.
• 가등기상 권리 처분금지가처분은 무슨 효과가 있나요?
  가등기권자가 가등기상 권리를 다른 사람에게 넘기는 것을 막습니다. 78마282 결정은 가등기상 권리 자체의 처분을 금지하는 가처분은 등기할 수 있는 처분의 제한이라고 보았습니다. 가등기 말소 소송 중 권리가 제3자에게 넘어가 소송이 복잡해지는 것을 막는 데 씁니다. 민사집행법 제300조 제1항이 요건을 정합니다.
• 가등기가 허위라면 누가 말소를 청구하나요?
  매수인이 매도인을 대위해 청구할 수 있습니다. 민법 제404조 제1항은 채권자가 자기 채권을 보전하기 위해 채무자의 권리를 행사할 수 있다고 정합니다. 매수인은 매도인에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위해, 매도인이 가등기권자에게 가진 가등기 말소청구권을 대신 행사합니다.
• 이중매매 가담은 어떻게 증명하나요?
  가등기권자가 앞선 매매를 알고 매도인의 배임에 적극 가담한 정황을 보여야 합니다. 민법 제103조의 반사회질서 무효는 단순히 앞선 계약을 알았다는 것만으로는 부족하고, 매도인에게 이중매매를 권유하거나 헐값에 넘겨받는 등 적극 가담이 필요하다고 봅니다. 가등기 대가와 관계를 조사합니다.
• 가등기가 유효하면 매수인은 무엇을 청구하나요?
  매도인에게 계약 해제와 대금 반환, 손해배상을 청구합니다. 매도인이 가등기권자에게 본등기를 해 주면 매수인에 대한 소유권이전의무가 이행불능이 되어 계약을 해제할 수 있습니다. 계약금과 중도금 반환을 확보하려면 매도인의 다른 재산에 가압류를 해 두는 것이 좋습니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
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