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빌려준 돈 담보로 가등기를 해 뒀는데 나중에 걸린 국세 압류보다 먼저인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 담보 목적 가등기를 국세의 법정기일(결정·고지된 세금은 납부고지서 발송일)보다 먼저 마쳤다면 그 가등기로 담보된 채권이 국세보다 우선합니다. 다만 그 재산에 부과된 상속세·증여세·종합부동산세는 가등기보다 앞서고, 담보 가등기는 본등기를 해도 뒤의 압류등기를 지울 수는 없습니다. 지금은 가등기 접수일과 체납 국세의 납부고지서 발송일부터 비교하십시오.

「조세는 모든 채권에 우선한다」는 말만 믿고 채권 회수를 포기할 필요는 없습니다. 담보를 먼저 잡아 두었다면 순위가 뒤집힐 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 6월 지인에게 6,000만원을 빌려주면서 지인 소유 빌라에 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권 가등기를 했습니다. 지인은 2025년 종합소득세를 체납했고, 세무서는 2025년 11월 납부고지서를 보낸 뒤 2026년 5월 그 빌라를 압류했습니다. A씨는 세금이 무조건 먼저라는 말을 듣고 채권을 회수할 수 있는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

담보 가등기와 국세 중 무엇이 먼저인가요?

법정기일을 기준으로 정합니다. 국세는 원칙적으로 다른 채권에 우선하지만, 법정기일 전에 가등기 담보권이 설정된 재산을 매각해 국세를 징수하는 경우에는 그 가등기로 담보된 채권이 국세보다 먼저 변제됩니다. 여기서 가등기 담보권은 채무불이행을 정지조건으로 한 대물변제 예약에 따라 채권 담보 목적으로 마친 가등기를 말합니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「국세기본법」의 규정입니다.

법정기일은 신고로 확정되는 세금은 신고일, 세무서가 결정·경정해 고지한 세금은 납부고지서 발송일입니다. 가등기가 이 날짜보다 앞서면 가등기 채권이 먼저입니다.

가등기보다 늦게 고지된 세금인데도 국세가 앞서는 경우가 있나요?

있습니다. 그 재산 자체에 부과된 상속세, 증여세, 종합부동산세는 가등기 담보권보다 우선합니다. 채무자가 그 부동산을 상속이나 증여로 받았다면 관련 세금이 가등기보다 늦게 고지됐더라도 먼저 징수됩니다. 원안 당시에는 이 범위를 제5항에서 규정했으나 현행법은 제3항에 두고 있습니다.

반대로 가등기가 법정기일 뒤에 마쳐졌다면, 재산을 압류한 날 이후에 가등기에 따른 본등기를 하더라도 국세가 가등기 채권보다 우선합니다.

본등기를 하면 국세 압류등기를 지울 수 있나요?

담보 가등기라면 지울 수 없습니다. 대법원 1998. 10. 7.자 98마1333 결정은 국세 압류등기 전에 마친 소유권이전청구권 가등기가 매매예약에 따른 순위보전 가등기라면 본등기 후 뒤의 압류등기는 말소되어야 하지만, 채무 담보를 위한 담보 가등기라면 본등기를 해도 담보적 효력에 그쳐 압류등기가 유효하게 남는다고 판단했습니다. 담보 가등기인지는 등기부의 등기원인 문구가 아니라 실제로 채권 담보 목적이었는지로 가립니다.

그래서 담보 가등기권자는 본등기로 압류를 지우는 방법보다, 공매 절차에서 우선순위에 따라 배분을 받는 방법으로 채권을 회수하게 됩니다.

가등기 담보권자 대응 순서

• 가등기 성격 확인 - 차용증과 가등기 설정 경위로 담보 목적인지 확인합니다. 우선순위와 압류 말소 가능성이 갈립니다.
• 법정기일 비교 - 가등기 접수일과 체납 국세의 신고일·납부고지서 발송일을 비교합니다.
• 당해세 확인 - 그 부동산에 부과된 상속세·증여세·종합부동산세가 있는지 확인합니다.
• 배분요구 - 공매가 진행되면 배분요구의 종기까지 채권을 신고합니다.
• 배분계산서 점검 - 배분계산서 원안을 열람해 순위가 맞는지 확인하고 필요하면 이의합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가등기 설정 당시 채무자와 특수관계였거나 채무자가 이미 체납 상태였다면 거짓 계약 추정 문제가 생길 수 있어 계약 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 조세채권과 담보권의 우선순위를 둘러싼 배분 다툼과 공매 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 법정기일은 어떻게 확인하나요?
  국세기본법 제35조 제2항에 따라 신고로 확정되는 세금은 신고일, 세무서가 결정·경정해 고지한 세금은 납부고지서 발송일이 법정기일입니다. 채권자는 이 날짜를 알기 어려우므로 공매 절차에서 배분계산서 원안과 교부청구서를 열람해 확인하는 것이 보통입니다.
• 상속세나 증여세도 가등기보다 뒤인가요?
  아닙니다. 국세기본법 제35조 제3항은 해당 재산에 부과된 상속세, 증여세, 종합부동산세를 가등기 담보권으로 담보된 채권보다 우선하도록 정합니다. 채무자가 그 부동산을 상속이나 증여로 받았다면 가등기보다 늦게 고지된 세금이라도 먼저 징수될 수 있습니다.
• 가등기가 법정기일보다 늦으면 어떻게 되나요?
  국세가 앞섭니다. 국세기본법 제35조 제4항은 법정기일 후에 가등기를 마친 재산을 매각하는 경우, 압류한 날 이후에 가등기에 따른 본등기가 이루어지더라도 국세가 가등기로 담보된 채권보다 우선한다고 정합니다. 본등기를 서둘러도 순위는 바뀌지 않습니다.
• 등기원인이 매매예약이면 순위보전 가등기인가요?
  그렇지 않습니다. 대법원 1998. 10. 7.자 98마1333 결정은 담보 가등기인지 여부가 등기부상 원인이 매매예약인지 대물변제예약인지라는 형식이 아니라 실제로 채권 담보 목적이었는지로 결정된다고 보았습니다. 돈을 빌려주고 한 가등기라면 매매예약으로 적혀 있어도 담보 가등기입니다.
• 세무서가 압류 사실을 알려 주나요?
  알려야 합니다. 국세기본법 제35조 제5항은 세무서장이 가등기 담보권이 설정된 재산을 압류하거나 공매할 때 그 사실을 가등기권리자에게 지체 없이 통지하도록 정합니다. 통지를 받으면 공매 일정과 배분요구의 종기를 확인해 채권을 신고해야 합니다.
• 채무자와 가족 관계면 문제가 되나요?
  될 수 있습니다. 국세기본법 제35조 제6항은 납세자가 법정기일 전 1년 안에 특수관계인과 가등기 설정계약 등을 한 경우 짜고 한 거짓 계약으로 추정하고, 세무서장이 그 취소를 법원에 청구할 수 있도록 정합니다. 실제 금전 대여를 보여 주는 이체 내역이 필요합니다.

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