배당

같은 거래처 빚으로 근저당을 네 번 잡았으면 경매대금은 첫 빚부터 갚나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 같은 거래관계에서 생긴 빚을 담보하려고 같은 부동산에 순위가 다른 근저당권을 여러 개 설정했다면, 경매대금이 빚 전부를 갚지 못할 때 그 돈은 민법의 변제충당 방법으로 어느 빚에 충당할지 정합니다. 대법원은 이 경우 경매대금을 당연히 1순위 근저당 설정 때 생긴 빚부터 갚는 것은 아니라고 보았습니다. 지금은 거래처와의 물품대금 채무를 발생일·이행기·이자율별로 나눈 목록부터 만들어 두십시오.

근저당 순위가 몇 번이든 같은 거래의 빚이라면 1순위 설정 당시의 빚이 먼저 없어진다고 전제하고 계산할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 2023년부터 도매업체에서 정기적으로 원자재를 공급받아 왔습니다. 대금이 계속 밀리자 도매업체의 요구로 2024년 1월부터 2025년 3월까지 네 차례에 걸쳐 I씨 소유 공장 부지에 순위가 다른 근저당권을 설정해 주었습니다. 2025년 11월 도매업체가 경매를 신청했는데 예상 매각대금이 밀린 물품대금 전부에 못 미칩니다. I씨는 경매대금이 1순위 근저당을 설정할 때 생긴 대금부터 갚는 것인지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

같은 거래의 빚으로 설정한 여러 근저당권은 무엇을 담보하나요?

각 근저당권이 같은 거래관계에서 생긴 빚 전부를 자기 한도액 범위에서 담보합니다. 근저당권은 담보할 채무의 한도액만 정하고 채무 확정을 장래로 미뤄 설정하는 저당권입니다. 그래서 1순위 근저당권이 1순위 설정 당시의 빚만, 4순위 근저당권이 그 뒤에 생긴 빚만 담보하는 구조가 아닙니다.

대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다51579 판결은 동일한 당사자가 동일한 목적물에 동일한 거래관계로 생기는 채무를 담보하려고 순위가 다른 여러 근저당권을 설정했다면, 각 근저당권은 그 거래관계에서 생긴 여러 채무 전액을 각 한도 범위에서 담보한다고 보았습니다.

경매대금이 모자라면 어느 빚부터 갚아지나요?

민법의 변제충당 방법으로 정합니다. 위 판결은 경매대금이 채무 전액을 만족시키지 못하면 변제충당 방법으로 그 대금 수령으로 소멸할 채무를 정해야 하고, 경매대금을 당연히 선순위 근저당 설정 때 발생한 채무에 먼저 충당할 것은 아니라고 판단했습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」의 충당 규정이 그대로 적용됩니다.

변제충당은 먼저 당사자의 합의나 지정에 따릅니다. 변제자가 지정하지 않으면 변제받는 자가 지정할 수 있고, 변제자가 즉시 이의하면 그 지정은 효력이 없습니다. 다만 경매처럼 강제로 받는 경우에는 당사자 한쪽의 지정보다 법정충당이 적용된다고 보는 것이 일반적입니다.

법정충당은 어떤 순서로 하나요?

이행기가 된 채무, 채무자에게 변제이익이 많은 채무, 이행기가 먼저 온 채무 순서이고, 이 모든 사정이 같으면 채무액에 비례해 충당합니다. 이자율이 높은 채무, 보증인이나 담보가 붙은 채무처럼 채무자가 먼저 없애는 것이 유리한 채무가 변제이익이 많은 채무입니다.

비용·이자·원본이 함께 있으면 비용, 이자, 원본 순서로 충당합니다. 원본만 먼저 줄이는 방식으로 계산한 배당표라면 다툴 수 있습니다.

여러 근저당 경매대금 충당 대응 순서

• 채무 목록 작성 - 물품대금을 발생일, 이행기, 이자율, 보증 여부별로 나눕니다. 법정충당 순서를 적용할 기초 자료입니다.
• 근저당 설정 계약 확인 - 각 근저당의 피담보채무 범위가 같은 거래관계인지 설정계약서로 확인합니다. 범위가 다르면 판단이 달라집니다.
• 충당 합의 확인 - 거래처와 충당 순서를 따로 약정한 적이 있는지 확인합니다. 약정이 있으면 그에 따릅니다.
• 배당표 검토 - 채권계산서의 충당 내역이 법정충당과 맞는지 대조합니다. 비용·이자·원본 순서도 확인합니다.
• 배당이의 - 충당 방법이 잘못됐으면 배당기일에 이의하고 배당이의의 소를 냅니다. 기일에 출석하지 않으면 이의 기회를 잃습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 근저당권마다 피담보채무의 범위를 다르게 정했거나 여신거래약정서에 충당 순서 특약이 있으면 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당이의와 근저당 피담보채무 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 1순위 근저당은 첫 거래 빚만 담보하나요?
  같은 거래관계라면 그렇지 않습니다. 대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다51579 판결은 동일 당사자가 동일 목적물에 동일 거래관계의 채무를 담보하려고 순위가 다른 여러 근저당권을 설정하면 각 근저당권이 그 거래에서 생긴 채무 전액을 각 한도 범위에서 담보한다고 보았습니다.
• 경매대금은 어떤 기준으로 빚에 충당하나요?
  민법의 변제충당 방법으로 정합니다. 당사자 합의가 있으면 그에 따르고, 없으면 이행기가 된 채무, 채무자에게 변제이익이 많은 채무, 이행기가 먼저 온 채무 순서로 충당하며, 모두 같으면 채무액에 비례합니다.
• 변제이익이 많은 채무란 무엇인가요?
  채무자가 먼저 없애는 것이 더 유리한 채무입니다. 이자율이 높은 채무, 지연손해금 비율이 높은 채무, 보증인이나 다른 담보가 붙어 있어 남겨 두면 불이익이 큰 채무가 여기에 해당할 수 있습니다. 구체적 판단은 채무별 조건을 비교해서 합니다.
• 이자와 원금은 어느 것부터 갚아지나요?
  비용, 이자, 원본 순서입니다. 민법 제479조 제1항은 변제자가 채무 전부를 소멸시키지 못한 급여를 한 때에는 비용, 이자, 원본의 순서로 충당해야 한다고 정합니다. 경매대금 배당에서도 이 순서가 기준이 되므로 원본부터 줄인 계산은 다툴 수 있습니다.
• 채권자가 마음대로 충당할 채무를 정할 수 있나요?
  변제자가 지정하지 않으면 변제받는 자가 지정할 수 있지만, 변제자가 즉시 이의하면 효력이 없습니다. 경매처럼 강제로 받는 경우에는 한쪽 지정보다 법정충당이 적용된다고 보는 것이 일반적이므로 채권자 계산서를 그대로 받아들일 필요는 없습니다.
• 충당이 잘못됐다면 어떻게 다투나요?
  배당기일에 출석해 배당표에 이의하고, 이후 정해진 기간 안에 배당이의의 소를 제기해야 합니다. 소송에서는 채무별 발생일·이행기·이자율 자료와 법정충당 순서에 맞춘 계산표를 제출합니다. 기일에 출석하지 않으면 배당표대로 확정됩니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다

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