빌려준 돈·보증

근저당 설정 계약서에 인쇄된 연대보증 문구 때문에 처남 외상값을 다 갚아야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

그 인쇄 문구만으로 연대보증인이 되지는 않고, 연대보증 의사가 없었고 회사가 설명하지 않았다면 근저당권 범위를 넘는 외상값 책임을 다툴 수 있습니다. 대법원 94다13107 판결과 약관법 제3조 제4항이 근거이고, 2016년 2월 4일 이후의 근보증은 보증 한도액을 서면으로 특정해야 효력이 있습니다. 지금은 계약서 원본의 제목과 보증 조항 위치부터 확인하십시오.

근저당권이 설정된 집을 먼저 팔거나 담보를 풀어 달라고 회사와 협상해야만 연대보증 책임을 다툴 수 있는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023. 5. 처남 B씨가 가전회사와 대리점계약을 맺을 때 회사가 인쇄해 온 「근저당권설정계약서」의 근저당권설정자란에 서명·날인하고, 자기 아파트에 근저당 한도액 1억 5,000만원의 근저당권을 설정해 주었습니다. B씨가 사업이 어려워져 외상대금 2억원을 갚지 못하자, 회사는 2026. 8. 계약서 제14조의 「근저당권설정자는 채무자의 모든 채무에 대하여 연대보증책임을 진다」는 인쇄 문구를 근거로 A씨에게 2억원 전액을 청구했습니다. 계약서 어디에도 「연대보증계약서」라는 제목이나 「연대보증인」 표시는 없었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

근저당 계약서의 인쇄된 연대보증 문구만으로 연대보증인이 되나요?

그 문구만으로 곧바로 연대보증인이 되지는 않습니다. 근저당권설정계약과 연대보증계약은 별개의 계약이어서, 계약 당시 연대보증할 의사가 있었는지와 회사가 그 조항을 설명했는지를 따져 연대보증계약이 없었다고 볼 특별한 사정이 있으면 책임을 부정할 수 있습니다. 대법원 1994. 9. 30. 선고 94다13107 판결은 부동문자로 된 근저당권설정계약서에 연대보증 조항이 있고 서명란에 「근저당권설정자 겸 연대보증인」이라고까지 적혀 있던 사안에서도 그 기재만으로 연대보증을 인정한 원심을 파기했습니다.

근저당권설정자는 담보로 제공한 부동산 범위에서만 책임을 지는 물상보증인입니다. 인적 책임인 연대보증까지 지우려면 그 의사가 따로 확인되어야 합니다.

약관 설명을 듣지 못했다면 그 조항을 빼달라고 할 수 있나요?

있습니다. 회사가 미리 인쇄해 둔 양식의 조항은 약관이고, 연대보증 책임을 지우는 조항은 계약의 중요한 내용이므로 회사가 설명하지 않았다면 그 조항을 계약 내용으로 주장할 수 없습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「약관의 규제에 관한 법률」은 사업자에게 약관의 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명할 의무를 지웁니다.

2016년 이후 보증계약은 무엇이 달라졌나요?

2016. 2. 4.부터 시행된 민법 개정으로 보증은 보증인의 기명날인이나 서명이 있는 서면으로 의사가 표시되어야 효력이 생깁니다. 또 장래의 불확정한 채무 전부를 보증하는 근보증은 보증하는 채무의 한도액을 서면으로 특정하지 않으면 효력이 없습니다.

「채무자가 부담하게 될 모든 채무」에 대해 연대보증한다는 조항은 근보증에 해당합니다. 근저당권의 근저당 한도액 1억 5,000만원은 담보물로 책임지는 한도일 뿐 보증채무의 한도액이 아니므로, 보증 한도액이 따로 적혀 있지 않다면 근보증 자체가 무효라고 다툴 수 있습니다. 원안이 들었던 보증인 보호를 위한 특별법의 서면 요건 조항(제3조)은 2015. 2. 3. 삭제되어 민법으로 옮겨졌고, 이 특별법은 기업이 영위하는 사업과 관련된 타인의 채무 보증에는 적용되지 않습니다.

근저당 연대보증 청구 대응 순서

• 계약서 원본 확인 - 제목, 당사자 표시, 보증 조항의 위치와 글씨체를 확인합니다. 인쇄된 일반 조항 속에 끼어 있으면 약관으로 다툴 근거가 됩니다.
• 설명 여부 정리 - 서명 당시 누가 무엇을 설명했는지, 연대보증이라는 말을 들었는지 적어 둡니다. 설명이 없었다는 사정은 연대보증 의사 부정의 핵심 사실입니다.
• 보증 한도액 기재 확인 - 계약서에 보증채무의 한도액이 따로 적혀 있는지 봅니다. 없으면 근보증 무효를 주장할 수 있습니다.
• 담보 책임 범위 계산 - 근저당권의 근저당 한도액과 아파트 시세를 비교합니다. 물상보증 책임은 담보물 가치 범위로 한정됩니다.
• 답변서 제출 - 소송이 제기되면 연대보증계약 불성립, 약관 편입 배제, 근보증 무효를 함께 주장합니다. 주장 순서를 정해 두어야 입증이 흐트러지지 않습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서 별지에 연대보증인 서명란이 따로 있거나 회사 직원이 보증 내용을 설명한 녹취가 있다면 문서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 보증채무 이행청구 소송과 근저당권 말소 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 서명란에 연대보증인이라고 적혀 있으면요?
  더 불리하지만 그것만으로 결론이 나지는 않습니다. 대법원 1994. 9. 30. 선고 94다13107 판결은 서명란에 「근저당권설정자 겸 연대보증인」이라고 적힌 사안에서도 보증 의사, 채권자가 인적 담보를 요구했는지, 조항 설명 여부를 심리해야 한다고 보았습니다.
• 약관 설명을 들었는지는 누가 증명하나요?
  설명의무는 사업자에게 있으므로 회사가 중요한 내용을 설명했다는 사정을 증명하는 쪽이 됩니다. 약관의 규제에 관한 법률 제3조 제4항은 설명의무를 위반해 체결한 경우 그 약관을 계약 내용으로 주장할 수 없다고 정합니다. 서명 당시 상황을 구체적으로 적어 두면 반박에 도움이 됩니다.
• 근보증에서 보증 한도액은 어떻게 적어야 하나요?
  보증하는 채무의 한도액을 보증인의 서명이나 기명날인이 있는 서면에 구체적 금액으로 적어야 합니다. 민법 제428조의3 제2항은 한도액을 서면으로 특정하지 않은 근보증계약은 효력이 없다고 정합니다. 「모든 채무」처럼 한도 없이 적힌 조항은 이 요건을 채우지 못합니다.
• 2016년 전에 서명한 계약서도 같은가요?
  다릅니다. 보증 방식과 근보증 한도액 요건을 정한 민법 제428조의2·제428조의3은 2016. 2. 4.부터 시행되었으므로, 그 전에 체결한 계약에는 연대보증 의사와 약관 설명 여부로 다투어야 합니다. 계약서 작성일을 먼저 확인해야 하는 이유입니다.
• 보증인 보호를 위한 특별법이 적용되나요?
  대리점 거래처럼 기업이 영위하는 사업과 관련된 타인의 채무를 보증한 경우에는 적용되지 않습니다. 보증인 보호를 위한 특별법 제2조 제1호 가목이 이를 보증인 정의에서 제외합니다. 이런 경우에도 민법의 보증 방식 규정은 그대로 적용됩니다.
• 연대보증이 인정되지 않으면 무엇을 책임지나요?
  근저당권이 설정된 부동산으로 근저당 한도액 범위에서만 책임을 집니다. 민법 제357조 제1항에 따라 근저당권은 한도액만 정하고 채무 확정을 장래로 미루는 담보이므로, 회사는 경매로 한도액 한도 안에서 우선변제를 받을 수 있을 뿐 나머지를 다른 재산에서 받을 수는 없습니다.
• 약관 문구의 뜻이 애매하면 어떻게 해석하나요?
  고객에게 유리하게 해석합니다. 약관의 규제에 관한 법률 제5조 제2항은 약관의 뜻이 명백하지 않은 경우 고객에게 유리하게 해석해야 한다고 정합니다. 연대보증 범위가 근저당 한도액 안인지 전액인지 애매하게 적혀 있다면 좁은 쪽으로 해석하자고 주장할 수 있습니다.

비슷한 상황

• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?
• 납품은 끝났는데 대금을 주지 않습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성