배당

근저당권자인 제가 공매로 낙찰받았는데 배분받을 돈과 대금을 상계할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 근저당권자가 공매로 낙찰받아도 배분받을 채권으로 매수대금을 임의로 상계할 수는 없고, 2024년 7월 1일 이후 공매공고된 사건이면 차액납부를 신청해 배분받을 금액을 뺀 나머지만 낼 수 있습니다. 대법원은 배분 순위와 금액이 배분계산서 작성 때 확정되므로 상계를 허용하지 않았고, 현행 국세징수법은 이 문제를 매각결정기일 전 차액납부 신청 제도로 풀었습니다. 지금은 공매공고일과 매각결정기일부터 확인하십시오.

전액을 마련하려고 급히 대출을 받을 필요가 없을 수 있습니다. 차액납부가 허용되면 배분받을 금액만큼 덜 내고 배분기일에 정산합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 사업자에게 2억원을 빌려주고 그 사업자 소유 상가에 근저당권을 설정했습니다. 채무자가 2024년 12월 부가가치세를 체납해 세무서가 2025년 10월 공매공고를 냈고, A씨는 2026년 3월 2억 5,000만원에 최고가 매수신청을 했습니다. A씨는 근저당권이 국세 법정기일보다 앞서 배분받을 돈이 대부분인데 매수대금 전액을 먼저 내야 하는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

배분받을 채권으로 매수대금을 상계할 수 있나요?

스스로 상계할 수는 없습니다. 대법원 1996. 4. 23. 선고 95누6052 판결은 체납처분 절차에서 국세와 다른 채권 사이의 우선순위는 배분계산서를 작성할 때 비로소 확정되므로, 국세 법정기일보다 앞서 근저당권을 설정한 사람이 매수인이 되더라도 매수대금 납부기일에는 배분액이 확정되지 않아 배분받을 채권으로 매수대금과 상계할 수 없다고 판단했습니다. 그 사안에서는 상계를 고집하다 대금을 내지 않아 매각결정이 취소됐습니다.

그렇다면 지금은 어떤 방법이 있나요?

차액납부 제도가 생겼습니다. 공매재산에 저당권이나 대항력 있는 임차권 등을 가진 매수신청인은 매각결정기일 전까지 자신에게 배분될 금액을 뺀 금액만 매수대금으로 내겠다고 신청할 수 있습니다. 세무서장은 매각결정을 하면서 허용 여부를 함께 결정해 통지합니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「국세징수법」의 제도로, 원안 당시에는 없었습니다.

이 규정은 2024. 7. 1. 이후 공매공고를 하는 경우부터 적용됩니다. 그 전에 공매공고된 사건이라면 원안과 판례대로 매수대금 전액을 먼저 내고 배분을 받아야 합니다.

차액납부가 거절되는 경우도 있나요?

있습니다. 배분요구의 종기까지 배분요구를 하지 않아 배분받을 자격이 없는 경우, 배분받으려는 채권이 압류·가압류되어 지급이 금지된 경우, 배분순위상 실제로 배분받을 금액이 없는 경우에는 허용하지 않을 수 있습니다. 근저당권자라도 배분요구 여부와 채권 압류 여부를 먼저 확인해야 합니다.

차액납부가 허용되면 언제 무엇을 내나요?

대금납부기한 대신 배분기일에 차액을 냅니다. 세무서장은 허용 결정일부터 30일 이내에서 배분기일을 정해 배분하고, 배분계산서 원안은 배분기일 7일 전까지 갖춰 둡니다. 다른 채권자가 내 배분액에 이의를 제기하면 이의가 제기된 금액도 배분기일에 내야 합니다. 배분기일에 차액이나 이의 금액을 내지 않으면 매각결정이 취소됩니다.

근저당권자 공매 매수 대응 순서

• 공매공고일 확인 - 공고일이 2024. 7. 1. 이후인지 봅니다. 차액납부 적용 여부가 갈립니다.
• 우선순위 확인 - 근저당권 설정일과 국세 법정기일을 비교합니다. 법정기일보다 앞서야 국세보다 먼저 배분됩니다.
• 배분요구 점검 - 배분요구의 종기까지 필요한 배분요구를 했는지 확인합니다.
• 차액납부 신청 - 매각결정기일 전까지 세무서장에게 신청합니다.
• 배분기일 대비 - 배분계산서 원안을 열람하고, 이의 금액에 대비한 자금을 준비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 당해세나 임금채권처럼 근저당권보다 앞설 수 있는 채권이 있거나 여러 필지를 한꺼번에 공매하는 경우에는 배분 예상표를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공매 매각결정과 배분에 관한 불복, 집행정지 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상계를 주장하며 대금을 안 내면 어떻게 되나요?
  매각결정이 취소될 수 있습니다. 대법원 1996. 4. 23. 선고 95누6052 판결 사안에서도 매수인이 상계를 주장하며 대금을 내지 않자 세무서가 납부를 최고한 뒤 매각결정을 취소했고, 법원은 이를 적법하다고 보았습니다. 현행 국세징수법 제86조 제3호도 촉구 후 미납 시 매각결정을 취소하도록 정합니다.
• 차액납부는 누가 신청할 수 있나요?
  국세징수법 제84조의2 제1항에 따라 공매재산에 저당권이나 대항력 있는 임차권 등을 가진 매수신청인으로서 대통령령이 정하는 사람이 신청할 수 있습니다. 매각결정기일 전까지 관할 세무서장에게 신청해야 하고, 세무서장은 매각결정 때 허용 여부를 함께 통지합니다.
• 예전에 공고된 공매에도 차액납부가 되나요?
  안 됩니다. 국세징수법 부칙(법률 제19927호) 제5조는 차액납부 규정을 2024년 7월 1일 이후 공매공고를 하는 경우부터 적용한다고 정합니다. 그 전에 공고된 공매라면 매수대금 전액을 대금납부기한까지 낸 뒤 배분을 받아야 합니다.
• 근저당권이 국세보다 먼저인지 어떻게 아나요?
  국세기본법 제35조 제1항 제3호에 따라 국세의 법정기일 전에 저당권이 설정됐는지로 판단합니다. 법정기일은 신고한 세금은 신고일, 정부가 결정·경정한 세금은 납부고지서 발송일 등입니다. 다만 그 재산에 부과된 상속세·증여세·종합부동산세는 근저당권보다 앞섭니다.
• 대금납부기한은 얼마나 되나요?
  국세징수법 제84조 제5항에 따라 매각결정일부터 7일 이내입니다. 세무서장이 필요하다고 인정하면 30일 범위에서 연장할 수 있습니다. 차액납부가 허용되면 같은 법 제84조의2 제4항에 따라 대금납부기한을 정하지 않고 배분기일에 차액을 냅니다.
• 다른 채권자가 제 배분액에 이의하면요?
  국세징수법 제84조의2 제6항에 따라 이의가 제기된 금액을 배분기일에 납부해야 합니다. 내지 않으면 제86조 제2호에 따라 매각결정이 취소될 수 있습니다. 배분계산서 원안을 배분기일 7일 전부터 열람할 수 있으므로 미리 확인해 자금을 준비하십시오.

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