빌려준 돈·보증

근저당 한도액만 공탁하면 빚이 남아도 근저당을 지울 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 채무가 근저당 한도액보다 많다면 채무자 겸 설정자가 한도액과 지연손해금·집행비용만 공탁해서는 근저당 말소를 청구할 수 없습니다. 판례는 채권 전액을 갚을 때까지 근저당의 효력이 남은 채무에 미치고, 일부공탁은 채권자가 받아들이지 않는 한 효력이 없다고 봅니다. 지금은 원금·이자·지연손해금을 합한 전체 채무액부터 확인하십시오.

등기부에 적힌 한도액까지만 갚으면 근저당이 당연히 풀린다고 생각하실 필요는 없습니다. 채무자 겸 설정자는 전체 채무를 갚아야 말소를 청구할 수 있으므로, 먼저 정확한 채무액부터 받아 두는 것이 순서입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 자기 아파트에 한도액 1억 2천만원의 근저당을 설정하고 1억원을 빌렸습니다. 이자와 연체이자가 쌓여 2025년 12월 채무가 1억 4천만원이 되자, A씨는 한도액 1억 2천만원과 지연손해금, 경매비용만 공탁하고 근저당 말소를 요구했습니다. 채권자는 남은 빚이 있다며 거절했고, A씨는 말소 소송이 가능한지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

근저당 한도액과 이자만 공탁하면 말소를 청구할 수 있나요?

아니요. 채무자의 채무가 근저당 한도액을 넘는 경우 채무자 겸 근저당권설정자가 한도액과 지연손해금, 집행비용만 변제했다면, 채권 전액의 변제가 있을 때까지 근저당권의 효력은 남은 채무에 미치므로 말소를 청구할 수 없다는 것이 판례입니다. 한도액은 채권자가 담보로 우선변제받을 수 있는 한도일 뿐 채무자가 갚을 채무를 줄여 주는 것이 아니기 때문입니다. 채무가 1억 4천만원이고 한도액이 1억 2천만원이라면, 한도액만 공탁해도 남는 2천만원 때문에 근저당은 그대로 남습니다.

변제공탁으로 채무를 면하려면 채무 전액을 공탁해야 하고, 일부공탁은 일부 제공이 유효하다고 볼 특별한 사정이 없으면 채권자가 받아들이지 않는 한 유효한 공탁이 될 수 없습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「민법」 제357조도 근저당은 채무가 확정될 때까지 채무의 소멸이나 이전이 저당권에 영향을 미치지 않는다고 정합니다.

일부공탁이 유효가 되는 예외는 있나요?

공탁금이 채무 총액에 비해 아주 근소하게 부족하면 그 공탁은 신의칙상 유효합니다. 대법원은 채무 4,905만원에 6만 3,700원이 모자란 공탁을 계산 착오에 따른 근소한 차이로 보아 유효하다고 판단했습니다.

처음에 일부만 공탁했더라도 나중에 부족분을 추가로 공탁하면 그때부터 전 채무액에 대한 유효한 공탁이 됩니다. 채권자가 공탁물 수령 의사표시를 하기 전이라면 추가공탁을 하면서 처음 지정한 채무의 내용을 바꾸는 것도 허용됩니다.

채권자가 일부공탁금을 찾아가면 어떻게 되나요?

채권자가 공탁금을 채권의 일부에 충당한다는 이의를 유보하고 수령하면 그 공탁금은 채권 일부의 변제에 충당됩니다. 채무 전체가 소멸하지 않으므로 근저당은 남은 채무를 위해 그대로 남습니다.

반대로 채권자가 아무 이의 없이 공탁금을 찾아가면 공탁서에 적힌 대로 전액 변제를 승낙한 것으로 볼 여지가 생깁니다. 그래서 공탁서의 공탁 원인에는 「채무 전액의 변제」라는 뜻을 분명히 적어 두는 편이 채무자에게 유리합니다. 부동산을 산 제3취득자라면 저당권자에게 그 부동산으로 담보된 채권을 변제하고 저당권 소멸을 청구할 수 있다는 별도 규정이 있습니다.

근저당 말소 공탁 대응 순서

• 채무액 확정 - 원금·약정이자·지연손해금·경매비용을 날짜별로 계산합니다. 채권자 계산서와 대조합니다.
• 변제 제공 - 계산한 전액을 채권자에게 지급하겠다고 알립니다. 거절 사실을 기록으로 남깁니다.
• 전액 공탁 - 수령을 거절하면 전액을 공탁하고 공탁 원인에 전액 변제임을 적습니다. 부족분이 생기면 추가공탁합니다.
• 경매 정지 - 이미 경매가 진행 중이면 공탁서를 근거로 경매 정지를 신청합니다. 매각 전에 해야 합니다.
• 말소 청구 - 채권자가 말소에 응하지 않으면 근저당권설정등기 말소 소송을 냅니다. 공탁서가 핵심 증거입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 채무액 자체에 다툼이 있거나 부동산을 산 제3취득자 또는 물상보증인이 공탁하는 경우라면 등기부와 대출 약정서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 변제공탁·공탁금 출급 다툼과 그에 따른 등기말소·청구이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 일부만 공탁하면 그만큼은 갚은 것인가요?
  원칙적으로 아닙니다. 대법원 85다카1792 판결은 일부변제공탁은 일부 제공이 유효하다고 볼 특별한 사정이 없으면 채권자가 수락하지 않는 한 유효한 공탁이 될 수 없다고 보았습니다. 그 부분 채무도 소멸하지 않습니다.
• 한도액만 갚으면 왜 말소가 안 되나요?
  채무자 겸 설정자에게는 전체 채무를 갚을 의무가 있기 때문입니다. 대법원 80다2712 판결은 한도액과 지연손해금·집행비용만 변제한 경우 남은 채무에 근저당의 효력이 미치므로 말소를 청구할 수 없다고 보았습니다.
• 아주 조금 모자란 공탁도 무효인가요?
  아주 근소하게 부족하면 신의칙상 유효합니다. 대법원 86다카909 판결은 4,905만원 채무에 6만 3,700원이 모자란 공탁을 계산 착오에 따른 근소한 차이로 보아 유효하다고 했습니다. 부족 비율과 경위를 함께 봅니다.
• 부족분을 나중에 더 넣으면 되나요?
  됩니다. 대법원 91다35670 판결은 일부공탁 뒤 부족분을 추가공탁하면 그때부터 전 채무액에 대한 유효한 공탁이 된다고 보았습니다. 채권자가 수령 의사표시를 하기 전이라면 공탁의 목적인 채무 내용을 바꾸는 것도 허용됩니다.
• 채권자가 이의를 달고 찾아가면요?
  채권의 일부에 충당한다는 이의를 유보하고 수령하면 그 공탁금은 채권 일부의 변제에 충당됩니다. 대법원 96다14616 판결의 태도입니다. 채무 전체가 소멸하지 않으므로 근저당은 남은 채무를 위해 남습니다.
• 집을 산 사람도 전액을 갚아야 하나요?
  제3취득자는 다르게 볼 수 있습니다. 민법 제364조는 저당부동산의 소유권 등을 취득한 제3자가 그 부동산으로 담보된 채권을 변제하고 저당권 소멸을 청구할 수 있다고 정합니다. 담보 범위를 넘는 채무까지 갚을 의무는 없다는 것이 일반적 해석입니다.

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