부동산 경매

근저당 경매를 신청했는데 선순위 임차보증금 때문에 경매가 취소될 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 근저당권자가 신청한 경매에서도 신청채권자보다 앞서는 주택임차인의 보증금은 남을 가망을 따지는 선순위 부담에 들어가므로 경매가 취소될 수 있습니다. 민사집행법 제102조는 최저매각가격으로 우선채권과 절차비용을 갚으면 남을 것이 없을 때 신청채권자에게 통지하고, 1주 안에 매수신청과 보증 제공이 없으면 경매를 취소하도록 정합니다. 지금은 법원에서 온 무잉여 통지서의 송달일부터 확인하십시오.

통지를 받았다고 해서 곧바로 채권을 포기할 필요는 없습니다. 보증을 제공하고 매수신청을 하는 길이 법에 열려 있습니다.

이런 상담이 많습니다

2025년 A씨는 돈을 빌려 간 사람의 아파트에 2순위 근저당권을 설정해 두었다가, 변제가 없자 담보권 실행을 위한 경매를 신청했습니다. 두 번 유찰되어 최저매각가격이 3억원대로 내려갔는데, 이 아파트에는 1순위 근저당권 2억원과 1순위 근저당권보다 먼저 전입한 임차인의 보증금 1억5천만원이 있었습니다. 2026년 법원은 A씨에게 남을 가망이 없다는 통지를 보냈고, A씨는 임차보증금까지 계산에 넣는 것이 맞는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

경매 취소 판단에 선순위 임차보증금도 들어가나요?

들어갑니다. 법원이 남을 가망을 계산할 때 보는 「압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담」에는 선순위 근저당권의 피담보채권뿐 아니라, 경매신청채권자보다 먼저 대항력과 우선변제권을 갖춘 주택임차인의 보증금반환채권도 포함됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」은 우선채권의 부담을 매수인이 인수하거나 매각대금으로 그 부담을 갚는 데 모자라지 않는 경우에만 매각하도록 하고 있습니다.

그래서 최저매각가격이 유찰로 낮아질수록 선순위 근저당권 채권액과 선순위 임차보증금, 절차비용을 합한 금액을 밑돌 가능성이 커집니다. 합계액을 밑돌면 법원은 신청채권자에게 그 사실을 통지합니다.

법원이 임차보증금을 빠뜨리고 통지했다면 어떻게 되나요?

법원이 뒤늦게 선순위 임차보증금이 빠진 것을 발견하면 신청채권자에게 새로 통지해야 하고, 신청채권자가 그 보증금까지 갚고 남을 가격으로 매수신고를 하지 않으면 경매절차를 취소해야 합니다. 대법원 1994. 9. 5. 자 94마1205 결정이 이 기준을 밝혔습니다. 당시 적용 조문은 구 민사소송법 제616조였고, 지금은 같은 내용이 민사집행법 제102조에 있습니다.

이미 선순위 근저당권 채권만 기준으로 가격을 정해 매수신고를 했더라도 그것으로 끝나지 않습니다. 새 통지를 받은 날부터 다시 1주가 계산되므로, 임차보증금까지 더한 금액으로 다시 판단해야 합니다.

담보권 실행 경매에도 같은 규정이 적용되나요?

적용됩니다. 부동산 담보권 실행을 위한 경매에는 강제경매의 매각 절차 규정이 준용되므로, 근저당권자가 신청한 임의경매도 남을 가망이 없으면 같은 방식으로 취소됩니다. 전세권이 매각으로 소멸하는 경우의 전세금반환채권도 선순위 부담으로 계산됩니다.

취소 결정에는 즉시항고를 할 수 있습니다. 다만 즉시항고로 다툴 수 있는 것은 계산이 틀렸다는 점이고, 선순위 부담이 실제로 있다면 결론이 바뀌기는 어렵습니다.

남을 가망이 없는데 매각이 진행되면 매각이 허가되나요?

최고가매수신고액이 우선채권 총액과 절차비용을 넘으면 절차상 흠이 치유되어 매각이 허가될 수 있습니다. 반대로 매수신고액이 그 합계에 못 미치면 법원은 매각을 허가하지 않는 결정을 해야 한다는 것이 대법원 1995. 12. 1. 자 95마1143 결정입니다.

경매 취소 통지 대응 순서

• 통지서 송달일 확인 - 무잉여 통지서를 받은 날을 기록합니다. 1주 기간은 이날부터 셉니다.
• 선순위 부담 합계 산정 - 등기사항증명서와 현황조사보고서로 선순위 근저당 채권액과 전입일이 빠른 임차인의 보증금을 더합니다. 등기된 채권 한도액보다 실제 채권이 적은 것이 기록상 드러나면 적은 금액을 기준으로 봅니다.
• 매수 가격 결정 - 선순위 부담과 절차비용을 넘는 가격을 정합니다. 이 가격에 스스로 살 의사가 있는지 따져 봅니다.
• 보증 제공 - 매수신청과 함께 충분한 보증을 냅니다. 보증을 내지 않으면 매수신청만으로는 취소를 막지 못합니다.
• 대체 회수 수단 검토 - 경매를 이어 가기 어렵다면 채무자의 다른 재산에 대한 가압류나 강제집행을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인의 전입일과 선순위 근저당 설정일이 가깝거나 임차인이 배당요구를 했는지가 불분명하면 등기와 주민등록 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매의 배당·매각 절차 다툼과 채권 회수 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 무잉여 통지는 무엇인가요?
  최저매각가격으로 신청채권자보다 앞서는 부담과 절차비용을 갚으면 남을 것이 없다고 법원이 판단했다는 통지입니다. 통지를 받은 날부터 1주 안에 매수신청과 보증 제공이 없으면 법원은 경매절차를 취소합니다.
• 선순위 임차인은 어떻게 확인하나요?
  매각물건명세서와 현황조사보고서, 전입세대 열람 내역으로 확인합니다. 1순위 근저당권 설정일보다 먼저 전입신고를 하고 거주한 임차인이면 신청채권자보다 앞서는 부담으로 계산될 수 있습니다. 임차인이 확정일자를 받았는지도 함께 봅니다.
• 매수신청을 하면 반드시 사야 하나요?
  정한 가격 이상의 매수신고가 없으면 신청채권자가 그 가격으로 사야 합니다. 그래서 보증을 제공하게 합니다. 실제로 살 의사와 자금이 없는데 신청만 하는 것은 위험하므로 선순위 부담 합계와 시세를 비교해 결정합니다.
• 취소 결정에 불복할 수 있나요?
  있습니다. 경매절차 취소 결정에는 즉시항고를 할 수 있습니다. 선순위 부담 계산이 틀렸거나 통지 절차에 잘못이 있다는 점을 들어 다툽니다. 다만 선순위 부담이 실제로 크다면 항고로 결론을 바꾸기는 어렵습니다.
• 법원이 보증금을 빠뜨리면 경매가 유지되나요?
  뒤늦게 발견되면 법원은 신청채권자에게 다시 통지해야 하고, 그 보증금까지 갚고 남을 가격으로 매수신고를 하지 않으면 경매를 취소해야 합니다. 먼저 한 매수신고만으로는 유지되지 않습니다.
• 남을 가망 없이 낙찰되면 어떻게 되나요?
  최고가매수신고액이 우선채권 총액과 절차비용을 넘으면 흠이 치유됩니다. 못 미치면 법원은 매각을 허가하지 않는 결정을 해야 합니다. 이해관계인은 매각허가에 대한 이의로 이 점을 주장할 수 있습니다.

비슷한 상황

• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성