부동산 경매

이중경매에서 후순위인 내 경매가 남을 가망 없다며 취소될 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 이중경매개시결정이 되어 있다면 남을 가망이 있는지는 경매개시결정을 받은 채권자 중 가장 앞선 순위 권리자를 기준으로 판단하므로, 3순위 신청채권자인 내 몫이 없다는 이유만으로 경매가 취소되지는 않습니다. 절차의 불필요한 지연을 막기 위해 최우선순위 신청권자의 권리를 기준으로 삼는다는 것이 대법원 결정입니다. 지금은 뒤에 경매를 신청한 채권자의 순위와 채권액을 등기부로 확인해 두십시오.

이중경매 상태라면 무잉여 통지를 받자마자 매수 보증부터 마련할 필요는 없습니다. 먼저 판단 기준이 된 권리가 누구의 것인지 확인하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 B씨에게 1억원을 빌려주고 B씨 아파트에 3순위 근저당권을 설정받았습니다. 2025년 A씨가 먼저 경매를 신청해 개시결정이 났고, 이어 2순위 근저당권자 C씨도 경매를 신청해 이중으로 개시결정이 났습니다. 최저매각가격이 3억 5,000만원으로 떨어지자, 1순위 근저당 채권 2억 5,000만원과 C씨 채권 1억원, 절차비용을 빼면 A씨에게는 남을 것이 없다며 법원이 경매를 취소할 수 있다는 말을 듣고 A씨가 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

남을 가망이 없으면 경매가 취소되나요?

원칙적으로 취소됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」은 법원이 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정하면 압류채권자에게 통지하고, 압류채권자가 1주 이내에 남을 만한 가격을 정해 매수 신청과 충분한 보증을 제공하지 않으면 경매절차를 취소하도록 정합니다. 이를 무잉여 취소라고 합니다.

압류채권자보다 앞선 부담을 매수인이 인수하거나 매각대금으로 변제하는 데 부족하지 않다는 것이 인정되지 않으면 부동산을 매각하지 못한다는 원칙이 그 배경입니다. 후순위 채권자가 선순위 채권자만 이롭게 하는 경매를 막으려는 제도입니다.

이중경매라면 누구를 기준으로 판단하나요?

경매개시결정을 받은 채권자 중 가장 앞선 순위 권리자가 기준입니다. 대법원 1998. 1. 14.자 97마1653 결정과 대법원 2001. 12. 28.자 2001마2094 결정은 이중경매개시결정이 되어 있는 경우 절차의 불필요한 지연을 막기 위해서라도 최저매각가격과 비교할 우선채권의 범위를 정하는 기준 권리는 그 절차에서 경매개시결정을 받은 채권자 중 최우선순위 권리자의 권리로 봐야 한다고 판단했습니다.

같은 부동산에 다른 경매신청이 있으면 법원은 다시 개시결정을 하고 먼저 개시결정을 한 절차에 따라 경매합니다. 먼저 신청한 A씨의 절차가 취소되더라도 C씨의 개시결정에 따라 절차를 계속 진행하게 되므로, 같은 결론에 이를 절차를 취소했다가 다시 진행하는 것은 시간만 낭비한다는 것이 판례의 논리입니다.

사례의 숫자로 계산하면 어떻게 되나요?

A씨를 기준으로 하면 남을 가망이 없지만 C씨를 기준으로 하면 남을 가망이 있어 경매는 계속됩니다. 절차비용을 1,000만원으로 가정하면, A씨 기준 우선 부담은 1순위 2억 5,000만원, 2순위 1억원, 비용 1,000만원을 합친 3억 6,000만원으로 최저매각가격 3억 5,000만원보다 큽니다. C씨 기준 우선 부담은 1순위 2억 5,000만원과 비용 1,000만원을 합친 2억 6,000만원이어서 최저매각가격보다 작습니다.

그래서 이 경매는 C씨의 권리를 기준으로 남을 가망이 있다고 보아 계속 진행됩니다. 다만 A씨가 실제 배당을 받을지는 매각대금이 얼마에 정해지느냐에 달려 있습니다.

이중경매 무잉여 대응 순서

• 등기부 확인 - 모든 근저당권의 순위와 채권 금액을 확인합니다. 우선 부담 계산의 기초입니다.
• 이중 개시결정 확인 - 다른 채권자의 경매신청과 개시결정이 있는지 사건기록에서 봅니다. 기준 권리가 달라집니다.
• 기준 권리로 재계산 - 최우선순위 신청권자를 기준으로 우선 부담을 다시 계산합니다. 무잉여 통지의 당부를 따집니다.
• 법원에 의견 제출 - 통지를 받았다면 1주 이내에 이중경매 사정을 들어 의견을 냅니다. 필요하면 매수 신청과 보증도 준비합니다.
• 취소 결정 불복 - 경매 취소 결정이 나면 즉시항고를 합니다. 판례 기준을 이유로 적습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 뒤의 경매신청이 배당요구 종기 뒤에 이루어졌거나 선순위 권리 중 매수인이 인수할 권리가 있다면 등기부와 매각물건명세서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매의 무잉여 취소와 배당 다툼을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 무잉여 통지를 받으면 무엇을 해야 하나요?
  통지받은 날부터 1주 이내에 대응해야 합니다. 민사집행법 제102조 제2항은 압류채권자가 이 기간 안에 우선 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정해, 그 가격에 맞는 매수신고가 없으면 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하며 충분한 보증을 제공하지 않으면 경매를 취소하도록 정합니다.
• 이중경매에서 무잉여 판단 기준은 누구인가요?
  경매개시결정을 받은 채권자 중 최우선순위 권리자입니다. 대법원 1998. 1. 14.자 97마1653 결정은 이중경매개시결정이 되어 있으면 최저매각가격과 비교할 우선채권의 범위를 정하는 기준 권리를 그 절차에서 개시결정을 받은 채권자 중 최우선순위 권리자의 권리로 봐야 한다고 판단했습니다.
• 먼저 신청한 경매가 취소되면 어떻게 되나요?
  뒤의 경매개시결정에 따라 절차를 계속 진행합니다. 민사집행법 제87조 제2항은 먼저 개시결정을 한 경매신청이 취하되거나 절차가 취소되면 제91조 제1항에 어긋나지 않는 한도에서 뒤의 경매개시결정에 따라 절차를 계속 진행하도록 정합니다. 그래서 선행 절차를 취소할 실익이 없습니다.
• 같은 부동산에 경매를 또 신청할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 민사집행법 제87조 제1항은 경매절차가 개시된 부동산에 다른 강제경매 신청이 있으면 법원이 다시 경매개시결정을 하고 먼저 개시결정을 한 절차에 따라 경매한다고 정합니다. 담보권 실행 경매에도 제268조에 따라 준용됩니다.
• 무잉여 제도는 왜 있나요?
  후순위 채권자가 자기에게 아무것도 돌아오지 않는 경매로 선순위 채권자에게만 이익을 주는 일을 막기 위해서입니다. 민사집행법 제91조 제1항은 압류채권자보다 앞선 부담을 매수인이 인수하거나 매각대금으로 변제하는 데 부족하지 않은 경우가 아니면 부동산을 매각하지 못하도록 정합니다.
• 경매 취소 결정에 불복할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 민사집행법 제102조 제3항은 무잉여를 이유로 한 경매절차 취소 결정에 대하여 즉시항고를 할 수 있다고 정합니다. 이중경매 사정이 있었는데 신청채권자 본인을 기준으로 취소했다면 판례 기준을 들어 항고 이유를 적습니다.

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