빌려준 돈·보증

남은 빚 액수를 두고 다투는데 근저당 말소 소송을 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 남은 빚 액수에 다툼이 있어도 내가 계산한 잔액을 갚는 조건으로 근저당 말소 소송을 할 수 있고, 법원은 소송에서 밝혀진 잔액을 갚는 조건으로 말소를 명할 수 있습니다. 대법원 92다5249 판결은 이런 청구를 장래이행의 소로 보아 미리 청구할 이익을 인정했습니다. 지금은 차용 원금과 갚은 날짜·금액을 계좌 내역으로 정리해 두십시오.

남은 빚 액수에 다툼이 있다고 해서 채권자가 말하는 금액을 먼저 다 갚은 뒤에야 소송할 수 있는 것은 아닙니다. 내가 계산한 금액을 기준으로 말소를 청구하면 법원이 밝힌 금액을 기준으로 판결합니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2023. 5. 지인에게 5,000만원을 빌리면서 자기 토지에 담보 한도액 7,500만원의 근저당을 설정해 주었습니다. 2026. 6.까지 원금과 이자로 3,800만원을 갚았고 남은 돈은 1,500만원 정도라고 계산했습니다. 그런데 채권자는 예전에 빌려준 돈까지 합쳐 4,000만원이 남았다며 말소를 거부했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

남은 빚 액수를 다투는데 근저당 말소를 청구할 수 있나요?

할 수 있습니다. 내가 남아 있다고 보는 금액을 갚는 것과 맞바꾸어 근저당권설정등기를 말소하라고 청구하면, 그 청구에는 소송에서 밝혀진 남은 채무액을 지급하는 조건으로 말소를 구하는 취지도 들어 있다고 봅니다. 대법원 1993. 4. 27. 선고 92다5249 판결의 판단입니다.

그래서 법원이 인정한 남은 채무액이 내가 주장한 금액보다 많아도 청구가 통째로 기각되지 않습니다. 법원은 「남은 채무 ○○원을 먼저 지급받은 다음 근저당권설정등기를 말소하라」는 형태로 일부 인용 판결을 할 수 있습니다.

아직 다 갚지 않았는데 소송해도 되나요?

됩니다. 남은 채무를 갚은 뒤에야 말소 의무가 생기므로 이 청구는 장래의 이행을 청구하는 소입니다. 장래이행의 소는 미리 청구할 필요가 있어야 하는데, 채권자가 채무액을 다투고 있어 갚아도 말소에 응하지 않을 것이 예상되면 그 필요가 인정됩니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」상 근저당권은 담보 한도액만 정하고 채무의 확정을 장래로 미루어 두는 담보입니다. 확정될 때까지의 채무 소멸이나 이전은 근저당권에 영향을 주지 않으므로, 어느 시점을 기준으로 어떤 채무가 피담보채무에 들어가는지가 다툼의 대상이 됩니다.

담보 한도액과 실제 갚을 돈은 같은가요?

같지 않습니다. 담보 한도액은 근저당권으로 담보되는 한도이고, 실제 갚아야 할 돈은 확정된 피담보채무액입니다. 채무의 이자는 한도액 안에 포함된 것으로 봅니다. 등기부에 1억 5,000만원이 적혀 있어도 확정된 원금과 이자가 8,000만원이라면 8,000만원을 갚으면 말소를 청구할 수 있습니다.

채권자가 근저당 설정 전부터 있던 다른 채무도 피담보채무에 들어간다고 주장하는 경우가 많습니다. 92다5249 사건에서도 채권자가 기존 채권 포함 약정을 주장했지만 증거가 부족하다는 이유로 받아들여지지 않았습니다. 근저당권설정계약서의 피담보채무 기재란을 먼저 확인합니다.

근저당 말소 청구 대응 순서

• 설정계약서 확인 - 근저당권설정계약서의 피담보채무 범위와 담보 한도액을 확인합니다. 포함되는 채무가 무엇인지 정해집니다.
• 변제 내역 정리 - 차용 원금, 이자 약정, 갚은 날짜와 금액을 계좌 내역으로 정리합니다. 남은 채무액 계산의 기초입니다.
• 남은 채무액 산정 - 이자와 지연손해금을 포함해 내가 보는 잔액을 계산합니다. 이 금액이 청구취지의 조건 금액이 됩니다.
• 말소 청구 소 제기 - 「○○원을 지급받은 다음 말소하라」는 청구취지로 소를 냅니다. 법원이 다른 금액을 인정해도 그 금액을 조건으로 판결할 수 있습니다.
• 판결 후 변제와 말소 신청 - 판결에서 정한 금액을 갚거나 공탁하고 판결로 말소등기를 신청합니다. 공탁서가 변제의 증거가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 근저당 채무자와 소유자가 다르거나 포괄근저당 약정이 있는 경우에는 설정계약서와 거래 내역을 보고 피담보채무 범위를 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 근저당권 말소·부당이득 반환 등 부동산 담보 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 채권자가 요구한 금액을 다 갚아야 말소되나요?
  아닙니다. 대법원 1993. 4. 27. 선고 92다5249 판결은 내가 주장하는 잔액을 갚는 조건으로 말소를 구하는 청구에 법원이 밝힌 잔액을 조건으로 말소를 구하는 취지도 들어 있다고 봅니다. 채권자 주장 금액이 아니라 법원이 증거로 인정한 금액을 갚으면 말소가 됩니다.
• 법원이 인정한 잔액이 제 계산보다 많으면요?
  청구가 전부 기각되지 않고 법원이 인정한 잔액을 갚는 조건으로 말소를 명하는 판결이 나올 수 있습니다. 92다5249 판결은 이 청구를 장래이행의 소로서 미리 청구할 이익이 있다고 보았습니다. 다만 소송비용은 인정 금액 차이에 따라 일부 부담할 수 있습니다.
• 담보 한도액만큼 갚아야 하나요?
  아닙니다. 민법 제357조 제1항은 근저당권이 채무의 한도만 정하고 확정을 장래로 미루는 담보라고 정합니다. 갚을 금액은 확정된 피담보채무액이고, 제2항에 따라 이자는 한도액 안에 포함됩니다. 확정된 채무가 한도액보다 적으면 그 채무만 갚으면 됩니다.
• 다른 빚도 담보된다고 채권자가 주장하면요?
  근저당권설정계약서에 그 채무가 피담보채무로 적혀 있는지가 기준입니다. 92다5249 사건에서도 채권자가 기존 채권까지 포함하기로 했다고 주장했지만 증거가 부족해 받아들여지지 않았습니다. 계약서의 피담보채무 기재란과 설정 당시 주고받은 문자를 확인합니다.
• 판결 후 채권자가 돈을 안 받으면요?
  판결에서 정한 금액을 공탁하면 변제한 것과 같은 효과를 주장할 수 있습니다. 공탁서와 확정판결로 근저당권설정등기 말소를 신청합니다. 장래이행 판결이므로 조건인 변제나 공탁을 마쳤다는 점을 증명해야 집행문을 받을 수 있어 공탁서 원본을 보관해 둡니다.
• 채권자가 갚으면 말소해 준다고 하면요?
  그때는 미리 청구할 필요가 부정될 수 있습니다. 민사소송법 제251조는 장래이행의 소를 미리 청구할 필요가 있을 때만 허용합니다. 채권자가 잔액을 인정하고 변제와 동시에 말소서류를 주겠다고 한다면 소송 대신 그 금액을 갚고 말소서류를 받는 편이 빠릅니다. 약속은 문자나 확인서로 남겨 둡니다.

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