재산 찾기

체불 회사가 보증기관에만 근저당을 설정해 줬다면 사해행위로 취소되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 빚이 재산보다 많은 회사가 신용보증기관에 기존 보증채무의 담보로 근저당을 설정해 줬다면 사해행위로 취소될 수 있습니다. 근저당권자가 사정을 몰랐다는 사실은 근저당권자가 증명해야 하고, 대법원은 보증료만 받던 기관이 갑자기 담보를 받은 것은 이례적이라고 보았습니다. 지금은 배당기일과 근저당 설정일, 체불 확인서 발급일을 확인해 두십시오.

보증기관이 「회사 사정을 몰랐다」고 주장한다고 해서, 그 사정을 근로자가 먼저 밝혀야 한다고 걱정할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 제조업체에서 일하다 2023년 초부터 월급을 제대로 받지 못해 노동청에서 체불 임금 등·사업주 확인서를 받았습니다. 그 몇 달 뒤 회사는 수년간 담보 없이 보증료만 받고 대출 보증을 연장해 주던 신용보증기관에 공장 부동산을 담보로 근저당권을 설정해 주었습니다. 곧 공장에 가압류와 압류가 이어졌고 2025년 경매가 진행됐는데, 배당표를 보니 최종 3개월분 임금은 먼저 받았지만 나머지 임금은 근저당권자인 보증기관보다 뒤로 밀려 거의 받지 못하게 됐습니다. B씨는 배당기일에 이의를 하고 보증기관의 근저당 설정을 사해행위로 다툴 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

빚이 많은 회사가 한 채권자에게만 근저당을 설정해 주면 사해행위인가요?

원칙적으로 사해행위입니다. 채무초과 상태의 채무자가 자기 부동산을 여러 채권자 중 한 사람에게 담보로 제공하면, 특별한 사정이 없는 한 다른 채권자들에 대한 관계에서 사해행위가 됩니다. 다만 자금난에 빠진 채무자가 사업을 계속하려고 부득이 담보를 제공하고 그 채권자에게서 신규자금을 추가로 빌린 경우에는 사해행위가 아닐 수 있습니다.

이 사건 보증기관은 새 돈을 빌려준 것이 아니라, 이미 해 둔 신용보증의 기한을 연장하면서 장래 구상금채권을 담보하려고 근저당을 받았습니다. 기존 채권에 대해 다른 일반채권자보다 먼저 만족을 얻게 된 것입니다.

근저당권자가 회사 사정을 몰랐다고 하면 누가 증명하나요?

근저당권자, 즉 수익자가 증명해야 합니다. 사해행위가 인정되면 수익자의 악의는 추정되고, 사해행위임을 몰랐다는 사실은 수익자 자신이 증명해야 합니다. 대법원 2026. 1. 8. 선고 2025다214286 판결은 원심이 보증기관의 선의 항변을 받아들인 것은 잘못이라며 사건을 돌려보냈습니다.

선의 여부는 채무자와 수익자의 관계, 담보 제공에 이른 경위와 동기, 거래조건이 정상적인지와 이를 뒷받침할 객관적 자료가 있는지, 그 뒤의 사정을 종합해 판단합니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「민법」도 수익자가 그 행위 당시 채권자를 해함을 알지 못한 경우에만 취소를 막는 구조입니다.

보증기관이 선의가 아니라고 본 사정은 무엇이었나요?

대법원은 다섯 가지를 들었습니다. 보증료를 받는 보증기관이 따로 부동산 담보를 받는 것 자체가 이례적이었고, 근저당 설정 전 이미 근로자들이 체불 확인서를 받은 상태였습니다. 처음 보증할 때도, 여러 번 기한을 연장할 때도 담보를 받지 않다가 보증사고 전에 갑자기 회사와 대표자 아파트에 공동근저당을 설정받았습니다.

여기에 보증기관은 법률상 공공기관에 자료 제공을 요청할 수 있어 회사 재산상태를 알 수 있는 지위에 있었습니다. 원심은 근저당 설정 뒤에도 회사가 2년 넘게 영업하고 이자를 냈다는 점을 들었지만, 대법원은 그렇다면 더욱 근저당을 받을 이유가 없었다고 보았습니다. 파기환송 사건이라 최종 결론은 환송 후 심리에서 정해집니다.

경매가 끝났는데 체불 임금 근로자가 배당에서 무엇을 다툴 수 있나요?

배당기일에 근저당권자의 배당액에 이의하고 배당이의의 소를 내면서 그 근저당 설정이 사해행위라고 주장할 수 있습니다. 최종 3개월분의 임금은 저당권보다 앞서 받지만, 그 밖의 임금채권은 저당권으로 담보된 채권보다 뒤에 서므로 근저당이 취소되면 받을 몫이 늘어날 수 있습니다.

취소와 원상회복은 모든 채권자의 이익을 위해 효력이 있습니다. 그래서 늘어난 배당 재원은 다른 채권자들과 순위에 따라 나누게 됩니다.

근저당 사해행위 다툼 대응 순서

• 배당이의 진술 - 배당기일에 출석해 근저당권자 배당액에 이의를 진술합니다. 출석하지 않으면 배당표대로 확정될 수 있습니다.
• 배당이의의 소 제기 - 배당기일부터 1주 안에 소를 내고 접수증명을 집행법원에 냅니다. 이 기간을 넘기면 이의가 취하된 것으로 봅니다.
• 채무초과 자료 확보 - 근저당 설정 당시 등기부의 가압류·압류 내역, 체불 확인서, 재무제표를 모읍니다. 설정 당시 빚이 재산보다 많았는지가 출발점입니다.
• 거래 경위 정리 - 처음 보증 때 담보가 있었는지, 연장 때 담보 요구가 있었는지, 신규자금 지원이 있었는지 확인합니다. 신규자금이 없으면 선의 항변이 약해집니다.
• 시효 점검 - 근저당 설정 사실을 안 날과 설정일을 확인합니다. 1년과 5년의 제척기간을 넘기면 취소를 구할 수 없습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 회사가 회생이나 파산 절차에 들어갔다면 개별 사해행위취소 대신 부인권 문제가 되므로 절차 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 사해행위취소와 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 근저당 설정이 사해행위인지는 언제 기준으로 보나요?
  근저당을 설정한 때를 기준으로 봅니다. 그때 회사가 채무초과 상태였는지, 근저당권자가 그 행위로 다른 채권자를 해친다는 것을 알았는지가 문제 됩니다. 민법 제406조 제1항 단서도 수익자가 그 행위 당시 채권자를 해함을 알지 못한 경우에만 취소를 막습니다.
• 새로 돈을 빌리면서 담보를 준 것도 사해행위인가요?
  아닐 수 있습니다. 대법원 2001. 5. 8. 선고 2000다50015 판결은 자금난에 빠진 채무자가 사업을 계속하는 것이 변제력을 갖는 최선의 방법이라 보고 부득이 담보를 제공해 신규자금을 추가로 빌렸다면 특별한 사정이 없는 한 사해행위가 아니라고 봅니다. 기존 채권만 담보한 경우와 구별됩니다.
• 공공 보증기관이 받은 근저당도 취소될 수 있나요?
  취소될 수 있습니다. 대법원 2026. 1. 8. 선고 2025다214286 판결은 신용보증기관이 보증기한을 연장하면서 기존 구상금채권을 담보하려고 근저당을 받은 사안에서, 보증기관이 사해행위임을 몰랐다는 증명이 부족하다고 보아 선의를 인정한 원심을 파기했습니다. 기관의 성격만으로 선의가 추정되지는 않습니다.
• 수익자의 선의는 어떤 자료로 판단하나요?
  채무자와 수익자의 관계, 담보 제공 경위와 동기, 거래조건이 정상적인지와 이를 뒷받침할 객관적 자료가 있는지, 그 뒤의 정황을 종합합니다. 근저당 설정 전후 등기부의 가압류·압류, 체불 확인서 발급 시점, 보증 연장 때의 담보 요구 여부 같은 기록이 판단 자료가 됩니다.
• 배당이의의 소는 언제까지 내야 하나요?
  배당기일부터 1주 안에 소를 내고 그 사실을 증명하는 서류를 집행법원에 제출해야 합니다. 민사집행법 제154조 제3항은 이 서류를 내지 않으면 이의가 취하된 것으로 본다고 정합니다. 배당기일에 이의를 진술하는 것과 소 제기는 별개이므로 둘 다 해야 합니다.
• 체불 임금은 근저당보다 먼저 배당받지 못하나요?
  최종 3개월분의 임금과 재해보상금은 저당권으로 담보된 채권보다 먼저 받습니다. 근로기준법 제38조 제2항이 정합니다. 그 밖의 임금채권은 같은 조 제1항에 따라 저당권으로 담보된 채권보다는 뒤에 서므로, 근저당 설정이 사해행위로 취소돼야 그 몫을 더 받을 수 있습니다.
• 사해행위취소는 언제까지 청구해야 하나요?
  민법 제406조 제2항에 따라 채권자가 취소원인을 안 날부터 1년, 법률행위가 있은 날부터 5년 안에 소를 제기해야 합니다. 체불 근로자가 등기부를 열람해 근저당 설정을 알게 된 날이 기준이 될 수 있어, 경매 기록을 처음 본 날짜를 적어 두는 편이 좋습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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