빌려준 돈·보증

근저당 설정 서류에 연대보증인이라고 적혀 있으면 빚 전체를 책임져야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

그 문구만으로 연대보증 책임이 곧바로 생기지는 않고, 서명할 때 연대보증까지 할 의사가 있었는지를 따로 따집니다. 판례는 부동문자로 된 근저당권설정계약서에 연대보증 조항이 있다는 사실만으로 물상보증인의 연대보증을 인정한 판결을 심리미진으로 파기했습니다. 지금은 서명 당시 채권자가 연대보증 조항을 설명했는지 기억과 자료를 정리하십시오.

서명란에 「근저당권설정자 겸 연대보증인」이라고 인쇄돼 있다고 해서 다툴 여지가 없는 것은 아닙니다. 법원은 인쇄된 문구보다 실제로 무엇을 약속했는지를 봅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 4월 동생 B씨의 식자재 거래처 C회사가 물품대금 담보를 요구하자 자기 소유 오피스텔에 근저당권을 설정해 주기로 하고, C회사가 내민 인쇄된 근저당권설정계약서에 서명했습니다. 계약서 중간 조항에 「설정자는 채무자와 연대하여 보증책임을 부담한다」는 문구가 있었고 서명란에는 「근저당권설정자 겸 연대보증인」이라고 적혀 있었습니다. B씨의 미수금이 2억 원까지 늘자 C회사는 2026년 3월 A씨에게 오피스텔 가액을 넘는 부분까지 연대보증인으로서 갚으라고 청구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

근저당권설정계약서의 연대보증 문구만으로 연대보증인이 되나요?

그 문구만으로 곧바로 연대보증인이 되지는 않습니다. 대법원은 부동문자로 된 근저당권설정계약서의 일부 조항에 연대보증 문언이 있고 서명란에 「근저당권설정자 겸 연대보증인」이라고 적혀 있어도, 그것만으로 물상보증인이 연대보증까지 약정했다고 인정한 원심판결을 심리미진으로 파기했습니다. 계약서는 처분문서이지만, 담보 제공과 연대보증은 별개의 계약이기 때문입니다.

법원이 보는 사정은 네 가지입니다. 서명할 때 연대보증할 의사가 있었는지, 채권자가 물적 담보 외에 인적 담보까지 요구했는지, 연대보증 조항이 담보 약정처럼 섞여 기재된 이유, 설정자가 그 조항을 알았거나 채권자가 설명했는지입니다.

연대보증인이 아니라면 책임은 어디까지인가요?

연대보증이 인정되지 않으면 담보로 제공한 부동산의 범위에서만 책임집니다. 담보를 제공한 물상보증인은 채무를 직접 부담하지 않으므로 채권자는 근저당권을 실행해 그 부동산에서만 변제받을 수 있고, A씨의 급여나 예금에는 집행할 수 없습니다. 근저당권으로 담보되는 금액도 등기된 한도액을 넘지 않습니다.

반대로 연대보증이 인정되면 A씨는 담보 부동산과 별도로 자기 재산 전부로 2억 원 전액을 책임집니다. 두 경우의 차이가 크기 때문에 계약 당시 사정에 관한 증거가 결론을 정합니다.

지금 계약서라면 보증 방식 요건은 어떻게 되나요?

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」은 보증의 의사가 보증인의 기명날인 또는 서명이 있는 서면으로 표시되어야 효력이 생긴다고 정합니다. 서명란에 서명한 이상 형식 요건은 갖췄다고 볼 가능성이 높으므로, 다툼은 방식보다 보증 의사의 존재와 범위에 집중됩니다. 전자적 형태로만 표시된 보증 의사는 효력이 없습니다.

채권자는 보증계약을 체결할 때 주채무자의 채무 관련 신용정보를 알고 있으면 보증인에게 알려야 합니다. 채권자가 B씨의 누적 미수금을 알리지 않았다면 연대보증이 인정되더라도 책임 감경을 다툴 수 있습니다.

근저당 연대보증 문구 대응 순서

• 계약서 원본 확보 - 채권자에게 근저당권설정계약서 사본을 요청하고 연대보증 조항 위치와 글씨체를 확인합니다. 인쇄 문구인지 따로 적은 것인지가 판단 자료가 됩니다.
• 서명 경위 정리 - 누가 서류를 가져왔고 무엇을 설명했는지 날짜별로 적습니다. 담보만 요구받았다는 문자나 녹음이 있으면 함께 보관합니다.
• 별도 보증서 확인 - 근저당 서류 외에 따로 받은 보증서나 차용증 서명이 있는지 확인합니다. 별도 보증서가 있으면 판단이 달라집니다.
• 책임 범위 답변 - 채권자에게 담보 범위를 넘는 청구에 응할 수 없다는 뜻을 내용증명으로 보냅니다. 소송이 오면 같은 구조로 다툽니다.
• 집행 대응 - 급여·예금 압류가 들어오면 집행권원이 지급명령인지 판결인지 확인합니다. 지급명령이면 청구이의의 소와 집행정지를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 별도의 연대보증서를 함께 작성했거나 법인 대표자로서 서명한 경우라면 서류 전체를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 보증채무 존부 다툼과 근저당권 실행 관련 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 물상보증인과 연대보증인은 무엇이 다른가요?
  물상보증인은 자기 부동산을 담보로 제공할 뿐 채무를 직접 지지 않아 그 부동산 범위에서만 책임집니다. 연대보증인은 자기 재산 전부로 채무 전액을 책임지고 채권자에게 주채무자에게 먼저 청구하라고 요구할 수도 없습니다. 대법원 1994. 9. 30. 선고 94다13107 판결은 두 계약을 별개로 보고 연대보증 의사를 따로 심리하라고 했습니다.
• 서명했으면 무조건 효력이 있는 것 아닌가요?
  서명은 형식 요건을 채울 뿐입니다. 민법 제428조의2 제1항은 보증 의사가 보증인의 기명날인이나 서명이 있는 서면으로 표시되어야 효력이 생긴다고 정하지만, 서명한 문서에 연대보증 문구가 있다고 해서 실제 연대보증 의사가 있었다고 단정하지는 않습니다. 법원은 계약 경위와 채권자의 설명 여부를 함께 봅니다.
• 채권자가 설명해 줬다고 주장하면요?
  설명 여부는 증거로 다툽니다. 대법원 1994. 9. 30. 선고 94다13107 판결은 설정자가 연대보증 조항을 알고 있었는지, 채권자가 설명했는지를 심리할 사정으로 들었습니다. 채권자 직원의 진술만 있고 설명서나 확인서가 없다면, 담보만 요구했다는 당시 문자나 제3자의 진술로 반박할 여지가 있습니다.
• 근저당 한도액을 넘는 금액도 부동산에서 가져가나요?
  근저당권으로 우선 변제받을 수 있는 금액은 등기된 한도액까지입니다. 채무가 그보다 많아도 담보 부동산에서 근저당권자로서 받을 수 있는 금액은 그 한도로 제한되고, 남은 채무는 연대보증이 인정될 때만 설정자의 다른 재산에 청구할 수 있습니다. 등기사항전부증명서에서 한도액을 확인하십시오.
• 채권자가 주채무자 연체를 숨겼다면 어떻게 되나요?
  보증계약 체결 당시 채권자가 주채무자의 신용정보를 알면서 알리지 않았다면 보증인은 책임 감경이나 면제를 주장할 수 있습니다. 민법 제436조의2 제1항은 채권자의 정보제공의무를, 같은 조 제4항은 위반 시 법원이 보증채무를 감경하거나 면제할 수 있다고 정합니다. 서명 당시 미수금 규모를 들었는지 확인합니다.
• 이미 급여가 압류됐으면 어떻게 하나요?
  압류의 근거가 된 집행권원부터 확인합니다. 확정된 지급명령이라면 민사집행법 제58조 제3항에 따라 확정 전에 있던 사유로도 청구이의의 소를 낼 수 있어 연대보증 의사가 없었다는 주장을 할 수 있고, 집행정지 신청을 함께 검토합니다. 판결이 확정됐다면 변론종결 전 사유로는 청구이의가 막히므로 확정 전에 다퉈야 합니다.

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