배당

위조 서류로 내 근저당권이 말소된 뒤 경매되면 배당을 다툴 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 근저당권이 위조 서류로 불법 말소됐더라도 배당기일에 이의하고 배당이의의 소를 내 배당을 다툴 수 있습니다. 대법원 2000다59678 판결은 원인 없이 말소된 등기의 명의인도 적법한 권리자로 추정된다고 봅니다. 지금은 배당기일이 언제인지 확인하고 배당기일에 출석할 준비를 하십시오.

근저당권 회복등기를 먼저 마쳐야만 배당을 다툴 수 있는 것은 아닙니다. 회복등기 전이라도 말소된 등기의 명의인은 적법한 권리자로 추정됩니다.

이런 상담이 많습니다

O씨는 2023년 지인에게 1억원을 빌려주며 지인의 상가에 3순위 근저당권을 설정했습니다. 2024년 지인이 O씨의 인장과 위임장을 위조해 근저당권을 말소한 뒤 다른 사람에게 새 근저당권을 설정해 주었고, 2025년 1순위 은행이 임의경매를 신청했습니다. 2026년 받은 배당표에는 O씨 대신 새 근저당권자에게 배당이 돼 있었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

근저당권이 위조 서류로 말소됐는데 경매 배당을 다툴 수 있나요?

네, 근저당권설정등기가 위조 서류로 불법 말소됐더라도 배당기일에 출석해 이의하고 배당이의의 소를 내 배당을 다툴 수 있습니다. 등기는 물권의 효력 발생 요건이지 존속 요건이 아니어서, 원인 없이 말소돼도 근저당권의 효력에는 영향이 없습니다. 대법원 2002. 10. 22. 선고 2000다59678 판결이 이 기준을 밝혔습니다.

배당기일에 출석한 채권자는 자기 이해에 관계되는 범위에서 다른 채권자의 채권이나 순위에 이의할 수 있습니다. 말소 뒤 설정된 후순위 근저당권자가 내 몫을 배당받게 되어 있다면 그 채권자를 상대로 이의합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」의 배당 이의 절차입니다.

배당기일을 놓쳤다면 방법이 없나요?

배당기일에 나가지 못해 배당표가 확정됐더라도, 실제로 배당받은 채권자를 상대로 부당이득반환을 청구할 수 있습니다. 확정된 배당표에 따라 배당하는 것은 실체법상 권리를 확정하는 것이 아니기 때문입니다. 받을 수 있는 금액은 근저당권이 말소되지 않았다면 배당받았을 금액이고, 상대방이 받은 배당금이 한도입니다.

이의한 뒤 1주 안에 소 제기 증명을 내지 못한 채권자도 배당받은 채권자를 상대로 소송으로 권리를 행사하는 데에는 영향이 없습니다. 기간을 놓쳤다고 권리 자체가 사라지지는 않습니다.

경매가 끝난 뒤 근저당권 회복등기를 할 수 있나요?

아니요, 매수인이 매각대금을 완납하면 불법 말소된 근저당권도 경매로 소멸하므로, 현재 소유자를 상대로 회복등기에 대한 승낙을 구할 수 없습니다. 대법원 1998. 10. 2. 선고 98다27197 판결은 이 경우 근저당권자의 구제 수단은 배당받은 자에 대한 부당이득반환 청구라고 보았습니다.

배당표에 내 이름이 없다면 미리 무엇을 해야 하나요?

등기부에 근저당권이 보이지 않으면 경매법원은 나를 배당받을 채권자로 알 수 없습니다. 배당요구 종기 전에 권리신고와 함께 근저당권설정계약서, 말소 경위를 보여 주는 자료를 내 두면 배당기일 통지를 받고 이의할 기회를 확보할 수 있습니다. 매각으로 소멸하는 저당권자는 원래 배당받을 채권자에 해당합니다.

불법 말소 근저당권 배당 대응 순서

• 말소 경위 확인 - 말소등기 신청서와 위임장 사본을 등기소에서 열람합니다. 위조된 인장과 서류가 증거가 됩니다.
• 권리신고 - 경매법원에 근저당권자임을 신고하고 계약서와 채권 자료를 냅니다. 배당기일 통지를 받기 위해서입니다.
• 배당기일 이의 - 배당기일에 출석해 후순위 채권자의 배당에 이의합니다. 서면만으로는 채권자의 이의가 되지 않습니다.
• 배당이의의 소 - 배당기일부터 1주 안에 소를 내고 증명서류를 경매법원에 냅니다. 늦으면 이의가 취하된 것으로 봅니다.
• 부당이득 청구 - 기일을 놓쳤거나 배당이 끝났다면 배당받은 채권자에게 부당이득반환을 청구합니다. 위조한 사람에게는 손해배상도 함께 구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 말소 뒤 설정된 후순위 권리자가 위조 사실을 알았는지 여부 등은 등기 신청 기록과 거래 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 배당이의 소송과 부당이득반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 회복등기를 먼저 해야 배당을 다툴 수 있나요?
  아닙니다. 등기가 원인 없이 말소돼도 근저당권의 효력에는 영향이 없고, 회복등기 전이라도 말소된 등기의 명의인은 적법한 권리자로 추정됩니다. 배당기일에 이의하고 배당이의의 소를 내면 됩니다.
• 배당이의의 소는 언제까지 내야 하나요?
  배당기일에 이의한 채권자는 배당기일부터 1주 안에 소를 냈다는 증명서류를 경매법원에 내야 합니다. 이 서류를 내지 않으면 이의를 취하한 것으로 보고 배당표대로 배당이 실시됩니다. 소장 접수증명원을 받아 바로 내십시오.
• 누구를 상대로 배당이의의 소를 내나요?
  내 몫을 대신 배당받게 된 채권자, 대개 말소 뒤 설정된 후순위 근저당권자를 상대로 냅니다. 채권자가 다른 채권자에게 이의한 경우에는 배당이의의 소를 내야 합니다. 채무자는 피고로 하지 않아도 됩니다.
• 배당기일에 못 갔으면 끝인가요?
  아닙니다. 확정된 배당표로 배당하는 것은 실체법상 권리를 확정하는 것이 아니므로, 실제로 배당받은 채권자에게 부당이득반환을 청구할 수 있습니다. 근저당권이 말소되지 않았다면 받았을 금액을 상대방 배당금 한도에서 청구합니다.
• 경매 뒤 근저당권을 되살릴 수 있나요?
  매수인이 매각대금을 완납하면 불법 말소된 근저당권도 소멸하므로 현재 소유자에게 회복등기 승낙을 구할 수 없습니다. 이때 남는 수단은 배당받은 채권자에 대한 부당이득반환 청구입니다.
• 등기부에 없는데 배당기일 통지를 받을 수 있나요?
  법원은 등기부를 보고 이해관계인을 정하므로 그대로 두면 통지를 받지 못할 수 있습니다. 배당요구 종기 전에 경매법원에 권리신고를 하고 근저당권 설정과 불법 말소를 소명하는 자료를 내 두어야 합니다.

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