배당

임금채권자가 공동담보 부동산 하나만 경매해 손해 본 저당권자는 어떻게 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 동시배당 때보다 덜 받은 저당권자는 다른 부동산 경매에서 임금채권자를 대위해 우선 배당받을 수 있습니다. 대법원은 이 경우 민법 제368조 제2항 후문을 유추적용해 대위를 인정했습니다. 지금은 다른 부동산 경매의 배당요구 종기가 언제인지부터 확인하십시오.

먼저 끝난 경매의 배당표를 뒤집으려고 배당이의 소송을 낼 필요는 없습니다. 손실은 다음 경매에서 대위로 메웁니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 사업자인 B씨에게 3억원을 빌려주면서 B씨 소유 공장 부지에 1순위, 창고 건물에 2순위 근저당권을 설정받았습니다. 2025년 B씨 사업이 어려워지자 근로자들이 밀린 임금 1억 5,000만원으로 공장 부지만 경매했고, 임금이 먼저 배당되면서 A씨는 공장 부지에서 예상보다 크게 적게 받았습니다. 두 부동산이 함께 경매됐다면 임금채권이 창고에서도 나눠 배당돼 A씨 몫이 더 컸을 상황이었습니다. A씨는 이 차액을 어디서 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공동저당 부동산 일부만 먼저 경매되면 왜 손해가 생기나요?

임금채권은 사용자의 총재산에서 우선변제되므로 먼저 경매된 부동산에서 한꺼번에 배당받기 때문입니다. 동시배당이었다면 임금채권도 각 부동산 경매대가에 비례해 나눠 부담했을 것이고, 그만큼 먼저 경매된 부동산의 저당권자 몫이 늘어났을 것입니다.

최종 3개월분 임금과 재해보상금은 저당권보다도 앞서 배당됩니다. 그 밖의 근로관계 채권도 조세·일반채권보다는 앞서지만 저당권으로 담보된 채권보다는 뒤에 섭니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「근로기준법」 제38조가 이 순위를 정합니다.

저당권자는 어느 범위까지 임금채권자를 대위하나요?

임금채권자가 동시배당이었다면 다른 부동산에서 받았을 금액 한도까지입니다. 대법원은 임금 우선특권을 법정담보물권으로 보고 민법 제368조 제2항 후문을 유추적용해, 불이익을 받은 저당권자가 그 한도에서 임금채권자를 대위해 다른 부동산 경매에서 우선 배당받을 수 있다고 했습니다. 같은 취지의 판결로 대법원 2005. 9. 29. 선고 2005다34391 판결이 있습니다.

계산은 두 부동산의 경매대가 비율로 합니다. 예를 들어 공장 부지 매각대금이 6억원, 창고가 4억원이면 임금 1억 5,000만원 가운데 창고가 부담할 몫은 6,000만원입니다. 이 6,000만원이 A씨가 창고 경매에서 대위해 받을 수 있는 상한입니다.

대위 배당은 언제까지 요구해야 하나요?

다른 부동산 경매의 배당요구 종기까지입니다. 대법원 2000. 9. 29. 선고 2000다32475 판결은 대위할 금액의 배당요구를 종기까지 하지 않으면 배당에서 빠지고, 그 돈이 후순위 채권자에게 배당돼도 부당이득반환을 청구할 수 없다고 했습니다. 저당권자라도 이 부분은 법원이 알아서 챙겨 주지 않습니다.

창고에 대한 경매가 아직 시작되지 않았다면 A씨가 2순위 저당권으로 직접 경매를 신청할 수도 있습니다. 이때도 대위 부분은 금액과 계산 근거를 적어 따로 주장해 두어야 합니다.

공동저당 대위 배당 대응 순서

• 먼저 끝난 배당표 확보 - 임금채권자에게 배당된 금액과 내 배당액을 확인합니다. 대위 금액 계산의 출발점입니다.
• 동시배당 가정 계산 - 두 부동산의 매각대금이나 감정가 비율로 임금 분담액을 나눕니다. 다른 부동산 몫이 대위 한도가 됩니다.
• 다른 부동산 경매 확인 - 등기부에서 경매개시결정과 배당요구 종기 공고를 확인합니다. 종기가 지나면 대위 배당을 받지 못합니다.
• 배당요구서 제출 - 대위할 금액과 계산표, 먼저 끝난 배당표를 붙여 냅니다. 저당권 금액과 대위 금액을 구분해 적습니다.
• 배당기일 이의 - 배당표에 대위 금액이 빠졌으면 배당기일에 이의하고 배당기일부터 1주 안에 배당이의 소를 냅니다. 이의하지 않으면 배당표대로 확정됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 두 부동산에 설정된 저당권 순위가 다르거나 임금채권 가운데 최종 3개월분이 아닌 부분이 섞여 있으면 배당표와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당이의와 배당 순위 다툼 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임금채권은 저당권보다 먼저 배당되나요?
  최종 3개월분 임금과 재해보상금은 저당권보다 먼저 배당됩니다. 근로기준법 제38조 제2항이 이를 정합니다. 그 밖의 임금 등 근로관계 채권은 제38조 제1항에 따라 저당권으로 담보된 채권보다는 뒤에, 조세·일반채권보다는 앞에 배당됩니다.
• 동시배당이면 임금은 어떻게 나눠 부담하나요?
  각 부동산 경매대가에 비례해 나눠 부담합니다. 민법 제368조 제1항은 공동저당 부동산을 동시에 배당할 때 경매대가 비율로 채권 분담을 정하도록 하고, 판례는 임금 우선특권에도 같은 비율 계산을 적용했습니다. 이 비율이 대위 한도 계산의 기준입니다.
• 대위 배당요구를 안 하면 법원이 알아서 주나요?
  주지 않습니다. 대법원 2000. 9. 29. 선고 2000다32475 판결은 대위할 금액의 배당요구를 종기까지 하지 않으면 배당에서 빠지고, 그 돈이 후순위 채권자에게 돌아가도 부당이득반환을 청구할 수 없다고 했습니다. 종기 안에 따로 요구해야 합니다.
• 배당요구 종기는 어디서 확인하나요?
  경매개시결정 뒤 법원이 정해 공고하므로 법원경매정보와 사건기록에서 확인합니다. 민사집행법 제84조 제1항은 압류 효력이 생긴 뒤 첫 매각기일 이전으로 배당요구 종기를 정하도록 합니다. 등기부만 봐서는 알 수 없으니 사건번호로 조회해야 합니다.
• 근저당권자는 원래 배당요구가 필요 없지 않나요?
  첫 경매개시결정등기 전에 등기된 근저당권 채권은 배당요구 없이도 배당됩니다. 민사집행법 제148조가 이를 정합니다. 그러나 임금채권자를 대위한 금액은 저당권 채권과 별개여서 따로 배당요구를 해야 반영된다는 것이 판례의 태도입니다.
• 다른 부동산 경매가 아직 없으면 어떻게 하나요?
  후순위 저당권으로 직접 경매를 신청할 수 있습니다. 그 경매에서 저당권 채권과 대위 금액을 나눠 주장하면 됩니다. 다른 채권자가 먼저 경매를 신청하면 그 사건의 배당요구 종기 안에 대위 금액을 요구해야 합니다.
• 배당표에 대위 금액이 빠졌다면요?
  배당기일에 출석해 이의하고, 배당기일부터 1주 안에 배당이의 소를 내고 그 증명서류를 집행법원에 내야 합니다. 이의를 하지 않으면 배당표대로 배당이 실시됩니다. 배당요구를 종기 안에 했는데도 빠졌다면 배당요구서 접수증을 증거로 냅니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다

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