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국세 공매 중에 계속 납품한 물품대금도 근저당으로 먼저 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 국세 압류보다 먼저 설정된 근저당권이라면 공매 매수인이 매수대금을 완납할 때까지 생긴 물품대금도 채권최고한도 안에서 근저당으로 담보되어 국세보다 먼저 배분받습니다. 대법원은 공매에서 선순위 근저당권의 피담보채권이 매수대금 완납 때 확정된다고 보았습니다. 지금은 근저당권 설정일과 채권최고한도, 공매 이후 납품 내역을 확인해 두십시오.

공매가 시작됐다고 해서 거래를 바로 끊어야 담보가 지켜지는 것은 아닙니다. 채권최고한도가 남아 있다면 그 한도 안에서 이후 대금도 근저당권으로 담보됩니다.

이런 상담이 많습니다

식자재 유통업체 A사는 2023년 음식점 운영자 B씨와 물품공급계약을 맺고, 거래대금 담보로 B씨 소유 상가에 채권최고한도 1억원의 근저당권을 설정했습니다. 2025년 B씨의 부가가치세 체납으로 상가가 압류되어 공매가 진행되었고, A사는 공매 중에도 B씨에게 식자재를 계속 납품했습니다. 이 경우 매수인이 매수대금을 완납할 때까지 생긴 물품대금은 채권최고한도 1억원 안에서 근저당권으로 담보되고, 압류 전에 설정된 근저당권이므로 그 부가가치세보다 먼저 배분받을 수 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공매 중에 생긴 물품대금도 근저당권으로 담보되나요?

네, 담보됩니다. 국세 압류보다 먼저 설정된 근저당권의 피담보채권은 공매 매수인이 매수대금을 완납한 때에 확정되므로, 그 전까지 생긴 물품대금은 채권최고한도 안에서 근저당권으로 담보됩니다.

대법원은 선순위 근저당권자가 스스로 경매를 신청하지 않았는데도 체납처분 때문에 근저당권을 잃게 된다는 점을 들어, 근저당권이 소멸하는 시기인 매수대금 완납 때 피담보채권이 확정된다고 보았습니다. 조세채권자는 처음부터 채권최고한도만큼은 선순위 근저당권자가 담보가치를 파악하고 있다고 보고 절차를 진행하므로 예측하지 못한 손해도 없다는 이유입니다. 매수인은 매수대금을 완납한 때에 공매재산을 취득합니다.

채권최고한도를 넘는 대금은 어떻게 되나요?

채권최고한도를 넘는 부분은 근저당권으로 담보되지 않습니다. 넘는 부분은 일반 채권으로 남아 공매 배분에서 국세보다 앞서지 못하고, 거래처를 상대로 따로 받아야 합니다. 이자와 지연손해금도 채권최고한도 안에서만 우선권이 인정됩니다.

근저당권이 국세보다 먼저 배분받는 기준은 무엇인가요?

국세의 법정기일보다 먼저 설정된 저당권으로 담보된 채권은 그 국세보다 우선합니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「국세기본법」은 신고 세목은 신고일, 세무서가 결정·경정하는 세목은 납부고지서 발송일을 법정기일로 봅니다.

다만 그 부동산 자체에 부과된 상속세, 증여세, 종합부동산세는 설정일과 관계없이 근저당권보다 앞섭니다. 거래처의 체납 세목이 무엇인지부터 확인해야 배분 순위를 예상할 수 있습니다.

경매로 넘어가도 같은 기준이 적용되나요?

같습니다. 후순위 근저당권자가 경매를 신청한 경우에도 선순위 근저당권의 피담보채권은 매수인이 매각대금을 완납한 때에 확정됩니다(대법원 1999. 9. 21. 선고 99다26085 판결). 민사집행 절차에서도 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 소유권을 취득합니다.

공매 근저당 배분 대응 순서

• 등기부 확인 - 근저당권 설정일, 채권최고한도, 체납 압류등기일을 대조합니다. 압류보다 먼저 설정되었는지가 우선순위의 출발점입니다.
• 체납 세목 확인 - 공매공고와 배분 통지에서 체납 세목과 법정기일을 확인합니다. 당해 재산에 부과된 상속세·증여세·종합부동산세는 근저당권보다 앞섭니다.
• 채권 명세 정리 - 매수대금 완납 전까지의 거래명세서, 세금계산서, 미수금 장부를 날짜순으로 정리합니다. 확정 시점까지의 채권이 담보 범위입니다.
• 채권신고 - 공매 절차에서 배분받을 채권을 세무서나 공매 대행기관에 신고합니다. 신고 금액이 배분계산서 작성의 기초가 됩니다.
• 배분계산서 검토 - 배분계산서가 나오면 금액과 순위를 대조합니다. 틀렸다면 배분기일에 이의를 제기하고 불복 절차를 밟습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 근저당권이 여러 건이거나 체납 세목에 당해세가 섞여 있으면 등기부와 배분계산서를 보고 순위를 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공매 배분처분에 대한 불복과 조세채권 우선순위 다툼을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공매 공고 뒤 납품한 대금도 담보되나요?
  네, 선순위 근저당권이라면 담보됩니다. 대법원 2001. 12. 11. 선고 2001두7329 판결은 피담보채권이 매수대금 완납 때 확정된다고 보았으므로, 공매 공고나 압류 뒤에 생긴 대금도 채권최고한도 안이라면 근저당권으로 담보됩니다. 다만 완납 후 생긴 대금은 담보되지 않습니다.
• 국세 압류 뒤에 설정한 근저당권도 우선하나요?
  국세의 법정기일보다 늦게 설정한 근저당권은 그 국세보다 우선하지 못합니다. 국세기본법 제35조 제1항 제3호는 법정기일 전에 설정된 저당권 등으로 담보된 채권만 국세보다 앞선다고 정합니다. 압류일이 아니라 법정기일이 기준이므로 신고일이나 고지서 발송일을 확인해야 합니다.
• 상속세가 체납된 부동산이면 결과가 달라지나요?
  달라질 수 있습니다. 국세기본법 제35조 제3항에 따라 그 재산에 부과된 상속세, 증여세, 종합부동산세는 근저당권 설정일보다 법정기일이 늦더라도 근저당권으로 담보된 채권보다 우선합니다. 체납 세목이 이런 당해세라면 채권최고한도 안이라도 먼저 배분받지 못할 수 있습니다.
• 채권최고한도를 넘는 대금은 어떻게 받나요?
  최고한도를 넘는 부분은 근저당권의 우선변제 범위에 들어가지 않습니다. 국세징수법 제96조 제1항 제3호는 저당권 등에 의하여 담보된 채권을 배분 대상으로 정하므로, 담보 범위 밖의 대금은 일반 채권으로 남습니다. 거래처를 상대로 지급명령이나 소송으로 따로 받아야 합니다.
• 배분 금액이 틀렸으면 어떻게 다투나요?
  배분계산서에 이의를 제기하고, 배분처분에 대해 국세기본법상 불복을 거쳐 행정소송으로 다툽니다. 대법원 2001두7329 사건도 은행이 세무서장의 배분처분 취소를 구한 행정소송이었습니다. 불복기간이 짧으므로 배분 통지를 받은 날짜부터 기록해 두십시오.
• 매수인은 언제 소유권을 취득하나요?
  매수대금을 완납한 때 취득합니다. 국세징수법 제91조 제1항은 매수인이 매수대금을 완납한 때에 공매재산을 취득한다고 정하고, 같은 조 제2항은 세무서장이 매수대금을 받으면 그만큼 체납액을 징수한 것으로 봅니다. 이 시점이 근저당권 소멸과 피담보채권 확정 시점입니다.

비슷한 상황

• 근저당을 잡아 뒀는데 세금이 먼저 배당됐습니다
• 압류된 부동산이 공매로 넘어간다는데 막을 수 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

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