부동산 경매

경매 매각허가결정에 항고할 때 내는 보증금은 위헌 아닌가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

아니요, 매각허가결정에 항고할 때 매각대금의 10분의 1을 보증으로 공탁하게 한 항고보증금 제도는 재판청구권을 침해하지 않는 합헌 규정입니다. 헌법재판소는 항고권 남용을 막는 정당한 목적과 인용 시 반환되는 구조를 들어 합헌으로 보았습니다. 지금은 매각허가결정 고지일부터 1주 안에 공탁과 항고장 제출이 가능한지 확인하십시오.

보증금 제도의 위헌을 다투는 데 시간을 쓸 필요는 크지 않습니다. 헌법재판소는 이 제도를 여러 차례 합헌으로 보았습니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 사업 자금 대출을 갚지 못해 2025년 자신이 사는 아파트가 경매에 넘어갔고, 2026년 6월 4억 2,000만원에 매각허가결정이 났습니다. H씨는 감정평가 때 최근 리모델링 내역이 빠져 최저매각가격이 낮게 잡혔다며 항고하려 했는데, 매각대금의 10분의 1인 4,200만원을 공탁해야 한다는 안내를 받았습니다. H씨는 이런 보증금 제도가 재판받을 권리를 막는 것 아니냐고 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매각허가결정에 항고하려면 꼭 보증금을 내야 하나요?

내야 합니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「민사집행법」은 매각허가결정에 항고하려는 사람은 보증으로 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전이나 법원이 인정한 유가증권을 공탁하도록 정합니다. 항고장에 보증 제공을 증명하는 서류를 붙이지 않으면 원심법원은 항고장을 받은 날부터 1주 안에 결정으로 각하해야 합니다.

항고 이유도 제한됩니다. 매각허가에 대한 이의신청사유가 있거나 그 결정절차에 중대한 잘못이 있는 경우에만 항고할 수 있습니다. 감정평가 누락을 다투려면 최저매각가격의 결정에 중대한 흠이 있다는 이의사유로 구성해야 합니다.

항고보증금 제도는 재판청구권 침해가 아닌가요?

침해가 아닙니다. 헌법재판소 2009. 12. 29. 선고 2009헌바25 결정은 항고보증금이 항고를 사실상 불가능하게 할 만큼 많지 않고, 항고권 남용으로 경매절차가 늦어지는 것을 막으려는 정당한 목적이 있다고 보았습니다. 항고가 인용되면 보증금을 돌려받을 수 있어 피해최소성도 갖췄다며 재판청구권과 재산권을 침해하지 않는다고 판단했습니다.

같은 결정은 공탁 의무가 모든 항고인에게 똑같이 적용되므로 평등원칙 위반 문제도 생기지 않는다고 했습니다. 그 뒤로도 같은 조항에 대한 위헌소원은 받아들여지지 않았습니다.

소유자가 항고했다가 기각되면 보증금은 어떻게 되나요?

돌려받지 못합니다. 채무자나 소유자가 한 항고가 기각되면 보증으로 낸 금전이나 유가증권의 반환을 요구할 수 없습니다. 채무자·소유자 외의 사람이 항고했다가 기각되면 원금은 돌려받되 항고일부터 기각 확정일까지의 이율 상당액은 돌려받지 못합니다.

헌법재판소 2025. 1. 23. 선고 2021헌바100 결정은 소유자의 보증금 반환을 막는 이 조항도 무익한 항고로 인한 경매 지연을 막기 위한 것이라며 재판청구권을 침해하지 않는다고 보았습니다. 그래서 소유자라면 항고 전에 인용 가능성을 냉정하게 따져야 합니다.

매각허가결정 항고 대응 순서

• 결정 고지일 확인 - 매각허가결정 선고일을 확인합니다. 1주 항고 기간이 여기서 시작됩니다.
• 이의사유 검토 - 감정평가 누락이 최저매각가격 결정의 중대한 흠인지 검토합니다. 감정서와 리모델링 자료를 비교합니다.
• 인용 가능성 판단 - 소유자는 기각되면 보증금을 잃으므로 실익을 따집니다. 채무 변제나 경매 취하 협의가 더 나을 수 있습니다.
• 보증 공탁 - 매각대금의 10분의 1을 공탁하고 공탁서 사본을 준비합니다.
• 항고장 제출 - 공탁 증명서를 붙여 1주 안에 원심법원에 냅니다. 이유서는 제출일부터 10일 안에 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 경매 신청 채권이 이미 변제됐거나 송달 절차에 하자가 있다면 다른 이의사유와 집행정지 방법을 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매 절차의 이의·항고와 집행 다툼을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 항고보증금은 얼마인가요?
  매각대금의 10분의 1입니다. 민사집행법 제130조 제3항은 매각허가결정에 항고하려는 사람이 보증으로 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전이나 법원이 인정한 유가증권을 공탁하도록 정합니다. 매각대금이 4억 2,000만원이면 4,200만원을 공탁합니다.
• 보증금 없이 항고장만 내면 어떻게 되나요?
  각하됩니다. 민사집행법 제130조 제4항은 항고장에 보증 제공 증명서류를 붙이지 않으면 원심법원이 항고장을 받은 날부터 1주 안에 결정으로 각하해야 한다고 정합니다. 나중에 보완할 기회가 보장되지 않으므로 공탁서를 먼저 받아 두십시오.
• 항고 기간은 언제까지인가요?
  재판을 고지받은 날부터 1주입니다. 민사집행법 제15조 제2항에 따른 불변기간이라 늘어나지 않습니다. 같은 조 제3항에 따라 항고장에 이유를 적지 않았다면 항고장 제출일부터 10일 안에 항고이유서를 원심법원에 내야 합니다.
• 감정가가 낮다는 이유로 항고할 수 있나요?
  최저매각가격 결정에 중대한 흠이 있다면 가능합니다. 민사집행법 제121조 제5호는 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정, 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때를 이의사유로 정합니다. 단순히 시세보다 낮다는 주장만으로는 부족하고 평가 과정의 구체적인 잘못을 보여야 합니다.
• 항고가 인용되면 보증금은 돌려받나요?
  돌려받습니다. 헌법재판소 2009헌바25 결정도 항고가 인용되면 보증금을 반환받을 수 있다는 점을 피해최소성 판단의 근거로 들었습니다. 반대로 채무자나 소유자의 항고가 기각되면 반환을 요구하지 못하므로 결과에 따라 차이가 큽니다.
• 세입자나 채권자가 항고하면 다른가요?
  원금은 돌려받습니다. 민사집행법 제130조 제7항은 채무자·소유자 외의 사람이 한 항고가 기각된 경우 항고일부터 기각결정 확정일까지 매각대금에 대한 대법원규칙상 이율에 해당하는 금액만 돌려받지 못한다고 정합니다. 소유자의 전액 몰취와는 다릅니다.

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