부동산 경매

경매로 산 집을 전 소유자에게 되팔았는데 잔금을 안 주면 인도명령이 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

전 소유자와 맺은 매매계약을 먼저 해제해야 인도명령을 받을 수 있습니다. 경매 매수인이 대금을 낸 뒤 전 소유자에게 되팔면 전 소유자는 매수인으로서 점유할 권원을 갖게 되므로, 대법원은 그 매매가 해제되어 점유권원이 없어졌다는 사실을 신청인이 증명해야 한다고 봅니다. 지금은 매각대금을 낸 날과 잔금 지급기일을 확인해 두십시오.

잔금을 받지 못했다고 해서 이미 받은 계약금·중도금을 먼저 돌려줄 필요는 없습니다. 해제의 효과로 원상회복할 때 서로 반환하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 11월 경매로 아파트를 3억 2,000만원에 매수해 대금을 모두 냈습니다. 그 뒤 전 소유자가 다시 사겠다고 사정해 2025년 1월 3억 5,000만원에 되파는 계약을 맺고 계약금 3,500만원과 중도금 1억원을 받았습니다. 전 소유자는 잔금 2억 1,500만원을 약속한 날에 내지 않은 채 그 집에 계속 살고 있습니다. A씨는 대금을 낸 지 6개월이 지나기 전에 인도명령을 신청할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

경매 매수인이 전 소유자에게 되팔면 인도명령을 신청할 수 없나요?

되판 매매계약이 살아 있는 동안에는 인도명령을 받기 어렵습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」은 매수인이 대금을 낸 뒤 6개월 안에 신청하면 채무자·소유자·점유자에게 인도를 명할 수 있게 하면서, 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하는 사람은 제외합니다. 이 단서는 원래 제3의 점유자를 위한 것이지만, 대법원은 채무자나 전 소유자라도 실체상 점유권원이 있으면 이를 유추적용해 인도명령을 거절할 수 있다고 봅니다.

매도인은 매매의 효과로 매수인에게 점유를 넘겨 줄 의무를 집니다. 경매 매수인이 전 소유자에게 되팔았다면 경매 매수인이 매도인, 전 소유자가 매수인이 되므로 전 소유자의 점유에는 권원이 생깁니다. 대법원은 이 경우 인도명령을 하려면 매매계약이 해제되는 등으로 점유권원이 소멸했어야 하고, 그 사실은 신청인이 증명해야 한다고 판단했습니다.

잔금을 안 주는 매수인과의 계약은 어떻게 해제하나요?

소유권이전등기 서류를 준비해 이행을 제공하고, 상당한 기간을 정해 잔금 지급을 최고한 뒤 그 기간이 지나야 해제할 수 있습니다. 부동산 매매에서 매도인의 등기 서류 교부 의무와 매수인의 잔금 지급 의무는 특약이 없으면 동시에 이행해야 하므로, 매도인이 자기 의무를 제공하지 않으면 매수인은 이행지체가 되지 않습니다.

이행제공은 등기 서류를 실제로 건네는 방법뿐 아니라, 법무사 사무실 같은 이행장소에 서류를 맡겨 두고 잔금과 바꿔 가라고 통지하는 방법으로도 됩니다. 이렇게 제공한 상태에서 상당한 기간을 정해 최고하고, 그 기간 안에 잔금이 들어오지 않으면 해제 통지를 보냅니다. 매수인이 미리 잔금을 내지 않겠다고 밝혔다면 최고를 거치지 않고 해제할 수 있습니다.

최고서와 해제 통지서는 내용증명우편으로 보내 도달일을 남깁니다. 인도명령 신청서에는 매매계약서, 이행제공 통지서, 최고서, 해제 통지서와 각 도달 증명을 붙여 점유권원이 없어졌다는 사실을 소명합니다.

대금을 낸 지 6개월이 지나면 어떻게 하나요?

매각대금을 낸 날부터 6개월이 지나면 인도명령은 신청할 수 없고, 전 소유자를 상대로 건물명도(인도) 소송을 내야 합니다. 해제 절차가 길어질 것 같으면 6개월 안에 인도명령부터 신청해 두고 해제 사실을 보완하는 편이 시간을 아낍니다. 인도명령에 대해서는 즉시항고로 다툴 수 있습니다.

인도명령을 받고도 전 소유자가 나가지 않으면 집행관에게 인도 집행을 맡길 수 있습니다. 명도소송으로 간 경우에는 판결이 확정되거나 가집행 선고가 붙은 뒤 집행문을 받아 집행합니다.

경매 매수인 인도명령 대응 순서

• 대금 납부일 확인 - 매각대금 완납증명으로 대금을 낸 날을 확인합니다. 그날부터 6개월이 인도명령 신청 기한입니다.
• 재매매 계약 내용 정리 - 잔금 지급일, 등기 서류 교부 방법, 선이행 특약이 있는지 계약서에서 찾습니다. 특약이 있으면 이행제공 없이도 지체가 됩니다.
• 등기 서류 이행제공 - 법무사 사무실 등에 이전등기 서류를 맡기고 잔금과 바꿔 가라고 통지합니다. 이 통지가 이행지체의 출발점입니다.
• 최고서와 해제 통지 - 상당한 기간을 정해 잔금을 최고하고, 기간이 지나면 해제를 통지합니다. 모두 내용증명으로 도달일을 남깁니다.
• 인도명령 또는 명도소송 - 6개월 안이면 해제 자료를 붙여 인도명령을 신청합니다. 기간이 지났으면 명도소송을 제기합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 되판 계약에 잔금 선지급 특약이 있거나 전 소유자가 일부 잔금을 공탁했다면 계약서와 공탁 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 판결 이후의 채권압류·추심과 부동산 강제집행, 그에 대한 불복 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 경매 매수인은 누구에게 인도명령을 받을 수 있나요?
  채무자·소유자와 부동산 점유자에게 받을 수 있습니다. 민사집행법 제136조 제1항은 매수인이 대금을 낸 뒤 6개월 안에 신청하면 이들에게 인도를 명할 수 있다고 정합니다. 다만 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하는 사람은 제외되고, 채무자·소유자 외의 점유자는 원칙적으로 심문을 거칩니다.
• 전 소유자에게 되판 뒤 인도명령을 받으려면 무엇이 필요한가요?
  되판 매매계약이 해제되어 전 소유자의 점유권원이 없어졌다는 사실을 증명해야 합니다. 대법원 1999. 4. 16. 자 98마3897 결정은 매수인이 대금 납부 후 소유자에게 매도했다면 인도명령을 신청할 수 없고, 점유권원 소멸은 신청인이 증명해야 한다고 보았습니다. 해제 통지서와 도달 증명을 붙입니다.
• 잔금을 안 주면 바로 계약을 해제할 수 있나요?
  바로는 안 됩니다. 등기 서류를 제공하고 상당한 기간을 정해 최고한 뒤 그 기간이 지나야 해제할 수 있습니다. 민법 제544조는 이행지체 해제에 최고를 요구하고, 동시이행 관계에서는 매도인이 자기 의무를 제공해야 상대방이 지체에 빠집니다. 매수인이 미리 이행 거절을 밝힌 경우만 최고가 필요 없습니다.
• 등기 서류는 꼭 직접 건네야 하나요?
  아닙니다. 이행장소에 서류를 준비해 두고 수령해 가라고 통지하면 됩니다. 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다6053, 6060, 6077 판결은 법무사 사무실에 서류를 맡겨 두고 잔금과 바꿔 갈 수 있다고 통지하며 상당한 간격을 두고 수령을 최고하면 이행제공을 다한 것이라고 보았습니다.
• 인도명령 신청 기한 6개월은 언제부터 세나요?
  매수인이 매각대금을 낸 날부터 셉니다. 민사집행법 제136조 제1항은 대금을 낸 뒤 6개월 이내의 신청만 인도명령 대상으로 정합니다. 소유권이전등기일이나 재매매 계약일이 아니라 대금 완납일이 기준이므로 법원 완납증명으로 날짜를 확인합니다.
• 인도명령 결정에 불복할 수 있나요?
  네, 즉시항고로 불복할 수 있습니다. 민사집행법 제136조 제5항은 인도명령 신청에 관한 결정에 대해 즉시항고를 허용합니다. 전 소유자가 매매계약이 해제되지 않았다고 다투면 항고심에서도 해제의 적법성이 쟁점이 되므로 이행제공 통지서와 최고서를 갖춰 둡니다.
• 해제하면 받은 계약금과 중도금은 돌려줘야 하나요?
  네, 원상회복으로 돌려줘야 합니다. 다만 전 소유자도 집을 비워 줄 의무가 있고, 잔금 지체로 생긴 손해가 있으면 손해배상을 함께 청구하거나 상계를 주장할 수 있습니다. 계약서에 위약금 약정이 있으면 그 약정에 따라 정산합니다.

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• 거래처가 갑자기 계약을 해제한다고 통보했습니다
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